A股“路斷”再走舉債老路 富力地產(chǎn)陷死循環(huán)

（原標(biāo)題：A股路斷再走舉債擴(kuò)張老路 富力地產(chǎn)環(huán)環(huán)相生陷死循環(huán)）

東方IC圖

編者按：最近以來，李思廉一直想“搞大一點”，于是和王健林的萬達(dá)集團(tuán)達(dá)成了近190億元的“世紀(jì)交易”，與此同時，富力地產(chǎn)欲加速回歸A股。然而，A股的陽光似乎難以照進(jìn)富力心房，回A路再次中斷，不得已，富力再次走上了舉債老路，這讓富力原本難負(fù)的債務(wù)重?fù)?dān)，再加上了一根駝背上的稻草。

手持香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系畢業(yè)證書的李思廉可謂地產(chǎn)大佬界的學(xué)霸級人物。曾幾何時，富力風(fēng)光之際，李思廉將其和合伙人張力的雙雄角色詮釋為“張力打前鋒，負(fù)責(zé)工程開發(fā)及管理方面，而我是做后衛(wèi)的，管著錢柜（即財務(wù)）和銷售”。

如今看來，這種“雙老板制”產(chǎn)生了明顯的弊端，在“前鋒”張力接連踏錯市場節(jié)奏后，李思廉在富力身上也難以施展其過人的數(shù)學(xué)天賦。

眼下的富力正陷入一場死循環(huán)中。

為了融資執(zhí)著回A，怎奈路途漫漫，遠(yuǎn)水難解近渴，富力不得不高額舉債以期在行業(yè)分化加劇之際得以保身，然而隨之帶來的財務(wù)狀況繼續(xù)惡化又為其回A之路打上了更大的問號。

環(huán)環(huán)相生，以此往復(fù)，無止無休。

第五次中止

李思廉的上一次公開亮相還得追溯到3個月前。彼時，富力地產(chǎn)發(fā)布2017年中期業(yè)績公告，李思廉一席正裝，顯得頗為輕松。

隨后的時間，富力和其他房企一樣，進(jìn)入全力沖刺年終業(yè)績階段。近一個多月來，其接二連三有所行動，這一系列動作頗具觀賞性，也耐人尋味。

回A、收購萬達(dá)酒店、借款等構(gòu)成了其死循環(huán)中的主要環(huán)節(jié)。

10月初，一顆真心向A股的富力在最新的IPO排隊位置中發(fā)生了變動，后退了三位。

10月20日，富力中止上交所IPO審查，一時間眾說紛紜；

兩天后，富力地產(chǎn)公告稱，此次中止IPO審查是由于變更保薦代表人所致。

一位資深保代人士向《國際金融報》記者透露，部分企業(yè)的IPO中止，醉翁之意不在酒，主要是想推遲上會時間，畢竟近期IPO過會刮起了從嚴(yán)風(fēng)。

中郵證券首席策略分析師程毅敏表示，就富力的情況而言，保薦人變更與IPO中止并無絕對相關(guān)性。很大程度上還是基于當(dāng)前“大審核制”下監(jiān)管趨嚴(yán)的觀望。

記者就此說法與富力求證，其公關(guān)人員表示這一問題暫不回應(yīng)。

這已經(jīng)是富力回A之路的第五次中止，2005年著陸香港登上資本市場后，因估值過低，且作為中資股，富力無法通過股權(quán)融資降低杠桿，海外融資便利度也不及紅籌股們。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為港股的房地產(chǎn)思維是存量經(jīng)營思維，這是內(nèi)房股在香港不受待見的主要原因。

兩年后富力地產(chǎn)便著手回A。到2013年的6年間，富力地產(chǎn)前后4次向A股發(fā)起沖擊，終因資本市場環(huán)境變化和政策調(diào)控等原因而宣告失敗。

2015年9年，富力再次提交招股書，招股書顯示富力擬公開發(fā)行不超過10.7億股新股票，募集資金總額不超過350億元，以此來投資其在北京、上海、天津等地的新項目。

再次舉債擴(kuò)張

富力回A的目的眾所周知，降低目前高額融資成本以及改善惡劣的資金狀況。

過去數(shù)年因為戰(zhàn)略屢屢失誤，當(dāng)萬科、恒大、碧桂園等同行專注住宅開發(fā)、實行高周轉(zhuǎn)模式時，富力在尚未打通海外資本市場的前提下，效仿新鴻基，大力發(fā)展持有物業(yè)。最終在商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)的互搏中牽絆住自己。直接導(dǎo)致其項目周期長、見效慢、資金周轉(zhuǎn)不利、負(fù)擔(dān)沉重。

錯失房地產(chǎn)黃金十年的富力其賬面數(shù)字并不樂觀，從2012年起其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流一直為負(fù)，2017年上半年這一缺口更是高達(dá)86.67億元。

回A之路的蹉跎且漫長或許遠(yuǎn)超富力想象，如果說A股給其資金面帶來的利處是讓其活得更好時，擺在富力面前的難題是先要活下去，畢竟愈發(fā)聚攏的行業(yè)與往昔相比早已不可同日而語。

克而瑞最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月房企的銷售金額（流量金額）排名中，頭部的碧桂園、恒大、萬科已經(jīng)輕松越過4500億元大關(guān)，碧桂園更是以5347.7億元率先吸了口5000億上空的空氣。從第一梯隊出局的富力，以793.2億元的成績排名20，且距離其身后中南置地、陽光城(6.760,?-0.02,?-0.29%)、泰和集團(tuán)、正榮集團(tuán)等差距不過百億，優(yōu)勢微弱。早在3年前富力便將年度銷售目標(biāo)定在700億元，增速微弱，而陽光城、泰和、正榮作為閩系房企的典型代表，擴(kuò)張迅猛絕非富力可比，一周前中南置地更是喊出力爭3年3000億元的口號。

當(dāng)年同為“華南五虎”的恒大早已一騎絕塵，跑在了富力望塵莫及的遠(yuǎn)方。而身后急于攻城略地、扎穩(wěn)腳跟的“闖入者們”不會給富力任何機(jī)會，在它們劍指全國的目標(biāo)下，富力二線地位也面臨失守。

近年來地產(chǎn)界有個共識“跑進(jìn)千億生命線”，即便以價換量，部分房企也在所不惜。因為更大的規(guī)模，意味著更大的生存空間和輾轉(zhuǎn)騰挪的能力。

這個道理富力自然知曉，2013年的擴(kuò)張和今夏收購萬達(dá)酒店或正是基于此。這場世紀(jì)交易，最近也出現(xiàn)了變數(shù)。

富力近期公告稱，此前77家酒店中的三亞萬達(dá)希爾頓酒店、廣州萬達(dá)希爾頓酒店、南京萬達(dá)希爾頓酒店以及煙臺萬達(dá)的70%權(quán)益將不再包含在內(nèi)，大連萬達(dá)中心寫字樓納入其中。相對應(yīng)的收購代價也減少9.51億元，至189.55億元。

這一變化在一位行業(yè)資深分析人士看來，三亞為熱門旅游城市，廣州和南京分別為一線和準(zhǔn)一線城市，消費能力和客流量毋庸置疑，這三家酒店是萬達(dá)出售的資產(chǎn)包里最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

該人士坦言，王健林剝出了部分重資產(chǎn)，但依然將最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)握在手中。崇尚高周轉(zhuǎn)的孫宏斌自然不會接手酒店業(yè)務(wù)。領(lǐng)導(dǎo)層對于周期性行業(yè)生意的理解差異正是這三家企業(yè)當(dāng)前發(fā)展處于不同段位的根本原因。

重資產(chǎn)模式下的富力，想要增長，必然得依靠負(fù)債。

因此，為了吃下萬達(dá)的酒店，富力不得不繼續(xù)借款。截至10月末，富力借款余額約為1399億元，較上年增加199.03億元，累計新增借款超過2016年末公司凈資產(chǎn)的40%。其中銀行貸款139.4億元，占據(jù)67%。

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