簡介：未來的人喜歡怎樣的空間產品？
作者：云丁寓音繞良
長租公寓的產品經營，一直面臨著兩難的抉擇：
投錢多：做出好產品，回報周期長，不劃算;
投錢少：產品溢價不夠，房子不好租。
云丁寓音繞良04期直播主講人鐘潔，吉田概念創(chuàng)始人，專注存量資產改造設計。以設計為突破口，帶您完成長租公寓的設計、產品、長期運營的整體閉環(huán)。
- 理論概念闡述 -
透過問題看
設計長租公寓的本質是什么？
長租公寓是一個老行業(yè)，但同時也在追趕新潮流。
在長租公寓的改造中，這四種缺乏問題尤為明顯：
01.缺乏專業(yè)閉環(huán)
看起來簡單易上手的長租公寓，其實是一個需要系統(tǒng)化長久打磨的漫長工序。缺乏專業(yè)性，將導致人工成本增加、時間周期延長等一系列連鎖反應。
02.缺乏產品創(chuàng)新
喜歡模仿但從不深入思考如何私有化，正是長租產品千篇一律、高度同質化的原因，也恰恰是沒有用心經營的體現(xiàn)。
03.缺乏體系迭代
總是重復性犯錯、效率低下和非常依賴人，尤其是老板一人能頂半邊天的情況，常常是無法批量復制和迭代升級的癥結所在。
04.缺乏運營思維
當下的長租產品，除了滿足基本的居住需求外，還要滿足總是安慰的心理需求。不僅是住在這里，更要有所依戀。
基于以上問題，我們可以看到：創(chuàng)新時尚+成本控制+時間成本，是設計長租公寓產品的本質。
用經營邏輯分析
好的長租產品應具備什么？
吉田概念深耕長租行業(yè)5年，是一支城市舊改的專業(yè)團隊。累積打造500+集中式品牌公寓，改造4個城中村片區(qū)，自營8棟物業(yè)，在產品營造方面具有完備的經營思維。
產品打造需建立在懂市場、運營、消費群體的基礎之上，既要符合商業(yè)邏輯的成本和時間控制，又要符合經典性保證在時間的摧殘下依然耐看。
以全產業(yè)鏈思維實踐研究產品，好的長租應具備：
顏值好看
尤其是90后，顏值控成為租房決策的重要一環(huán)。
性價比高
不同于買房，租房的上限往往和工資直接掛鉤。價格過高，就會導致租不起。
經看耐用
多數(shù)長租公寓的承租期都在10年左右，如果在3~5年的時候就已經過時了，那無疑是一場災難。
一句話總結就是，好的長租產品是符合投資邏輯的主流消費品，并且能讓居住變成一件幸福有趣的事。
從切身經營出發(fā)
公寓設計的好處有哪些？
1.招租就是簡單
不需要坑蒙拐騙，也不害怕去跟租客交流。你的產品就是租客需要且適合的，如果價格可接受，成單率近乎百分百。
2.錢要花在刀刃上
不是一味的增加成本，而是通過創(chuàng)意，把錢花在刀刃上。
3.高溢價控周期
通過自投物業(yè)的實踐經驗，足以證明好的設計真的可以提高溢價，縮短投資回報周期。
4.有助品牌提升
創(chuàng)意設計結合智能化，會為長租注入更多安全與舒適的體驗。
- 實踐經驗分享 -
基于經營思維的產品營造，今天的空間產品應抓住這十大改造關鍵點：前期勘探(包括交通、人居需求等的前期工作一定要做精細)、成本測算(用清單去涵蓋所有的投入，越詳細越好)、市場調研、產品設計、組合團隊、報建資料(注意簽訂正規(guī)的合同，保護雙方的利益)、硬裝施工、家具落地、板房打造(這里是花小錢辦大事的地方)、交接運營。
再從產品設計的角度來說，這些策略性的建議你不容錯過：
外立面點綴
立面裝置、字體點綴等，有太多方式避免產品同質化。
一層電梯等候區(qū)
文字、有趣裝置、互動燈光等，在必經之路上做些解壓神器。
衛(wèi)生間
集成衛(wèi)浴、重貼瓷磚、粉刷翻新等，整潔與舒適度大大提升。
人性化細節(jié)
在床頭設置手機支架、床尾安裝小風扇、衛(wèi)生間安裝美妝鏡與收納架等，體貼入微到每一個小細節(jié)。
產品提升的三大手法也由此誕生：
持續(xù)調研
針對痛點，先行解決;持續(xù)調研，持續(xù)更新。
保持20%的小變化
著手于高頻區(qū)，力求創(chuàng)意有趣、解壓。比如電梯樓層超萌按鈕、在公區(qū)放置萌寵，從門鎖到水電表再到門禁安裝整套智能化設備并使用SaaS軟件管理等。
集中力量解決80%的不變
- 產品模塊化 將家具等軟裝物料形成小組合模塊，便于靈活組合安裝，以應對大小不同的空間，便于批量化生產，降低現(xiàn)場安裝時間和資金成本。
- 硬裝體系化 合理利用現(xiàn)場已有硬裝，著重解決隔音、漏水等基礎問題，將裝飾面統(tǒng)一材料和顏色，便于風格一致和現(xiàn)場快速施工。
- 成本優(yōu)先級 成本控制設置優(yōu)先級，將空間、硬裝、軟裝內大小各項進行重要性排序。在滿足使用的前提下，優(yōu)先考慮成本，超出成本部分逐級刪減，成本可控可落實。
- 未來機會把握 -
回歸長租本質，面對當下市場賦予資產經濟的機會，我們應該做：
物業(yè)持有
尋找合適物業(yè)進行收購，產權清晰，一手盈利。
創(chuàng)新改造
打造受當下消費者歡迎的活力產品，增加品牌溢價空間。
產業(yè)運營
全產業(yè)鏈閉環(huán)思維運營，實現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流。
資產融資
現(xiàn)金為王，實現(xiàn)現(xiàn)金流回收，不斷循環(huán)收購。
互動問答
Q1：按目前來看，公寓改造平均每一間房控制在多少費用合適?
A：結合地段和溢價等因素，一般長租公寓控制在3萬左右，地段優(yōu)越且物業(yè)自持的3~5萬，做長短租結合的話5~8萬。
Q2：您做了各式各樣的改造項目，其中您覺得助益最大的是哪種項目，為什么?
A：這里需要回到選物業(yè)的邏輯，如果物業(yè)選的位置很好，結合設計創(chuàng)新，將會達到效益最大化。
Q3：資金緊缺的情況下，您建議投入到哪里改造最劃算?
A：首先功能方面肯定要齊全，其次是細節(jié)點上的創(chuàng)新，比如外立面、門頭、過道等一些小點綴，就能煥發(fā)新的活力。
Q4：完成全產業(yè)鏈條的集成，我認為還是一件很難的事情，您認為這里面最關鍵的是哪一個環(huán)節(jié)?
A：我認為，第一點溝通是比較難的，尤其是人與人之間的協(xié)調;第二點整合供應鏈要求強專業(yè)性，如果專業(yè)度不夠將會引發(fā)很多問題。
吉田概念為何能做到，首先是因為持續(xù)的行業(yè)深耕，與眾多優(yōu)秀品牌達成深度合作;其次是，我們用經營化的思維去做產品改造，知道自己最終的目的是什么，自然能精準把控。
Q5：租住智能化普及也好多年了，您給公寓智慧化改造的最中肯的建議有哪些?
A：租住智能化，云丁顯然是更專業(yè)的。但我個人給的建議是，它一定是要方便、好用、穩(wěn)定。
這里的穩(wěn)定有兩個層面：一個是設備和系統(tǒng)的穩(wěn)定，日常使用中會很省心;另一個是公司的穩(wěn)定，涉及到資金安全和售后維保等問題。
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