IPO在即，WeWork商業(yè)模式依舊看不清

WeWork即將進行首次公開募股的消息引發(fā)了激烈討論，因為在它最近公布的IPO文件中，無論是公司愿景，還是公司領(lǐng)導層提出的治理規(guī)范，都顯得非常大膽冒險。并且，我們都知道，盡管該公司在不斷地籌集大量資金，它同時也處于一個持續(xù)的巨額虧損階段。

想象一下，假如我們回到2006年，你帶著一個大膽的新商業(yè)計劃去找投資者，告訴他你打算開發(fā)計算機硬件。而當時的IBM一年前就已經(jīng)將其PC業(yè)務出售給聯(lián)想，并且服務器商品化也已經(jīng)在發(fā)展中，特別是戴爾等公司的x86解決方案已經(jīng)出現(xiàn)，取代了傳統(tǒng)的專用架構(gòu)供應商。是不是聽起來你的創(chuàng)業(yè)計劃并不是很有希望。

然而2006年是亞馬遜推出了亞馬遜網(wǎng)絡(luò)服務，亞馬遜網(wǎng)絡(luò)服務是一個計算機硬件業(yè)務，利用硬件商品化開展業(yè)務，營業(yè)利潤率約為30％。事實證明，讓一家公司管理其他人的商品硬件有幾個重要的優(yōu)勢：

在以上這三種情況下，其最大的基本變化，就是把服務器從基本的固定資本投資轉(zhuǎn)變?yōu)殪`活可變的成本。這樣的好處不僅僅是節(jié)約了成本，而且是為公司增加了靈活性和可選性。至少，也就是說，從今天開始，在擁有大量始終可用的服務器情況下，AWS提供的產(chǎn)品早已不僅僅是基本的計算和存儲功能，還產(chǎn)生了更多的可能性。

從廣義上講，AWS就是WeWork的牛市案例。仔細思考一下 “固定成本”這四個字，應該沒有什么比房地產(chǎn)更固定了，但WeWork的產(chǎn)品卻將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楦鞣N公司的可變動成本，從獲益上來看，和公共的云資源平臺服務是一樣的：

請注意，就像公共云服務產(chǎn)品一樣，價格不一定是WeWork未來發(fā)展空間的主要驅(qū)動因素。不過，毫無疑問，AWS為AWS的底層基礎(chǔ)設(shè)施支付的費用遠低于其客戶自己支付的費用。它在全球范圍內(nèi)有海量的客戶，他們都可以分攤數(shù)據(jù)中心的成本；另外，AWS可以與硬件供應商有更多的議價空間。

那么同樣的，WeWork在某種程度上也是可以獲得類似的收益。在一個辦公場所內(nèi)，公共空間因為是由所有的WeWork成員共享的，它就可以建造得比任何一個成員單獨建造的都要大很多。同樣，WeWork在世界各地的網(wǎng)絡(luò)也為所有成員提供了選擇。

WeWork還在如何有效利用辦公空間方面進行了研究，這不僅僅是把更多人擠進更小的空間中而已，每年開放三位數(shù)的辦公樓位置意味著該公司在學習和重復使用辦公空間的能力上，比別人都要強。

然后還有一個問題是，WeWork是否能跳脫大規(guī)模的房地產(chǎn)游戲，而是像AWS實現(xiàn)無服務器那樣，實現(xiàn)在辦公空間領(lǐng)域的“無服務器”化，這就需要它們能為每個人提供所有房地產(chǎn)需求。

鑒于WeWork想要實現(xiàn)的愿景，它的巨額虧損至少在理論上是合理的。為了向其他公司提供可變動成本的服務，它就得吸收所有的固定成本，這就意味著大量的前期投資。正如亞馬遜需要首先建立數(shù)據(jù)中心，并購買服務器，才能推出它們的存儲和計算服務。WeWork需要在推出自己的服務前，先建立好有桌子和會議室的辦公空間，所以，換句話說，如果WeWork 沒有虧損的情況出現(xiàn)，這才是奇怪呢，特別是考慮到它目前的擴張速度：

把這兩個圖表放在一起，就可以發(fā)現(xiàn)：超過300個辦公地點，也就是超過一半的地點都是虧損的。這也有助于解釋為什么WeWork的成本幾乎是其收入的兩倍；如果公司停止營業(yè)，那么預計成本和收入之間的差距將會迅速縮小。

從圖表1中，可以看到，截至2019年6月1日， 111個城市中，估計會有大約1.49億潛在會員。有大量的公司和其成員都是潛在的客戶。

WeWork還將在現(xiàn)有城市積極擴張，并在多達169個城市推出服務產(chǎn)品。根據(jù)Demographia和經(jīng)濟合作與發(fā)展組織的數(shù)據(jù)，WeWork將他們的市場定位在280個目標城市，估計潛在成員人口總數(shù)約為2.55億人。

截至2019年6月30日，根據(jù)每個WeWork會員的平均收入，如果以現(xiàn)有的111個城市的1.49億人潛在客戶人數(shù)來計算的話，WeWork估計它們的市場價值高達9450億美元。而如果是在全球280個目標城市，以約2.55億人的潛在客戶成員數(shù)來計算的話，WeWork估計潛在市場價值高達1.6萬億美元。

你發(fā)現(xiàn)了嗎？WeWork聲稱全球幾乎所有的辦公桌都將成為他們的潛在市場，WeWork不僅僅是一家房地產(chǎn)公司。他們還聲稱：

我們的會員服務旨在滿足不同會員的空間需求，我們有標準的、已經(jīng)成型的、可按需提供的會員服務。我們還提供Powered by We，這是一種可根據(jù)需求配置的優(yōu)質(zhì)解決方案。我們利用我們的分析，設(shè)計和交付能力來美化和優(yōu)化現(xiàn)有的工作場所，同時還通過我們的社區(qū)產(chǎn)品為客戶提供更高的效率和選擇。我們部署的技術(shù)包括軟件和硬件解決方案，可為員工提供更好的洞察力和更易于使用的工作場所體驗。

WeWork當前的這種雄心壯志，再次讓我們想起AWS。在2013年，亞馬遜的管理層首次表示，AWS最終可能成為公司最大的業(yè)務；然而那時AWS僅在亞馬遜收入中僅占4％（但占利潤的33％）。然而到了2018年，AWS增長了1000％以上，占亞馬遜收入的11％（占利潤的59％），即使AWS面臨微軟Azure增長速度更快的競爭對手，其份額也有望增長，很大程度上是因為現(xiàn)有企業(yè)正在轉(zhuǎn)向云辦公，而不僅僅是創(chuàng)業(yè)公司才需要這項業(yè)務。

與此同時，WeWork利用其對潛在市場的廣泛定義，聲稱它已經(jīng)實現(xiàn)了全球總機會的0.2％，以及其十大城市中0.6％的份額。人們普遍會懷疑現(xiàn)有企業(yè)是否會有這種需求，很難會把自己的辦公場所轉(zhuǎn)移到WeWork上來，這部分市場機會估計不大；而另一方面，大型企業(yè)現(xiàn)在占WeWork收入的40％（并且還在上升）。更重要的是，WeWork目前沒有什么強大的競爭對手。

市場內(nèi)是否有競爭對象和十分重要。顯而易見，它的競爭對手是一家名為IWG的公司，該公司在2018年底建立了3306個辦公點和445000個工作站。相比之下，截至2019年6月30日，WeWork僅有528個辦公點和604000工作站。注意兩者的截至日期不同，但這里只是說明這兩家公司非常不同。WeWork在2018年底只有466000個工作站; 一年前，當華爾街日報指出WeWork當時的估值是IWG的5倍（現(xiàn)在是13倍）時，WeWork也只有15萬個站點，而IWG有414000個站點。

換句話說，WeWork比IWG更集中（即擁有更多工作站的位置更少），并且指數(shù)增長更快; 不出所料，IWG是處于賺錢狀態(tài)的（去年為1.54億英鎊），但它也受到了盈利要求的限制。這兩個公司非常不同，從長遠來看IWG并不理想。

資本問題可能是WeWork面臨的最大問題：從公司成立以來，很多人都想知道在經(jīng)濟衰退的情況下情況會如何。在經(jīng)濟增長時，以低利率簽訂長租約并以較高利率租用辦公空間尚且可以；但當經(jīng)濟萎縮，而這些長期租約無處可去時會發(fā)生什么？

很多人對WeWork持懷疑態(tài)度的最大原因就是出于這方面的考慮，該公司也進行了回應：

首先，WeWork認為，在經(jīng)濟低迷時期，增加靈活性和降低成本，相對于傳統(tǒng)辦公空間，實際上可能會吸引新客戶。

其次，WeWork聲稱其不斷增長的企業(yè)客戶群已將租賃承諾增加了近一倍，達到15個月之久，承諾收入累積達40億美元; 雖然這仍然遠遠低于WeWork的15年租約，但也許足以讓公司在經(jīng)濟衰退時穩(wěn)定下來。

第三，WeWork指出，經(jīng)濟衰退期，如果公司擁有足夠的資本，實際上將允許它加速其擴建，因為租賃和建筑成本反而下降了。

坦率地說，WeWork有很多值得關(guān)注的地方。470億美元的估值似乎過高了，特別是考慮到公司今年的毛利潤僅為4.4億美元（即不包括所有擴建和企業(yè)成本），而且考慮到巨大的經(jīng)濟衰退風險。與此同時，這是業(yè)務可以為各種規(guī)模的公司提供真正的利益，隨著工作性質(zhì)的變化，對于未來更多的辦公室工作和更具特色的遠程工作，這些好處只會變得越來越多。而且，關(guān)鍵的是，沒有真正的競爭。

一般來說，科技公司的管理都不是特別良好，而WeWork的公司治理更是十分糟糕，例如：

今年早些時候，公司重組時，WeWork向自己的首席執(zhí)行官 Adam Neumann 支付了 590萬美元的“We”商標費用。

WeWork聘請了Neumann的幾個親戚，Neumann的妻子將成為一個委員會的三名成員之一，如果他在未來十年內(nèi)死去或永久殘疾，他將負責取代Neumann。

事實上，我認為WeWork牛市情況和熊市情況其實很多共同點：兩者都是無限有效資本的合理結(jié)果。牛市情況下，WeWork抓住了該資本提供的機會，使其成為世界各地公司的首選辦公室，有效地為傳統(tǒng)房東提供中介和商品化服務。它完全是大膽的，因此沒有競爭。與此同時，熊市情況是無論是在企業(yè)風險承擔還是個人尋租方面，無限制的資本導致完全缺乏問責制和濫用職權(quán)。

那么，或許真正的問題是，是什么形成了資本過剩，這一方面有利于WeWork的業(yè)務發(fā)展，另一方面又損害了WeWork的公司治理？僅僅是當前的經(jīng)濟周期，這意味著經(jīng)濟衰退不僅會給WeWork帶來財務壓力，還會對其現(xiàn)金流產(chǎn)生影響？或者全球經(jīng)濟發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，因為技術(shù)的影響越來越大，其資本密集型商業(yè)模式會甩掉大量現(xiàn)金，推動越來越多的全球產(chǎn)出？

簡而言之，有一種情況是，WeWork既是當前軟件為王世界的一個癥狀，也是這種情況的推動者和驅(qū)動因素，這意味著即使經(jīng)濟衰退，公司仍然可以獲得它所需的資本。投資者只需接受這樣一個事實：除了高漲的估值以及對經(jīng)濟衰退中持續(xù)時間不匹配之外，他們對如何使用這些資本它沒有產(chǎn)生任何影響，反而這是一個非常好的理由退出市場。

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