作者：蔚芮
審校：周鶴翔
來源：GPLP犀牛財經(jīng)（ID:gplpcn）
漫威塑造的超級英雄中，有一個叫浩克的綠巨人。而在中國也有一個“綠巨人”，它就是綠地集團，只是，一個是天降神力，一個則是“奮力而為”。
在中國的房地產(chǎn)大潮當中，有一個企業(yè)開始抓住時代機會奮力前進，這就是躋身《財富》世界500強的“綠巨人”——中國綠地集團。
不過，在1992年成立之后，這個27歲的青年也開始走到了它的中年時刻，面臨高負債以及進一步發(fā)展乏力的問題。
“綠巨人”傳奇
1992年，改革開放總設計師視察南方，并發(fā)表了著名的《南方講話》。這標志著中國進入新的階段。
1992年的上海，張玉良辭去了上海農(nóng)委副主任的公職，開始下?！敃r張玉良拿著農(nóng)委與建委的2000萬元組建了上海綠地總公司，也就是現(xiàn)在的綠地集團前身。
張玉良與綠地集團可謂互相成就。
彼時，上海市的人均綠地面積在全國排名倒數(shù)第一。張玉良成立的綠地總公司肩負著建設上海公共綠地的使命，于是，“綠地集團”的名號便由此而來。
緊扣時代脈搏，綠地投身舊城改造與動遷建設。
1996年，綠地通過接手上海棚戶區(qū)改造在上海市郊區(qū)開發(fā)了大量項目，當時，成立4年的綠地已經(jīng)有了12億資產(chǎn)。
2004年-2013年，在中國房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”當中，張玉良帶領著綠地集團乘著東風開始默默拿地建房、賣房、履歷全國，不斷擴張，2013年綠地躋身進入了世界500強行列；2014年，綠地以2408億元的銷售額摘得了中國房地產(chǎn)行業(yè)的“王冠”，終結了老大哥萬科連續(xù)多年的蟬聯(lián)時代。
2015年，上海證券交易所的一身鑼響，綠地借殼上海金豐投資股份有限公司上市了——上市后的綠地集團市值一度突破3000億元。
綠地從上海一隅成功邁向全國，從一家注冊資金只有2000萬元的“小個子”，一躍成為了市值破3000億的“綠巨人”。
綠地集團告別高光時刻
2015年后，綠地集團告別了曾經(jīng)的高光時刻。
綠地集團2016年的年報顯示，2016年，綠地的凈利潤為72.07億元，同比增長僅為4.66%。而2015年的增長速度是兩位數(shù)。
與此同時，綠地還遭遇了一系列風波。
2016年2月29日，上海云峰（集團）有限公司（下稱“云峰集團”）被媒體曝出涉嫌債券違約，其未兌付的債券余額達66億，包括2015年4期和2014年3期私募債。
而云峰集團在發(fā)債的當時，綠地持有云峰集團54.5%的股權，且云峰集團是綠地能源板塊的運營平臺。因此，“云峰66億債務違約問題”爆出來后，該事件爆出后，綠地集團被推上了輿論風口。
隨后，綠地發(fā)布公告進行回應稱，云峰集團始終是獨立于上市公司的公司法人，綠地集團在《公司法》的框架下行使股東權利。云峰集團發(fā)債所得資金也均全部用于其自身發(fā)展，綠地未對云峰集團發(fā)行的債券提供擔保，也不對債券的償付承擔責任。該說明同時稱，“考慮到云峰集團目前處于困境，作為間接參股股東，綠地在遵守法律法規(guī)的前提下，將積極協(xié)助云峰集團妥善處理好相關事宜。”
令綠地不曾想到的是，2016年的“云峰66億”事件剛過，綠地又因東北子公司的違約問題引起了社會關注。
公開資料顯示，2007年，綠地開始進入東北市場，經(jīng)歷2010年至2012年的平穩(wěn)銷售業(yè)績后，2013年和2014年綠地控股東北地區(qū)業(yè)績連續(xù)兩年出現(xiàn)大幅度下滑。2015年，綠地控股東北地區(qū)房地產(chǎn)項目亦陸續(xù)出現(xiàn)停工現(xiàn)象。
2017年8月，據(jù)《投資時報》報道稱，綠地子公司本溪綠地實業(yè)（集團）股份有限公司資管計劃違約逾2億元。而當時通過天眼查數(shù)據(jù)顯示，本溪綠地合計存在21條法院被執(zhí)行人信息、3條法院被執(zhí)行失信人信息及被執(zhí)行標的金額合計逾7億元。
隨后，綠地做出回應表示，對于子公司本溪綠地的違約事件，綠地控股將以積極的態(tài)度全力推動解決。
截至2019年12月16日，綠地的股價為6.82元/股，市值為829.9億元，與2015年高光時候相比，市值跌去了2000多億元。
同樣，下跌的不止是市值，還有綠地的銷售額也被同行所甩開——2014年綠地銷售額排全國第1，2018年，綠地的銷售額落到了全國第6。
以“快”取勝的后坐力
“我不做大哥已經(jīng)好多年”。
在地產(chǎn)圈當中，大哥之爭持續(xù)了多年。
曾經(jīng)依靠高資產(chǎn)周轉率，萬科穩(wěn)坐地產(chǎn)圈“老大哥”。
公開資料顯示，早在2010年，萬科搞出了一個“5986”的模式，通俗講就是拿地后，5個月開始動工、9個月開始銷售、第一個月銷售8成，產(chǎn)品必須6成是住宅。萬科的這一模式，確實幫助萬科在當年取得了成績。
2010年，萬科銷售1081.60億元，創(chuàng)造了中國房地產(chǎn)行業(yè)的新紀錄。也因此讓萬科蟬聯(lián)了多屆房地產(chǎn)銷售冠軍。
隨后跟進的是碧桂園和恒大。碧桂園提出了“456”模式：4個月開盤、5.5個月資金回正、6個月資金在周轉；恒大要求6個月開盤，首開去化率60%以上。
不甘心落后的綠地集團在2017年也加入到了“高周轉”模式的大軍中來——公開資料顯示，2017年以來，綠地開始在三四線城市不斷拿地；
根據(jù)上海中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在土地儲備上，綠地控股2017年拿地82宗，2018年260宗。
而在此過程中，“現(xiàn)金為王”的聲音也在綠地頻頻出現(xiàn)。
讓人驚訝的是，據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，2018年，綠地的存貨周轉率和總資產(chǎn)周轉率分別是53%和37%。而2018年房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉率和總資產(chǎn)周轉率的中位數(shù)是28%和19%。2019年中報顯示，綠地的總資產(chǎn)周轉率為19%，比萬科的9%高出了一倍。
資料來源：同花順
因為追求高周轉，曾經(jīng)喝叱風云的“綠巨人”也不得不直面質量問題：
GPLP犀牛財經(jīng)了解到，2018年武漢先后爆發(fā)精裝維權事件，其中武漢綠地旗下就有七個樓盤涉及，位居大品牌商前列。
尤其值得一提的是，2019年9月，武漢綠地國際理想城項目，當女業(yè)主歡歡喜喜地去收房的時候，卻發(fā)現(xiàn)精裝修變 “驚裝修 ”，“新房”變 “水房 ”。面對開發(fā)商的逼迫交付措施，女業(yè)主在憤恨交加中，坐地痛哭發(fā)出上述質問。此視頻在網(wǎng)上大量傳播，再一次質問綠地房屋質量問題。
可以說，綠地在爭奪“冠軍”位置上找錯了方向。
2019年5000億銷售小目標
近日，一則446家房企宣布破產(chǎn)的消息刷遍了朋友圈。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年11月20日，房地產(chǎn)開發(fā)商的破產(chǎn)數(shù)量已高達446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，創(chuàng)下歷史記錄。
這些破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)背后，絕大部分的問題是“缺錢”。
那么，綠地集團“差錢”還是“不差錢”呢？
公開資料顯示，綠地發(fā)布的2019年三季報顯示，截至2019年前9個月，綠地的總資產(chǎn)達1.04萬億元，看起來，這是一個龐大的一個數(shù)字。
“資產(chǎn)=負債+所有者權益”。
在綠地集團高達1.04萬億的總資產(chǎn)中，綠地的總負債達到了9181億元。
可以說，綠地集團的資產(chǎn)負債率高達88.29%。
事實上，自從2015年上市以來，綠地集團的資產(chǎn)負債率就沒有下過88%。2015年至2018年的資產(chǎn)負債率分別為88.04%、89.43%、88.99%、89.49%，一直處于房地產(chǎn)行業(yè)的高位。
其中，2019年前三季度短期借款266.41億元較上年末增46.75%；1年內到期的非流動負債和其他流動負債分別為630億元和137.24億元，長期借款則增至1517.7億元同比增長14.26%。
2019年前三季度，綠地有息負債合計約1142.65億元，而同期貨幣資金僅823.77億元。并且，綠地的前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額僅為91.27億元，較2018年同期的309.73億元減少了70.53%。
可以說，即便如“綠巨人”，也相對“差錢”
然而，在資金緊張的狀態(tài)下，綠地依舊沒有忘記繼續(xù)拿地。根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2019年1-11月，綠地拿地面積為3195萬平方米，在拿地的面積中，僅次于碧桂園，排在第二位。并且拿地的金額累計達到694億元。
值得注意的是，2019年年初，綠地曾立了一個小目標：就是2019年實現(xiàn)5000億元的銷售目標。不過，現(xiàn)在年底將至，這一目標對綠地并非一步之遙。
2019年綠地三季報顯示，1-9月，綠地實現(xiàn)合同銷售金額2345.53億元，同比減少12.1%。其中，第三季度合同銷售金額668.68億元，同比更是下跌35.8%。以此來看，2019年前三季度也完成目標的不到50%，而要完成目標，第四季度要銷售2500多億元。這對綠地來說“太南了！”
花有重開日，人無再少年。
面對著1萬億的大盤子，9000億的負債，可以說現(xiàn)在的“綠巨人”少年時光一去不復返。
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