【房地產(chǎn)行業(yè)政策密集】
近期，中央層面圍繞房地產(chǎn)相關(guān)政策密集出臺(tái)：1、7 月 21 日國(guó)家總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中，審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。2、7 月 24 日中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。本次會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)表述出現(xiàn)調(diào)整，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位 ”(4 月表述)不再提及，同時(shí)本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì) ”(本次原文表述)。
3、7 月 27 日，在住建部召開(kāi)的建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展企業(yè)座談會(huì)上，住建部部長(zhǎng)倪虹表示，進(jìn)一步落實(shí)降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸 ”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。
4、7 月 31 日，《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，由國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)各地方、各部門(mén)，并向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布。措施圍繞 6 個(gè)方面提出 20 條具體政策舉措，在穩(wěn)定大宗消費(fèi)方面，措施提出，支持剛性和改善性住房需求。
近期房地產(chǎn)相關(guān)政策/會(huì)議總結(jié)如下表：
在中央層面政策密集出臺(tái)之后，各地地方政府也密集表態(tài)發(fā)聲：
1、7 月 29 日，北京市住建委表示將在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，會(huì)同相關(guān)部門(mén)抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
2、7 月 30 日，深圳市住房和建設(shè)局表示將在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，以及上級(jí)有關(guān)部門(mén)指導(dǎo)下，結(jié)合我市(深圳市)房地產(chǎn)實(shí)際情況，會(huì)同市有關(guān)部門(mén)、中央駐深機(jī)構(gòu)和各區(qū)抓好貫徹落實(shí)，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
3、7 月 31 日，上海市住建委、市房屋管理局表示將在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
4、7 月 28 日，廣州表示將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好地滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
5、8 月 3 日晚，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局鄭州市稅務(wù)局等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，包括青年人才購(gòu)房給予契稅100%補(bǔ)貼，實(shí)施多子女家庭購(gòu)房補(bǔ)貼等 15 項(xiàng)利好政策，并一一明確具體負(fù)責(zé)單位。由此，鄭州成為二線城市中率先表態(tài)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸 ”的城市。
此前，佛山、廣州、南京、天津等多地已出臺(tái)相關(guān)政策放松公積金貸款政策，提高最高貸款額或降低公積金貸款首付比例等。
結(jié)合上述中央層面政策會(huì)議等，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多地方政府積極主動(dòng)跟進(jìn)，并公布具體政策方案，積極推動(dòng)展開(kāi)落實(shí)具體措施。
【紓困資金落位，項(xiàng)目交付持續(xù)推進(jìn)】
從統(tǒng)計(jì)局來(lái)看，2022 年下半年以來(lái)保交付取得一定成效。2023 年以來(lái)房地產(chǎn)竣工面積同比均保持增長(zhǎng)，1-6 月房屋累計(jì)竣工面積同比增長(zhǎng) 19.0%，上半年在建項(xiàng)目的交付工作穩(wěn)步推進(jìn)從新開(kāi)工面積看，1-6 月房屋累計(jì)新開(kāi)工面積同 比下降 24.3%， 自 2021 年下半年以來(lái)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，主要由于銷(xiāo)售市場(chǎng)下行， 房企對(duì)新增拿地和土儲(chǔ)新開(kāi)工的意愿均不足，從保交樓的角度而言，未售未建項(xiàng)目也值得關(guān)注。
2022下半年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)通過(guò)政策性銀行設(shè)立保交樓 2000 億元專(zhuān)項(xiàng)借款，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，同時(shí)引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持。
2022年12月到2023年3月，統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金累計(jì)同比降幅逐月收窄，或意味著房企資金壓力得到一定緩解，但同比仍保持負(fù)增長(zhǎng)或表明保交樓資金落位遇到一定阻礙。從房企國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金來(lái)看，2022 年下半年以來(lái)企業(yè)融資水平有震蕩回升趨勢(shì)，但 2023 年二季度同比降幅有所增大，也說(shuō)明企業(yè)資金落位有所回落。
在資金政策支持層面，2022 年 9 月，全國(guó)首筆“保交樓 ”專(zhuān)項(xiàng)借款落實(shí)到位，由國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行向遼寧省沈陽(yáng)市支付，用以支持遼寧“保交樓 ”項(xiàng)目，自此多個(gè)城市專(zhuān)項(xiàng)借款順利落地。在中央和地方支持保交樓政策頻出的情況下，2023年上半年房企資金壓力有所緩解，保交樓任務(wù)均在順利開(kāi)展。
2023年 3-5 月，百年建筑網(wǎng)調(diào)研了全國(guó)各區(qū)域保交樓項(xiàng)目的交付情況，其中調(diào)研項(xiàng)目樣本 1114 個(gè)，住宅占比 92.7%，寫(xiě)字樓占比 7.3%;華東占比 43%;華南、華北占比 12%;華中、西南占比 11%;西北占比 7%;東北占比 4%。
【1-7 月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售出爐，央國(guó)企具有強(qiáng)韌性】
克而瑞發(fā)布 2023 年 1-7 月百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜。
銷(xiāo)售金額方面，7月 TOP100 房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額 3810.4 億元，環(huán)比下降 36.6%，同比下降 37.2%;1-7 月 實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷(xiāo)售金額 38373.0 億元，同比下降 5.9%;銷(xiāo)售面積方面，7 月 TOP100 房企全口徑銷(xiāo)售面積 2252.7 萬(wàn)平方米，同比下降 36.8%，環(huán)比下降 30.4%;1-7 月累計(jì)銷(xiāo)售面積 21572.0 萬(wàn)平方米，同比下降 17.0%。TOP1-10、TOP11-TOP30、TOP31-50、TOP51-TOP100 房企 7 月單月銷(xiāo)售金額同比分別下降 34.9%、35.1%、 46.9%、37.0%;1-7 月累計(jì)銷(xiāo)售金額同比分別下降 1.0%、2.1%、15.7%、15.4%。
1-7月企業(yè)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)整體表現(xiàn)低迷，央國(guó)企仍有較強(qiáng)韌性。保利發(fā)展銷(xiāo)售獲得榜單第一，全口徑累計(jì)銷(xiāo)售金額達(dá) 2678.2 億元，同比上升 10.1%。萬(wàn)科地產(chǎn)、 中海地產(chǎn)全口徑累計(jì)銷(xiāo)售金額分別達(dá) 2244.4 億元、1925.0 億元，同比分別下降 9.9%、上升 23.4%，獲得第二、三名。
除以上幾家外，TOP10 企業(yè)中，華潤(rùn)置地、招商 蛇口、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)累計(jì)全口徑銷(xiāo)售金額同比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，增幅分別為25.7%、30.7%、6.3%、2.7%、44.4%、29.0%。
單月方面，越秀集團(tuán)是榜單 TOP20 企業(yè)中 6 月唯一同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的企業(yè)，單月銷(xiāo)售金額達(dá)94.0億元，同比增長(zhǎng) 30.6%。百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售金額門(mén)檻略有回升，由2022 年 7 月的 75.4 億元提升至 80.2 億元。千億以上銷(xiāo)售規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)與 2022 年持平，整體保持收縮趨勢(shì)，由 2019、2020、2021 年的 15 家、17 家、23 家，降低到 2022 年、2023 年的 10 家。
2023年小陽(yáng)春后，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售逐漸走向低迷，雖然頭部央國(guó)企仍具有較強(qiáng)韌性，但行業(yè)整體下行壓力仍然較大。7 月政治局會(huì)議、央行、住建部等密集發(fā)聲，預(yù)計(jì)后續(xù)支持剛需還改善需求的政策將陸續(xù)出臺(tái)，政策拐點(diǎn)充分顯現(xiàn);預(yù)計(jì)各地方政府也會(huì)不斷跟進(jìn)，共同帶動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)售企穩(wěn)回暖。
我們看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企提升市場(chǎng)份額。
我們篩選出以下潛力標(biāo)的
招商蛇口(001979)6 月 16 日，招商蛇口發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金項(xiàng)目獲得證監(jiān)會(huì)批文。這也使得招商蛇口成為中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資政策出臺(tái)后，A 股房企之中第一家試水“第三支箭 ”成功的公司。
華夏幸福(600340)為推動(dòng)債務(wù)重組落地、保障債權(quán)人利益，公司立足自身業(yè)務(wù)情況主動(dòng)謀劃，依托《以股抵債方案》搭建“幸福精選”和“幸福優(yōu)選 ”兩大業(yè)務(wù)平臺(tái)，以平臺(tái)股權(quán)抵償金融及經(jīng)營(yíng)債務(wù)，在實(shí)施金融債務(wù)以股抵債的同時(shí)，積極推進(jìn)經(jīng)營(yíng)債務(wù)重組。
財(cái)信發(fā)展(000838)8 月 3 日獲融資買(mǎi)入 2213.41萬(wàn)元，占當(dāng)日買(mǎi)入金額的 14.83%， 當(dāng)前融資余額 1.14 億元，占流通市值的 2.24%，超過(guò)歷史 90%分位水平，處于高位。
參考資料：
源達(dá)信息-主題策略研究之房地產(chǎn)行業(yè)：政策加持，房地產(chǎn)迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)-2308010.pdf
開(kāi)源證券-房地產(chǎn)行業(yè)深度報(bào)告：保交樓專(zhuān)題系列一， 中央地方政策頻出，保交樓項(xiàng)目交付持續(xù)推進(jìn)-230803.pdf
開(kāi)源證券-房地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告： 7 月百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售榜單數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng) ，銷(xiāo)售成交同環(huán)比回落，政策拐點(diǎn)確立-230803.pdf
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