富力地產(chǎn)換保薦人再申IPO 借回A降負(fù)債或踏空

（原標(biāo)題：富力地產(chǎn)換保薦人再申IPO 借回A降負(fù)債或踏空）

在第5次申請(qǐng)A股IPO的路上，富力地產(chǎn)跌了個(gè)大跟頭。

10月20日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，富力地產(chǎn)已中止IPO審查。其備注原因?yàn)椋喊l(fā)行人主動(dòng)要求中止審查或其他導(dǎo)致審核工作無(wú)法正常開展。10月22日晚間，富力地產(chǎn)稱，由于此次發(fā)行的一家聯(lián)席保薦機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)此次發(fā)行的一名保薦代表人從該機(jī)構(gòu)辭職，該機(jī)構(gòu)需更換一名新的保薦代表人。

“更換保薦人一定會(huì)對(duì)此次IPO進(jìn)程造成影響，時(shí)間表將被拖長(zhǎng)幾個(gè)月或半年時(shí)間以上?！?協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，可能增加不確定性。

回A時(shí)間表被拖長(zhǎng)

10月22日，富力地產(chǎn)稱，公司將在該聯(lián)席保薦機(jī)構(gòu)完成保薦代表人變更手續(xù)后，向中國(guó)證監(jiān)會(huì)提交申請(qǐng)，恢復(fù)對(duì)此次發(fā)行申請(qǐng)文件的審查。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，證監(jiān)會(huì)對(duì)上市要求越來(lái)越高，對(duì)保薦人的要求也越來(lái)越高，原保薦人辭職的真正原因不知道是什么，但更換保薦人無(wú)疑會(huì)拖長(zhǎng)上市的時(shí)間。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，恢復(fù)提審，可能意味著富力地產(chǎn)會(huì)調(diào)整或者修改一些申請(qǐng)材料。畢竟，富力地產(chǎn)于7月份以199億元的代價(jià)六折收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)出售的76家城市酒店的權(quán)益及煙臺(tái)萬(wàn)達(dá)（煙臺(tái)萬(wàn)達(dá)文華酒店）70%的權(quán)益。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這對(duì)一家申請(qǐng)上市的房企來(lái)說(shuō)，是新的大動(dòng)作，在對(duì)房企上市監(jiān)管和融資趨嚴(yán)的政策下，富力可能需要對(duì)此類酒店資產(chǎn)如何經(jīng)營(yíng)和盈利，包括融資和負(fù)債作出新的解釋。

不過(guò)，蘭德咨詢總裁宋延慶則向《證券日?qǐng)?bào)》記者稱，如果富力地產(chǎn)此次IPO的資產(chǎn)包有所調(diào)整，會(huì)包括此次收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)，此次中止申請(qǐng)IPO則會(huì)與富力收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的酒店資產(chǎn)有關(guān)。

對(duì)此，黃立沖也認(rèn)為，富力突然收購(gòu)萬(wàn)達(dá)價(jià)值199億元的酒店資產(chǎn)，如果是利用上市公司平臺(tái)進(jìn)行收購(gòu)的，確實(shí)需要暫時(shí)撤回，重新更新資料再進(jìn)行審計(jì)，但如果這筆收購(gòu)不是利用上市公司平臺(tái)進(jìn)行收購(gòu)的，就可能是存在其他的原因。

值得注意的是，現(xiàn)在已經(jīng)造成的事實(shí)是，富力地產(chǎn)回歸A股的時(shí)間表無(wú)疑會(huì)被拖延。如此此次申請(qǐng)最終失敗，將是富力地產(chǎn)第5次跌倒在回歸A股的路上。

借回A降杠桿或落空

富力地產(chǎn)回歸A股已經(jīng)醞釀多年，但節(jié)奏始終未把握好，表面上看，其多次謀劃最終都敗于資本市場(chǎng)環(huán)境變化和樓市調(diào)控。

此次申請(qǐng)回歸A股是富力地產(chǎn)于2015年發(fā)布的。據(jù)其發(fā)布的首次公開發(fā)行股票招股說(shuō)明書顯示，公司計(jì)劃在A股市場(chǎng)公開發(fā)行新股不超過(guò)10.7億股， 募集資金總額不超過(guò)350億元，用于旗下9個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

彼時(shí)，有聲音稱，若富力成功回A，A股對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)的高估值，將極大改善富力地產(chǎn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)，加上其在A股上市所募集的資金，可大幅降低其負(fù)債比率。

事實(shí)上，為了能夠順利完成A股上市，近兩年，富力地產(chǎn)一直在加緊贖回永續(xù)債，其永續(xù)債從2014年的156億元不斷降低。但上述199億元的大手筆收購(gòu)，無(wú)疑將推高富力地產(chǎn)的負(fù)債。

一個(gè)月前，有市場(chǎng)消息稱，富力地產(chǎn)正在尋求一筆高達(dá)約119億元的境內(nèi)擔(dān)保貸款，這筆貸款將用于支付它們收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)的代價(jià)。當(dāng)時(shí)，《證券日?qǐng)?bào)》記者曾致電富力地產(chǎn)，其稱以公告為準(zhǔn)。后來(lái)并無(wú)最新進(jìn)展。

值得關(guān)注的是，在發(fā)出IPO申請(qǐng)中止的前10天，10月11日，富力地產(chǎn)公布了新增借款的明細(xì)。

據(jù)富力地產(chǎn)公告顯示，截至2016年12月31日，公司經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)為468.04億元， 借款余額為1199.97億元。截至2017年9月30日，公司借款余額約為1309.01億元，較公司2016年末借款余額1199.97億元增加109.04億元，累計(jì)新增借款超過(guò)2016年末公司凈資產(chǎn)的20%。

截至2017年9月30日，公司銀行貸款凈增加101.71億元，占上年末凈資產(chǎn)的21.73%；公司境外優(yōu)先票據(jù)、公司債及中期票據(jù)凈增加-44.14億元，占上年末凈資產(chǎn)的-9.43%；公司委托貸款、融資 租賃借款凈增加13.70億元，占上年末凈資產(chǎn)的2.93%；公司其他貸款凈增加37.77億元，占上年末凈資產(chǎn)的8.07%。

富力地產(chǎn)稱，上述新增借款屬于公司正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的范圍，不會(huì)對(duì)公司償債能力產(chǎn)生重大不利影響。

盡管如此，業(yè)內(nèi)仍有聲音質(zhì)疑富力地產(chǎn)負(fù)債過(guò)高。加之要在2018年1月31日前支付完199億元的收購(gòu)款，業(yè)內(nèi)均稱其資金壓力過(guò)大，將減緩公司降杠桿的進(jìn)程。

有數(shù)據(jù)顯示，2014年-2016年，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.68%、73.23%、79.32%，呈逐年上升的勢(shì)頭。截至2017年6月底，富力合并資產(chǎn)總額2436.92億元，負(fù)債合計(jì)1966.66億元，資產(chǎn)負(fù)債率為80.7%。

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