簡(jiǎn)介:未來(lái)的人喜歡怎樣的空間產(chǎn)品?
作者:云丁寓音繞良
長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng),一直面臨著兩難的抉擇:
投錢多:做出好產(chǎn)品,回報(bào)周期長(zhǎng),不劃算;
投錢少:產(chǎn)品溢價(jià)不夠,房子不好租。
云丁寓音繞良04期直播主講人鐘潔,吉田概念創(chuàng)始人,專注存量資產(chǎn)改造設(shè)計(jì)。以設(shè)計(jì)為突破口,帶您完成長(zhǎng)租公寓的設(shè)計(jì)、產(chǎn)品、長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的整體閉環(huán)。
- 理論概念闡述 -
透過(guò)問(wèn)題看
設(shè)計(jì)長(zhǎng)租公寓的本質(zhì)是什么?
長(zhǎng)租公寓是一個(gè)老行業(yè),但同時(shí)也在追趕新潮流。
在長(zhǎng)租公寓的改造中,這四種缺乏問(wèn)題尤為明顯:
01.缺乏專業(yè)閉環(huán)
看起來(lái)簡(jiǎn)單易上手的長(zhǎng)租公寓,其實(shí)是一個(gè)需要系統(tǒng)化長(zhǎng)久打磨的漫長(zhǎng)工序。缺乏專業(yè)性,將導(dǎo)致人工成本增加、時(shí)間周期延長(zhǎng)等一系列連鎖反應(yīng)。
02.缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新
喜歡模仿但從不深入思考如何私有化,正是長(zhǎng)租產(chǎn)品千篇一律、高度同質(zhì)化的原因,也恰恰是沒(méi)有用心經(jīng)營(yíng)的體現(xiàn)。
03.缺乏體系迭代
總是重復(fù)性犯錯(cuò)、效率低下和非常依賴人,尤其是老板一人能頂半邊天的情況,常常是無(wú)法批量復(fù)制和迭代升級(jí)的癥結(jié)所在。
04.缺乏運(yùn)營(yíng)思維
當(dāng)下的長(zhǎng)租產(chǎn)品,除了滿足基本的居住需求外,還要滿足總是安慰的心理需求。不僅是住在這里,更要有所依戀。
基于以上問(wèn)題,我們可以看到:創(chuàng)新時(shí)尚+成本控制+時(shí)間成本,是設(shè)計(jì)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的本質(zhì)。
用經(jīng)營(yíng)邏輯分析
好的長(zhǎng)租產(chǎn)品應(yīng)具備什么?
吉田概念深耕長(zhǎng)租行業(yè)5年,是一支城市舊改的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。累積打造500+集中式品牌公寓,改造4個(gè)城中村片區(qū),自營(yíng)8棟物業(yè),在產(chǎn)品營(yíng)造方面具有完備的經(jīng)營(yíng)思維。
產(chǎn)品打造需建立在懂市場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)、消費(fèi)群體的基礎(chǔ)之上,既要符合商業(yè)邏輯的成本和時(shí)間控制,又要符合經(jīng)典性保證在時(shí)間的摧殘下依然耐看。
以全產(chǎn)業(yè)鏈思維實(shí)踐研究產(chǎn)品,好的長(zhǎng)租應(yīng)具備:
顏值好看
尤其是90后,顏值控成為租房決策的重要一環(huán)。
性價(jià)比高
不同于買房,租房的上限往往和工資直接掛鉤。價(jià)格過(guò)高,就會(huì)導(dǎo)致租不起。
經(jīng)看耐用
多數(shù)長(zhǎng)租公寓的承租期都在10年左右,如果在3~5年的時(shí)候就已經(jīng)過(guò)時(shí)了,那無(wú)疑是一場(chǎng)災(zāi)難。
一句話總結(jié)就是,好的長(zhǎng)租產(chǎn)品是符合投資邏輯的主流消費(fèi)品,并且能讓居住變成一件幸福有趣的事。
從切身經(jīng)營(yíng)出發(fā)
公寓設(shè)計(jì)的好處有哪些?
1.招租就是簡(jiǎn)單
不需要坑蒙拐騙,也不害怕去跟租客交流。你的產(chǎn)品就是租客需要且適合的,如果價(jià)格可接受,成單率近乎百分百。
2.錢要花在刀刃上
不是一味的增加成本,而是通過(guò)創(chuàng)意,把錢花在刀刃上。
3.高溢價(jià)控周期
通過(guò)自投物業(yè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),足以證明好的設(shè)計(jì)真的可以提高溢價(jià),縮短投資回報(bào)周期。
4.有助品牌提升
創(chuàng)意設(shè)計(jì)結(jié)合智能化,會(huì)為長(zhǎng)租注入更多安全與舒適的體驗(yàn)。
- 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享 -
基于經(jīng)營(yíng)思維的產(chǎn)品營(yíng)造,今天的空間產(chǎn)品應(yīng)抓住這十大改造關(guān)鍵點(diǎn):前期勘探(包括交通、人居需求等的前期工作一定要做精細(xì))、成本測(cè)算(用清單去涵蓋所有的投入,越詳細(xì)越好)、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、組合團(tuán)隊(duì)、報(bào)建資料(注意簽訂正規(guī)的合同,保護(hù)雙方的利益)、硬裝施工、家具落地、板房打造(這里是花小錢辦大事的地方)、交接運(yùn)營(yíng)。
再?gòu)漠a(chǎn)品設(shè)計(jì)的角度來(lái)說(shuō),這些策略性的建議你不容錯(cuò)過(guò):
外立面點(diǎn)綴
立面裝置、字體點(diǎn)綴等,有太多方式避免產(chǎn)品同質(zhì)化。
一層電梯等候區(qū)
文字、有趣裝置、互動(dòng)燈光等,在必經(jīng)之路上做些解壓神器。
衛(wèi)生間
集成衛(wèi)浴、重貼瓷磚、粉刷翻新等,整潔與舒適度大大提升。
人性化細(xì)節(jié)
在床頭設(shè)置手機(jī)支架、床尾安裝小風(fēng)扇、衛(wèi)生間安裝美妝鏡與收納架等,體貼入微到每一個(gè)小細(xì)節(jié)。
產(chǎn)品提升的三大手法也由此誕生:
持續(xù)調(diào)研
針對(duì)痛點(diǎn),先行解決;持續(xù)調(diào)研,持續(xù)更新。
保持20%的小變化
著手于高頻區(qū),力求創(chuàng)意有趣、解壓。比如電梯樓層超萌按鈕、在公區(qū)放置萌寵,從門鎖到水電表再到門禁安裝整套智能化設(shè)備并使用SaaS軟件管理等。
集中力量解決80%的不變
- 產(chǎn)品模塊化 將家具等軟裝物料形成小組合模塊,便于靈活組合安裝,以應(yīng)對(duì)大小不同的空間,便于批量化生產(chǎn),降低現(xiàn)場(chǎng)安裝時(shí)間和資金成本。
- 硬裝體系化 合理利用現(xiàn)場(chǎng)已有硬裝,著重解決隔音、漏水等基礎(chǔ)問(wèn)題,將裝飾面統(tǒng)一材料和顏色,便于風(fēng)格一致和現(xiàn)場(chǎng)快速施工。
- 成本優(yōu)先級(jí) 成本控制設(shè)置優(yōu)先級(jí),將空間、硬裝、軟裝內(nèi)大小各項(xiàng)進(jìn)行重要性排序。在滿足使用的前提下,優(yōu)先考慮成本,超出成本部分逐級(jí)刪減,成本可控可落實(shí)。
- 未來(lái)機(jī)會(huì)把握 -
回歸長(zhǎng)租本質(zhì),面對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)賦予資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的機(jī)會(huì),我們應(yīng)該做:
物業(yè)持有
尋找合適物業(yè)進(jìn)行收購(gòu),產(chǎn)權(quán)清晰,一手盈利。
創(chuàng)新改造
打造受當(dāng)下消費(fèi)者歡迎的活力產(chǎn)品,增加品牌溢價(jià)空間。
產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)
全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)思維運(yùn)營(yíng),實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流。
資產(chǎn)融資
現(xiàn)金為王,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回收,不斷循環(huán)收購(gòu)。
互動(dòng)問(wèn)答
Q1:按目前來(lái)看,公寓改造平均每一間房控制在多少費(fèi)用合適?
A:結(jié)合地段和溢價(jià)等因素,一般長(zhǎng)租公寓控制在3萬(wàn)左右,地段優(yōu)越且物業(yè)自持的3~5萬(wàn),做長(zhǎng)短租結(jié)合的話5~8萬(wàn)。
Q2:您做了各式各樣的改造項(xiàng)目,其中您覺(jué)得助益最大的是哪種項(xiàng)目,為什么?
A:這里需要回到選物業(yè)的邏輯,如果物業(yè)選的位置很好,結(jié)合設(shè)計(jì)創(chuàng)新,將會(huì)達(dá)到效益最大化。
Q3:資金緊缺的情況下,您建議投入到哪里改造最劃算?
A:首先功能方面肯定要齊全,其次是細(xì)節(jié)點(diǎn)上的創(chuàng)新,比如外立面、門頭、過(guò)道等一些小點(diǎn)綴,就能煥發(fā)新的活力。
Q4:完成全產(chǎn)業(yè)鏈條的集成,我認(rèn)為還是一件很難的事情,您認(rèn)為這里面最關(guān)鍵的是哪一個(gè)環(huán)節(jié)?
A:我認(rèn)為,第一點(diǎn)溝通是比較難的,尤其是人與人之間的協(xié)調(diào);第二點(diǎn)整合供應(yīng)鏈要求強(qiáng)專業(yè)性,如果專業(yè)度不夠?qū)?huì)引發(fā)很多問(wèn)題。
吉田概念為何能做到,首先是因?yàn)槌掷m(xù)的行業(yè)深耕,與眾多優(yōu)秀品牌達(dá)成深度合作;其次是,我們用經(jīng)營(yíng)化的思維去做產(chǎn)品改造,知道自己最終的目的是什么,自然能精準(zhǔn)把控。
Q5:租住智能化普及也好多年了,您給公寓智慧化改造的最中肯的建議有哪些?
A:租住智能化,云丁顯然是更專業(yè)的。但我個(gè)人給的建議是,它一定是要方便、好用、穩(wěn)定。
這里的穩(wěn)定有兩個(gè)層面:一個(gè)是設(shè)備和系統(tǒng)的穩(wěn)定,日常使用中會(huì)很省心;另一個(gè)是公司的穩(wěn)定,涉及到資金安全和售后維保等問(wèn)題。
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