恒大、碧桂園、萬科三巨頭轉(zhuǎn)身

恒大造車是近兩年最受關(guān)注的房地產(chǎn)跨界行動，如今算是光憑燒錢，就燒出了一個奇跡。

2018年，恒大確定了新能源汽車產(chǎn)業(yè)有足夠大的體量能夠承載轉(zhuǎn)型之后的自己。于是一開始涉足新能源汽車領(lǐng)域，就直接定下了一個頗高的目標“3-5年成為世界規(guī)模最大、實力最強的新能源汽車集團”。

恒大“大干快上”的造車思路并不被外界看好。尤其投資賈躍亭的“法拉第未來”出師不利，更是被業(yè)內(nèi)傳為笑談。一些汽車業(yè)的圈內(nèi)人表示，恒大造車的優(yōu)勢是有錢，劣勢則是只有錢。

不過也是因為有錢，投資賈躍亭造車事業(yè)的失利，并沒有讓恒大感到氣餒，反而進一步加大了造車的投資力度。從2019年初成立注冊資金高達20億美元的恒大國能新能源汽車，再到收購汽車公司NEVS，通過NEVS與跑車公司柯尼塞格組建合資公司，在鈔能力的加持下，恒大獲得汽車整車研發(fā)制造能力堪稱不費吹灰之力，之后在電動車零部件領(lǐng)域也落子頻頻。

對于恒大2019年的造車行動，許家印總結(jié)就是五句話——買買買，合合合，圈圈圈，大大大，好好好。

到2020年8月，恒大新能源六車齊發(fā)，一次性發(fā)布包括超豪華D級轎車恒馳1、運動豪華B級轎跑、純電豪華大型C級SUV、大7座豪華MPV恒馳4、A級SUV恒馳5以及A級跨界SUV恒馳6在內(nèi)的6款新能源汽車，對其近兩年的造車成果進行集中性的展示，證明恒大的造車事業(yè)已經(jīng)步入正軌，初見成效。

而且恒大的六車齊發(fā)并不是PPT造車，近日恒大汽車位于上海、廣州的智能工廠已經(jīng)開始全線試生產(chǎn)，預(yù)計到2021年下半年就可以量產(chǎn)下線。

回過頭來看恒大的造車轉(zhuǎn)型，事情的確很像曹德旺所預(yù)言的那樣，恒大造車3年、5年成不了最大最強，但是10年之后機會很大。

恒大造車搞的有聲有色，但在房產(chǎn)巨頭們的諸多轉(zhuǎn)型探索中，這樣的情況并非常態(tài)。有分析認為，許多老牌地產(chǎn)商在運營模式上有比較強的思維慣性，往往過于追求標準化、賺快錢賺大錢，缺少慢工出細活的精細化管理基因。事實上恒大造車也沒能免俗，只是比較幸運，選中的新能源汽車賽道恰好能適應(yīng)這樣的作風。而其他房產(chǎn)巨頭的轉(zhuǎn)型探索，就很難有恒大這樣的好運氣。

碧桂園機器人未達預(yù)期

作為房產(chǎn)轉(zhuǎn)型的反面典型，碧桂園布局機器人產(chǎn)業(yè)的案例非常具有代表性。

和恒大造車一樣，碧桂園一開始同樣充滿雄心壯志。2018年7月份博智林機器人成立，楊國強宣布計劃5年內(nèi)在機器人領(lǐng)域投資至少800億元人民幣。隨后，碧桂園的機器人業(yè)務(wù)開始了大刀闊斧地推進。9月在廣東順德建機器人谷，12月與清華合作成立機器人聯(lián)合研究院，基本每兩個月就有一個大動作。

其中博智林成立之初就被楊國強寄予厚望，他曾不止一次地立下豪言壯語，要在2020年實現(xiàn)建筑機器人的大量使用。

但兩年多來，碧桂園的機器人業(yè)務(wù)推進，并不像預(yù)期中那樣順利。博智林的兩任執(zhí)行總裁沈崗、張志遠都沒能干滿一年。碧桂園布局機器人的重點，也從起初的建筑機器人，迅速轉(zhuǎn)變?yōu)榱瞬惋嫏C器人。

而從碧桂園此前公布的相關(guān)業(yè)績數(shù)據(jù)來看，其機器人業(yè)務(wù)實現(xiàn)的收入很可能不升反降。此前發(fā)布的2020年中報顯示，碧桂園包括機器人制造、機器人餐飲、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和酒店經(jīng)營等業(yè)務(wù)在內(nèi)的資產(chǎn)，2020年上半年實現(xiàn)收入17.89億元，相比2019年同期的18.69億元，下降4.3%。

碧桂園布局機器人產(chǎn)業(yè)進度之所以不及預(yù)期，原因無非是“急于求成”、“外行管理內(nèi)行”、“投入資金不到位”這些。然而，這才是房產(chǎn)轉(zhuǎn)型的常態(tài)，否則的話，也不至于轉(zhuǎn)型口號喊了十幾年，房產(chǎn)巨頭們95%以上的收入仍來自房地產(chǎn)。

萬科轉(zhuǎn)型方向依舊模糊

房產(chǎn)巨頭中，萬科對轉(zhuǎn)型的態(tài)度最為特別。

萬科一直宣稱自己是一家由危機感驅(qū)動的公司，從2008年拋出“拐點論”，到2012年宣布“白銀時代”，再到2018年喊出“活下去”口號，萬科十年如一日地唱衰所在行業(yè)，總給人一種別有用心的惡意感。因為相比其他房產(chǎn)巨頭，萬科的轉(zhuǎn)型口號喊得最響亮，實際動作卻非常謹慎。

細數(shù)起來，萬科的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)重點主要就在物業(yè)、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、公寓這四個方面。可以明顯看出，這些業(yè)務(wù)探索甚至稱不上是轉(zhuǎn)型，只是對原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一種延伸。而且不管是深耕了十幾年的物業(yè)，還是近幾年不斷加碼的物流、商業(yè)、公寓，現(xiàn)在這些業(yè)務(wù)合起來也依然沒有占到萬科整個收入大盤的5%。

今年萬科搞起了跨界養(yǎng)豬的動作，算是對之前轉(zhuǎn)型思路的一次突破。但房企養(yǎng)豬雖然聽著稀奇，在房產(chǎn)巨頭中卻屬于常規(guī)操作。此前恒大、萬達都曾入場養(yǎng)豬，碧桂園在進軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的過程中也搞過養(yǎng)殖，不過動靜不大。很顯然，豬肉市場雖然也有萬億級的規(guī)模，但要想容納下一眾房產(chǎn)巨頭也力有不逮。

總之，相比其他的房產(chǎn)巨頭，萬科當前的轉(zhuǎn)型依然非常謹慎，方向也依然比較模糊。然而近期房地產(chǎn)行業(yè)的大壞境變化，已經(jīng)讓轉(zhuǎn)型從一個可選選項變成了一個必選選項，而留給萬科們繼續(xù)踟躕的時間已經(jīng)不多了。

轉(zhuǎn)型倒計時已經(jīng)開始

房企轉(zhuǎn)型是一個老話題，但這個話題的性質(zhì)在當前已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的變化。如果說之前房企的轉(zhuǎn)型動機大部分都是來源于自身的危機感，那么到了眼下，真正的危機已經(jīng)降臨。

一方面，從行業(yè)發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從增量競爭時代進入到了存量競爭時代。黃奇帆曾指出，2019年我國地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模17億平方米，以后每年的建設(shè)量會趨于縮小，到2030年會降到10億平方米左右。另外據(jù)初步統(tǒng)計，2020年1-11月，50個代表城市商品住宅月均成交面積約3044萬平方米，處于2015年以來同期最低位。無論是供給端還是需求端都明確無誤地傳出了收縮信號，房地產(chǎn)開發(fā)商的黃金時代已經(jīng)不可挽回的漸漸遠去。

另一方面，從政策面著眼，“三道紅線”的出臺，已經(jīng)開始對高負債龍頭企業(yè)產(chǎn)生較大的影響。2020年對地產(chǎn)行業(yè)最具影響力的事件，除了疫情就莫過于國家相關(guān)部門在在8月底明確的重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。業(yè)界稱之為“三道紅線”——房地產(chǎn)企業(yè)在剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍?！叭兰t線”一經(jīng)出臺就成為房企頭上的緊箍咒，直接促進了房地產(chǎn)資產(chǎn)的再分配。

不管是“存量競爭”還是“三道紅線”，給房地產(chǎn)巨頭帶來的都并不是短期的生存危機，而是長期戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的動力。不過毫無疑問的是，房企轉(zhuǎn)型的發(fā)令槍已經(jīng)打響，在轉(zhuǎn)型賽道中是否能夠建立起足夠的優(yōu)勢，將關(guān)系到房地產(chǎn)巨頭們的長遠發(fā)展。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110

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