萬達商管再闖IPO大門

最近，萬達商管或?qū)⒏案凵鲜械男侣劤霈F(xiàn)在各大媒體的報道中，而萬達商管自身的商業(yè)動作近來也頻頻出現(xiàn)在大眾視野，撤回A股上市申請、展開新的融資計劃、引進珠海國資委的戰(zhàn)投入股，接二連三的新聞報道又讓萬達商管再次受到市場關(guān)注。

近年來萬達商管一直在持續(xù)轉(zhuǎn)型，放棄重資產(chǎn)運營模式，走輕資產(chǎn)運營道路，輸出品牌和管理。而當模式跑通后萬達商管也在加快全國擴張的步伐，這勢必需要大量資金支持，上市對于萬達商管來說是最好的選擇，但上市之路并非一帆風順。

上市之路一波三折

萬達商管的上市之路可謂一波三折。萬達商管的前身為萬達商業(yè)，于2014年12月在港交所掛牌上市，成為當年港交所最大IPO，當時發(fā)行價每股48港元。然而上市后不到2年，萬達商業(yè)于2016年9月20日正式宣布退市，最終股價止于52.5港元，從上市到退市時間之快讓人措手不及。

追溯退市原因，萬達集團董事長王健林曾表示，萬達商業(yè)H股私有化核心原因是公司股價長期在凈資產(chǎn)上下徘徊，被嚴重低估。王健林在央視《對話》節(jié)目中稱，“不能對不起我的朋友和股東，所以我們一定要私有化。”

從王健林的這番表述來看其對上市后的股價表現(xiàn)還是有很高預(yù)期的，但香港市場對萬達商業(yè)的認可程度并沒有那么高。被市場低估也就成了萬達從港交所退市的最主要原因，于是從香港退市之后，萬達商管也隨即啟動了內(nèi)地IPO。

然而國內(nèi)從2015年開始實行地產(chǎn)調(diào)控政策，卻也對萬達的內(nèi)地IPO帶來阻礙。于是為了應(yīng)對，王健林提出了“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，比如在2017年7月，萬達集團以637億元的總對價將萬達商業(yè)旗下13個文旅項目的91%股權(quán)、77個酒店項目分別打包出手給融創(chuàng)。

從這一番清空資產(chǎn)的操作來看，萬達商管對于上市有著更為迫切的需求。然而現(xiàn)實總是更為殘酷，在提交A股招股書后，萬達商管經(jīng)歷了漫長的等待，最終卻用五年時間換來IPO無果，于是萬達商管在今年3月宣布撤回上市申請。

在A股上市無望后的萬達商管又開始一系列資本動作，計劃打造全新商業(yè)平臺，準備重回香港交易所。在具體操作層面來看，萬達商管一邊從市場融資，一邊引入國資委入股，都表現(xiàn)了萬達商管對于上市依然懷著迫切的需求。

逐漸成型的萬達商管公司，是重組后的輕資產(chǎn)運營管理公司，萬達商管集團持有該公司全部股權(quán)，也是萬達準備赴港上市的主體公司。然而就在萬達商管進行一番資產(chǎn)騰挪為上市做準備的同時，其財務(wù)表現(xiàn)也為這次上市帶來了一些不確定。

疫情波及下的營收下滑

財務(wù)層面上的不良影響主要是因為在疫情影響下，萬達商管的業(yè)績出現(xiàn)明顯的下滑。

從數(shù)據(jù)來看萬達商管2020年實現(xiàn)營業(yè)收入391.34億元，同比下降50.25%；實現(xiàn)凈利潤138.3億元，同比下降44.89%；歸屬母公司股東的凈利潤135.22億元，同比下降44.58%。營收和凈利兩方面都基本上被腰斬，萬達商管作為線下實體生意受疫情影響還是非常大的。

造成業(yè)績下滑的主要原因是減免租客租金導(dǎo)致的租金收益下滑，還有受疫情沖擊酒店的經(jīng)營效益變差。

另外在財務(wù)方面，萬達商管背負著一定的債務(wù)壓力。截至2020年末，萬達商管的總負債為2874.19億元，與上年同期相比下降了3.52%。資產(chǎn)負債率為51.11%，同比下降1.32%。其中一年內(nèi)到期的非流動負債480.36億元，同比增長了1.58%。

雖然對于現(xiàn)階段的萬達商管來說，作為輕資產(chǎn)運營公司，這個負債率在可以接受的范圍之內(nèi)，并且企業(yè)若能成功上市，則儲備資金也將更加雄厚，支撐公司長期發(fā)展。但也同樣是因為這方面原因，更進一步加速了萬達商管從重到輕的模式轉(zhuǎn)變。

輕重模式的轉(zhuǎn)變

萬達商管為了更加聚焦輕資產(chǎn)運營模式，在2018年就開始密集出售其在海外的地產(chǎn)項目，包括英國、美國，澳大利亞等地的資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，萬達在出售海外資產(chǎn)方面已套現(xiàn)約206.96億元，開啟大清倉模式。

萬達商管走的輕資產(chǎn)運營道路，本質(zhì)上是管理人和投資人的職責分離，地產(chǎn)投資人將項目委托或出租給專業(yè)的運營團隊來經(jīng)營。目前輕資產(chǎn)運營模式的優(yōu)勢主要有以下兩方面。

一方面是專業(yè)分工帶來的效率提升。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項目物業(yè)方和運營方?jīng)]有清晰的劃分，經(jīng)營效率較低，而在萬達商管的輕資產(chǎn)運營模式下，物業(yè)方強在拿地和建設(shè)，運營方強在管理，雙方都在發(fā)揮自己的特長，有利于提高經(jīng)營績效。

另一方面是輕資產(chǎn)模式可以更好擴張。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式對于資金需求較大，而輕資產(chǎn)運營則專注于品牌和管理的輸出，通過物業(yè)方的物業(yè)手段放大經(jīng)營價值，大大降低資金要求，加快擴張步伐。

目前來看萬達商管的輕資產(chǎn)化依舊在進行中，在2020年開業(yè)的45座萬達廣場中輕資產(chǎn)占比超過60%。另外萬達商管今年計劃開業(yè)萬達廣場50個，其中輕資產(chǎn)占比68%。而截至去年末在建的142個萬達廣場中，輕資產(chǎn)占比也已經(jīng)超80%。

而輕資產(chǎn)模式在給萬達商管帶來更快的擴張節(jié)奏，加速其發(fā)展的同時，也豐富了萬達商管的業(yè)務(wù)多元化。

以后萬達商管的業(yè)務(wù)范圍包括向不同的萬達廣場業(yè)主收取管理和服務(wù)費，還將著重研究萬達廣場巨額線下流量變現(xiàn)的盈利模式，向萬達廣場中小微企業(yè)開展金融服務(wù)和提供數(shù)據(jù)支持，同時創(chuàng)新開展萬達廣場、酒店、影城、文旅等生態(tài)系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)服務(wù)、新能源服務(wù)、廣告經(jīng)營服務(wù)等業(yè)務(wù)。

輕資產(chǎn)運營長路漫漫

隨著國內(nèi)住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控越來越嚴格，商業(yè)地產(chǎn)項目漸漸興起。而商業(yè)地產(chǎn)又因自持運營的原因，資金回籠較慢，定位于輕資產(chǎn)運營的商業(yè)地產(chǎn)項目成為地產(chǎn)行業(yè)熱點，而輕資產(chǎn)運營模式也會遇到一些問題，主要集中在合作信任和利益共享機制上。

如何建立更好的信任關(guān)系，每個商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)在前期都要投入巨大的資金，物業(yè)方更加關(guān)心收益和回報，而商業(yè)地產(chǎn)都會有一個市場培育時間，運營方會關(guān)心品牌方能否持續(xù)提供相應(yīng)的支持，這些問題都會增加雙方的信任成本。

而在利益分享層面上，輕資產(chǎn)運營是一個長期的過程，運營過程中可能會出現(xiàn)收益分配的問題，物業(yè)方和管理方對于獲取的收益應(yīng)該怎樣合理分配，建立合理的激勵和實施保障機制非常必要。

目前萬達商管有兩種輕資產(chǎn)模式：第一種是投資類萬達廣場，即投資者“拿錢下訂單”，萬達商管負責找地、建設(shè)、招商和運營。第二種是合作類萬達廣場模式，投資者出地又出錢，萬達出品牌，負責設(shè)計、建設(shè)、招商、運營，凈租金七三分成，投資者占七成，萬達商管占三成。

兩種輕資產(chǎn)運營模式共同運行也讓萬達商管在開展業(yè)務(wù)上更加靈活，占據(jù)更多的市場空間，但是存在于輕資產(chǎn)模式運營過程中的種種問題，同樣也為萬達商管帶來了諸多的挑戰(zhàn)需要去面對。

隨著國內(nèi)城鎮(zhèn)化進程的加速，未來城市對于商業(yè)地產(chǎn)項目的需求也會提升，而萬達商管作為行業(yè)領(lǐng)頭羊也會加快擴張的步伐，這會讓萬達商管對資金的需求更加強烈，而能否通過成功上市去解決資金需求還是未知，萬達商管的前路也依舊充滿不確定性。

生成海報

免責聲明：此文內(nèi)容為第三方自媒體作者發(fā)布的觀察或評論性文章，所有文字和圖片版權(quán)歸作者所有，且僅代表作者個人觀點，與極客網(wǎng)無關(guān)。文章僅供讀者參考，并請自行核實相關(guān)內(nèi)容。投訴郵箱：editor@fromgeek.com。

免責聲明：本網(wǎng)站內(nèi)容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準確性及可靠性，讀者在使用前請進一步核實，并對任何自主決定的行為負責。本網(wǎng)站對有關(guān)資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負任何法律責任。任何單位或個人認為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識產(chǎn)權(quán)或存在不實內(nèi)容時，應(yīng)及時向本網(wǎng)站提出書面權(quán)利通知或不實情況說明，并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細侵權(quán)或不實情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后，將會依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實，溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開相關(guān)鏈接。