與城市全聯(lián)接：房地產(chǎn)下半場的智慧選擇

按照華為的最新預(yù)測，到2025年全球個人智能終端將達(dá)到400億臺，企業(yè)和機構(gòu)的人工智能利用率將達(dá)到86%，數(shù)據(jù)利用率將達(dá)到80%，智能將像空氣一樣泛在。那么，屆時我們的城市和生活將變成怎樣？

2018華為全聯(lián)接大會現(xiàn)場圖

10月10日，作為中國城市更新領(lǐng)跑企業(yè)，綠景中國（以下簡稱“綠景”）受邀參加2018華為全聯(lián)接大會。綠景副總裁、深圳房協(xié)城市更新專業(yè)委員會主任郭鵬生作為這屆大會智慧園區(qū)專題特邀嘉賓，分享了《房地產(chǎn)的科技進(jìn)化之路》。郭鵬生提出：房地產(chǎn)的科技進(jìn)化勢在必行。

此次綠景與華為在“智慧城區(qū)”領(lǐng)域的深度合作與嘗試，由華為提供智慧技術(shù)，聯(lián)接城市的各層數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)信用滿足豐富需求，用科技來實現(xiàn)城市更新的記憶傳承與人文藝術(shù)，這是城市更新的創(chuàng)新，更是對于未來城市發(fā)展的先行。同時也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來一個新的模式和價值。

采訪現(xiàn)場

智慧化或成中國房地產(chǎn)下半場入場券

近日，有房企強調(diào)當(dāng)前要務(wù)是“活下去”，背后的原因本質(zhì)上是中國房地產(chǎn)市場正在發(fā)生變化。事實上，對于中國房地產(chǎn)下半場的路徑選擇，未來各房企或有各自不同的選擇。未來房地產(chǎn)需要有可復(fù)制可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式。

房地產(chǎn)行業(yè)在可預(yù)見的未來是“永生”的，只要人的活動存在，就需要空間，而房地產(chǎn)就是運營空間的執(zhí)行者，郭鵬生認(rèn)為，“活下去”其實是換一種活下去的方式，而不是活不下去。房地產(chǎn)過去十年，以傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式透支了市場、資金和社會的消費能力，因此，這是一個商業(yè)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的命題。

郭鵬生強調(diào)，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，科技是城市發(fā)展邁向知識性經(jīng)濟(jì)體系的主要動力，也是解決高密度城市帶來交通和環(huán)保問題的有力舉措。城市更新與高強度開發(fā)會成為房地產(chǎn)行業(yè)下半場長期態(tài)勢。未來房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型道路上，房企需要展現(xiàn)更多的能力，如開發(fā)的能力、持續(xù)高效運營城市的能力、科技運用能力、數(shù)據(jù)化模式的能力等。

“科技+地產(chǎn)”不是噱頭，而是未來發(fā)展的必然趨勢。郭鵬生認(rèn)為，以往房地產(chǎn)對于“智慧”的概念實施操作是“至上而下”、“單體局部”。而現(xiàn)在需要市場的反饋，以促進(jìn)“智慧”的進(jìn)化。房地產(chǎn)想要打造更好的體驗，就必須與科技聯(lián)接，科技是聯(lián)接世界提供背后的技術(shù)支撐。

“智慧城區(qū)”成房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型的“金線”，科技杠桿將成房地產(chǎn)下半場重要工具

郭鵬生提出，房地產(chǎn)市場的未來存在兩條“金線”。一是從簡單的“開發(fā)售賣”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭珒r值鏈的空間經(jīng)營”，二是“智慧化”在房地產(chǎn)的應(yīng)用從簡單的“智能化產(chǎn)品應(yīng)用”升級到“智能生態(tài)系統(tǒng)”的服務(wù)。正是從大規(guī)模的城市更新與高強度的城市開發(fā)，逐步轉(zhuǎn)型智慧城區(qū)的平臺搭建與運營，從而基于數(shù)據(jù)，產(chǎn)生全鏈條的價值。使得城市空間的開發(fā)，受惠每一個人。城市更新與高強度開發(fā)成為房地產(chǎn)下半場的長期態(tài)勢，而在這兩點上積累優(yōu)勢的企業(yè)才具備跨越房地產(chǎn)“金線”的基本條件。

中國地產(chǎn)高速發(fā)展的二十年里充分利用了各種“杠桿”，即金融杠桿、政策杠桿、管理杠桿，以及需求杠桿?，F(xiàn)在這些“杠桿”都出現(xiàn)了局限性，甚至扭曲。因此，在2018HC大會上，綠景提出了“數(shù)據(jù)的馬斯洛金字塔”，并表示科技改變?nèi)藗兊纳罘绞胶托枨蟆?/p>

郭鵬生表示，隨著社會發(fā)展，數(shù)據(jù)需求迭代升級，未來界定個人社會能力標(biāo)準(zhǔn)的可能是個人數(shù)據(jù)占有能力、數(shù)據(jù)交換能力、數(shù)據(jù)支配能力。而這些反映到房地產(chǎn)領(lǐng)域的啟示就是根據(jù)用戶對“科技”、“數(shù)據(jù)”的需求來對應(yīng)提供服務(wù)。用戶所關(guān)心的不是技術(shù)的難度和復(fù)雜度，更多是在空間中的體驗感、舒適度，所以“科技+地產(chǎn)”是未來發(fā)展的必然趨勢，并不僅僅是噱頭。未來，房地產(chǎn)場景的創(chuàng)意和聯(lián)接，科技背后的技術(shù)方案和支持，兩者有機結(jié)合才能為人們提供足夠好的生活服務(wù)體驗。

目前，傳統(tǒng)地產(chǎn)的時空體驗正被科技顛覆，“科技杠桿”將是中國房地產(chǎn)下半場的重要工具，可以提升各種效率和質(zhì)量。傳統(tǒng)房地產(chǎn)注重的是空間的提供，忽視了空間服務(wù)的價值，現(xiàn)在這部分的價值體現(xiàn)愈發(fā)顯著，通過經(jīng)營物業(yè)，體驗服務(wù)可以對房地產(chǎn)的空間價值起到保值、增值作用，從而產(chǎn)生衍生價值。

綠景攜手華為，場景與技術(shù)優(yōu)勢互補，建立可復(fù)制開發(fā)模式

綠景所理解的“地產(chǎn)+科技”的本質(zhì)是，城市資源有限，尤其是一線城市核心的土地資源，未來高效、優(yōu)質(zhì)并持續(xù)的運營城市空間，所以需要構(gòu)筑出一套可持續(xù)發(fā)展的智慧城區(qū)生態(tài)系統(tǒng)。目前“智慧”概念已泛濫，很多企業(yè)提供的應(yīng)用場景其實是分散獨立的，數(shù)據(jù)之間難以打通整合。綠景希望尋求一家科技企業(yè)能在系統(tǒng)運營上有持續(xù)進(jìn)化能力和專業(yè)運維能力；能打造一個可接入各種應(yīng)用的復(fù)合平臺；能建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，兼容各項功能模塊，并具備成熟產(chǎn)品的能力。

綠景對“智慧城區(qū)”的理念是給人提供各種活動場景的體驗。這不是目前的房產(chǎn)企業(yè)所能獨自實現(xiàn)的，它需要強大的技術(shù)支持,而技術(shù)恰恰是華為的優(yōu)勢。而這對于華為，也需要將技術(shù)轉(zhuǎn)化為場景。“智慧城區(qū)”建設(shè)正是二者優(yōu)勢互補的完美結(jié)合點。綠景與華為攜手，以科技應(yīng)對未來房地產(chǎn)市場需求的變化。在“智慧城區(qū)”項目中，將提供人與人之間互動的場景服務(wù)，華為在其中提供的技術(shù)支持，以華為打造的數(shù)字化平臺，是個開放的平臺，未來其它技術(shù)合作公司也可以根據(jù)一個技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行疊加，提高技術(shù)活躍度。

郭鵬生強調(diào)，打造智慧城區(qū)，建立智慧生態(tài)，單靠技術(shù)是無法形成系統(tǒng)與場景的有機結(jié)合。智慧城區(qū)是空間場景體驗與虛擬科技體驗的交互融合，前者是房地產(chǎn)公司的優(yōu)勢，后者是科技公司的強項。智慧城區(qū)建設(shè)是綠景與華為在各自領(lǐng)域發(fā)揮優(yōu)勢的完美交匯點，這既是綠景大型城市更新項目面向未來運營管理必要的選擇，也是綠景自身信息化發(fā)展的重要契機，更是集團(tuán)與合作伙伴們對城市未來負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。

在穩(wěn)健的開發(fā)戰(zhàn)略之下，綠景將積極探索智慧化的實踐，建立穩(wěn)定的、可復(fù)制的“地產(chǎn)＋科技”開發(fā)模式。

空間與科技的深度嵌合 打造智慧城區(qū)標(biāo)桿

綠景智慧城區(qū)將借助華為ICT技術(shù)，通過數(shù)字化虛擬城區(qū)的生態(tài)系統(tǒng)實現(xiàn)實體城區(qū)的萬物相聯(lián)。華為“平臺+生態(tài)”的戰(zhàn)略，以空間數(shù)據(jù)構(gòu)建可視化的管理平臺，實現(xiàn)實體城區(qū)數(shù)字化，從而解決綠景在空間服務(wù)上面臨的系統(tǒng)、平臺、標(biāo)準(zhǔn)的問題。

郭鵬生表示，作為全球500強企業(yè)和中國科技企業(yè)的龍頭，華為的品牌使命、企業(yè)文化都是綠景學(xué)習(xí)的標(biāo)桿。目前綠景與華為的合作，側(cè)重階段性的智慧城區(qū)頂層設(shè)計，結(jié)合綠景大型舊改項目，梳理智慧城區(qū)整體框架、應(yīng)用場景等。具體而言，綠景將與華為共同對虛擬空間系統(tǒng)平臺架構(gòu)的構(gòu)建、數(shù)據(jù)應(yīng)用的標(biāo)準(zhǔn)化、治理方案的制定等課題展開深度合作研究，優(yōu)選華為產(chǎn)品助力綠景開展大規(guī)模城市更新項目，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的變革。

華為為綠景提供的技術(shù)解決方案，可以讓綠景站在一個全新的角度來理解和運營城市更新，它可以讓未來的城市變得安全、高效同時富有樂趣。更重要的是，科技是為人的服務(wù)的，所以會讓未來城市區(qū)域的居民，更便捷、人性化的享受城市發(fā)展的紅利，享受城市人文和藝術(shù)之美。而引入虛擬空間系統(tǒng)平臺、數(shù)據(jù)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化等等技術(shù)方案，則可以讓我們運營城市的效率進(jìn)化到一個全新階段，并且持續(xù)為居住者優(yōu)化生活方式。

在綠景超級舊改航母項目的開發(fā)建設(shè)過程中，由華為提供智慧園區(qū)解決方案，雙方將就項目“智慧城區(qū)”的虛擬空間搭建、架構(gòu)設(shè)計、系統(tǒng)落地、數(shù)據(jù)應(yīng)用、治理方案的制定等展開深度合作。在智慧城區(qū)的運營管理中通過物聯(lián)感知設(shè)備建立聯(lián)系，并逐一滲透至住宅、商業(yè)、商務(wù)、酒店、公共交通等各功能類型的多種場景。借用地產(chǎn)及科技優(yōu)勢，綠景和華為將實現(xiàn)優(yōu)勢互補，共同打造智慧城區(qū)標(biāo)桿。也借此完成我們在所謂房地產(chǎn)下半場的探索和實踐。

人文藝術(shù)，是智慧城區(qū)追求的終極價值

目前“城市更新”是未來地產(chǎn)開發(fā)的主流方向，是喚醒城市活力的重要舉措。而在城市重建過程中，常面臨一些困惑，如城市的記憶會隨著拆除重建不可避免的消失，“拆”與“不拆”成為艱難選擇。而科技進(jìn)步則可以提供多元的文脈留存、城市記憶保留的工具和方法。

郭鵬生強調(diào)，人文藝術(shù)是智慧城區(qū)建設(shè)的終極價值，對于城市更新項目而言尤其意義深遠(yuǎn)。注重人的空間體驗和感受，提升生活效率，在衣食住行、健康、醫(yī)療、安全、交往等各個維度上實現(xiàn)科技帶來的優(yōu)質(zhì)體驗，是地產(chǎn)企業(yè)的科技進(jìn)化之路，也是在未來綠景的大型城市更新項目中能夠率先看到和體驗到的。

郭鵬生指出，綠景攜手華為，借助華為的技術(shù)，通過“虛擬空間”來對新建筑進(jìn)行數(shù)據(jù)驗證，用虛擬空間對拆除的老建筑進(jìn)行數(shù)據(jù)留存。未來信息整合后的智慧城區(qū)，會使建筑和人的“數(shù)據(jù)”得以永生。智慧城區(qū)絕不只是冷冰冰的數(shù)據(jù)，人文藝術(shù)才是智慧城區(qū)的永恒價值。智慧城區(qū)的指向，不只是現(xiàn)實功利的價值，還應(yīng)用科技傳遞情感、用科技傳承技藝、用科技凝聚社會。

科技終極使命是情感的傳遞，記憶的傳承，打破時空的限制。所以，綠景將打造一個擁有歷史人文藝術(shù)氣息、活力豐富的生活空間，滿足未來大城市的人文居住需求。

小結(jié)：

地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級及轉(zhuǎn)折點，比想象中來的更加迅速，而機會只留給做好準(zhǔn)備的企業(yè)?！爸腔鄢菂^(qū)”是房地產(chǎn)下半場的重要路徑，打造出可復(fù)制的“智慧城區(qū)”標(biāo)桿，要實現(xiàn)這樣的目標(biāo)或許還有一定距離，但是綠景與華為的合作，是場景與技術(shù)優(yōu)勢互補的最佳證言，給了我們很重要的信號，那就是一個基于科技與數(shù)據(jù)的城市更新模式正在建立中，我們的城市也有望從過去的“被動更新”到“適度進(jìn)化”，這對于當(dāng)下的中國城市和中國房地產(chǎn)，都意義深遠(yuǎn)。

綠景接下來的重點發(fā)展方向，是持續(xù)提升城市活力和生活價值，增強城市綜合運營能力，通過科技在城市更新項目上的持續(xù)實踐，打造出可復(fù)制的“智慧城區(qū)”標(biāo)桿。這樣的實踐值得期待，相信也將是行業(yè)內(nèi)的創(chuàng)舉。

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