樂視40億賣世茂工三：高進(jìn)高出下開發(fā)商也不傻

（原標(biāo)題：樂視40億賣世茂工三：高進(jìn)高出下開發(fā)商也不傻）

樂視非上市公司體系核心公司樂視控股正與萬科商談出售樂視控股旗下位于北京三里屯的世茂廣場·工三商業(yè)項(xiàng)目(下簡稱世茂工三)，目前樂視方面希望的對價(jià)約40億元。對此，記者聯(lián)系樂視控股與萬科，但截至目前，樂視方面并未對記者作出回應(yīng)，而萬科方面則告訴記者對此事尚不知曉。

去年5月，總部在上海的房企世茂股份有限公司日前發(fā)布公告稱，該公司將向樂視控股(北京)有限公司(下稱“樂視控股”)轉(zhuǎn)讓下屬世茂新體驗(yàn)公司持有的北京財(cái)富時(shí)代置業(yè)有限公司及世茂商管公司持有的新世紀(jì)公司100%股權(quán)，交易價(jià)格分別為29.20億元、0.52億元，合計(jì)29.72億元。

而北京財(cái)富時(shí)代置業(yè)旗下的主要項(xiàng)目，是位于北京三里屯的商業(yè)地產(chǎn)世茂工三。世茂工三位于北京朝陽區(qū)東三環(huán)附近的三里屯，緊鄰使館區(qū)、燕莎商圈及CBD等黃金區(qū)域，涵蓋商業(yè)、寫字樓等業(yè)態(tài)。

而時(shí)至今日，當(dāng)年買下的地塊，對于今天的樂視來說，成了燙手山芋，急于轉(zhuǎn)手賣掉，像處理二手貨一樣。

事實(shí)上，自去年11月樂視資金鏈危機(jī)爆發(fā)，樂視董事長賈躍亭就開始啟動(dòng)對世茂工三的出售。

路透社在4月20日也曾報(bào)道，樂視已在洽談出售去年買入的世茂工三，或出售部分甚至全部物業(yè)，談判已進(jìn)行數(shù)月。但據(jù)記者了解，數(shù)月以來世茂工三所屬的樂視控股已有全國多家房企進(jìn)行接觸，但進(jìn)展并不順利，在對價(jià)上潛在投資方并未與樂視獲得一致。

40億元，這是樂視為三里屯世茂工三開出的新價(jià)碼，這個(gè)價(jià)格較樂視去年邁入價(jià)格漲幅超過30%。也許你會(huì)說在北京寸土寸金的地界里，熱點(diǎn)區(qū)域房價(jià)一年漲幅超過30%并不罕見，但是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，帳不能這么算。

雖然世茂工三隸屬于潮流圣地三里屯商圈，但與只有一路之隔的三里屯太古里的人潮涌動(dòng)相比顯得十分冷清。記者也曾多次探訪世茂工三，整體的店鋪呈現(xiàn)出冷清的現(xiàn)狀，對比周邊商街一層匯聚時(shí)尚大牌、潮流服飾熱門店鋪，世茂工三的一層商鋪?zhàn)龅母嗟氖沁\(yùn)動(dòng)特賣，就連最火熱的餐飲部分也并沒有出現(xiàn)其他商場需要排位等現(xiàn)象。

“世茂工三經(jīng)營慘淡主要體現(xiàn)在三點(diǎn)，分別是體驗(yàn)感不強(qiáng)、業(yè)態(tài)分布不均及品牌定位。” 電商零售專家、百聯(lián)咨詢創(chuàng)始人、商性書院院長莊帥指出位于北京朝陽區(qū)東三環(huán)附近的三里屯，緊鄰使館區(qū)及CBD等黃金區(qū)域的世茂工三本應(yīng)享受到一部分太古里外溢的客流量，但進(jìn)駐品牌、商場定位與太古里差異性太大，不能與太古里形成互補(bǔ)。

對此，業(yè)內(nèi)人士也分析稱，虹吸效應(yīng)使得太古里周邊幾乎沒有堪稱成功的購物中心，倒是百貨撤店、商場易手的消息不少。

“在這種運(yùn)營水平下，世茂工三一年內(nèi)租金水平上漲30%，地產(chǎn)商們算不過來這筆賬?！痹撊耸空f。

萬科內(nèi)部人員也向環(huán)球網(wǎng)記者表示，樂視在接手該物業(yè)的時(shí)候是30億元，現(xiàn)在出售的價(jià)格為40億元，但是租金不可能在短時(shí)間內(nèi)有一個(gè)質(zhì)的飛躍，那么你的物業(yè)升值30%邏輯是不成立的;其次，北京取消“商改住”后目前北京商業(yè)市場屬于井噴的狀態(tài);最后，從三里屯整個(gè)地塊來看，雖然大樹下面好乘涼，但是大樹下面也不長草。三里屯區(qū)域的定位為購物娛樂屬性，嚴(yán)格意義來說它并不是一個(gè)商務(wù)區(qū)，所以樂視目前的售價(jià)并不在一個(gè)合理范圍內(nèi)。

對此，易居智庫研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于此類轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否合理，關(guān)鍵要看后續(xù)業(yè)態(tài)布局是否合理。類似區(qū)域和地段確實(shí)是比較佳的，這方面其實(shí)沒有太多的問題，但后續(xù)轉(zhuǎn)手以后租賃市場是否足夠好，這個(gè)要打疑問，而且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目受電商沖擊等比較大，招租等都會(huì)有困難。

“此外，若商業(yè)改為辦公可行，將購物中心變成寫字樓散售的話，周邊目前寫字樓市場均價(jià)在5萬-6萬元每平方米之間，依照世茂工三的體量來看售價(jià)也應(yīng)在30億元左右?！眹?yán)躍進(jìn)告訴記者。

在此前樂視傳出有意出售世茂工三時(shí)，全國工商聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王永平就曾向媒體表示，當(dāng)時(shí)樂視出的價(jià)格讓很多業(yè)內(nèi)人士感到驚訝，“比較合適的價(jià)格應(yīng)該是在樂視交易價(jià)格60%左右，樂視收購的價(jià)格是外行價(jià)”。如今尋找接盤者，業(yè)內(nèi)很難給出這個(gè)價(jià)。

記者了解到，樂視控股已把世茂工三股權(quán)全部質(zhì)押給中信銀行，從而融資約20億元。一年前，樂視控股從上海世茂購買的價(jià)格是29.72億元。

由于中信銀行并未給樂視控股斷貸，所以在工三項(xiàng)目上，樂視控股仍有時(shí)間來尋找買家，據(jù)了解，有開發(fā)商報(bào)價(jià)20億元被樂視團(tuán)隊(duì)認(rèn)為是扎空而拒絕。

若工三項(xiàng)目以40億元出售，扣掉解除質(zhì)押費(fèi)用和成本等，樂視可獲取10多億元自有資金，這對已被2家銀行斷貸、多家銀行觀望的樂視來說，意味著寶貴的喘息機(jī)會(huì)。

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