今年一季度，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)中向好。在“房住不炒”定位下，房地產(chǎn)調(diào)控收緊政策層層推進(jìn)中，3月份全國房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r究竟如何?各家房企表現(xiàn)態(tài)勢又是怎樣的呢?
一、政策篇：地產(chǎn)信貸調(diào)控再收緊，“兩集中”政策相繼推出增加土地供給
今年一季度，我國在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域推出一系列舉措來抑制樓市“虛火”。1月份，防范金融風(fēng)險是主旋律，再次強(qiáng)調(diào)深化土地管理制度改革;2月份，22個重點城市推出“兩集中”政策，降低土地競爭的熱度。
從3月出臺的政策內(nèi)容上看，大多是對之前樓市調(diào)控政策的延續(xù)和補(bǔ)充，多地出臺的政策內(nèi)容多涉及加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)管理、收緊住房信貸等方面。
中央層面，立足于“住房不炒”定位，提出三大舉措保障群眾住房需求，同時防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)。
3月5日，政府工作報告指出，要保障好群眾住房需求。報告中明確三種方式和支持，即增加土地供應(yīng)、安排專項資金和集中建設(shè)。這體現(xiàn)了政府在土地、財政、規(guī)劃等方面給予的配套支持，對于地方政府因城施策具有非常好的導(dǎo)向。
3月15日，《“十四五”規(guī)劃綱要》出臺，文中指出完善住房市場體系和住房保障體系。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。也就是說，房地產(chǎn)遠(yuǎn)離投資屬性是大勢所趨，投機(jī)炒房行為將被嚴(yán)厲禁止。
3月26日，中央三部門聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知，提出了加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、強(qiáng)化信貸需求審核、支持好實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等九點要求。
地方層面，各地監(jiān)管部門積極響應(yīng)政策要求，出臺樓市調(diào)控收緊政策。
北上廣深等多個熱點城市紛紛對違規(guī)信貸流入房地產(chǎn)做出響應(yīng)，開始自查自改。
杭州、成都等二線及熱點三四線城市金融監(jiān)管部門繼續(xù)開展嚴(yán)查購房首付款來源和經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等行為，調(diào)控政策在同步跟進(jìn)，住房信貸環(huán)境由此整體收緊。
對于供地“兩集中”政策，部分城市已公布第一批擬公告土地，土地數(shù)量有所增多，土拍規(guī)則亦有一定調(diào)整。
如3月26日，廣州公布掛牌出讓住宅用地合計48宗，總用地面積超393公頃。該市還計劃6至7月公告出讓約115公頃住宅用地，9至10月公告出讓約120公頃住宅用地。全年住宅用地供應(yīng)近630公頃，超過2020年的476公頃。
二、樓市篇：商品房銷售增速回落，各線城市房價環(huán)比漲跌出現(xiàn)分化
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年第一季度全國商品房銷售繼續(xù)增長，但增速明顯回落。
銷售額方面，商品房銷售增速回調(diào)，住宅銷售額增速較快。
第一季度全國商品房銷售額約3.84萬億元人民幣，同比增長88.5%;比2019年1-3月份增長41.9%，兩年平均增長19.1%。今年第一季度商品房銷售額增速較1-2月累計增速下降44.9個百分點，增速下滑較為明顯。
(圖表來源：國家統(tǒng)計局)
單月來看，3月份全國商品房銷售額約為1.925萬億元人民幣，同比增長58.27%。
分業(yè)態(tài)來看，第一季度住宅銷售額同比增長95.5%，辦公樓銷售額同比增長44.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長25.8%。
官方數(shù)據(jù)還顯示，商品房銷售面積增速也有所回落。
今年1-3月份，全國商品房銷售面積約3.6億平方米，同比增長63.8%;比2019年1-3月份增長20.7%，兩年平均增長9.9%。不過，今年一季度銷售面積增速回落明顯，較上期(1-2月)收窄約41個百分點。
單月來看，3月份商品房銷售面積約合1.86億平方米，同比增加38.07%。
(圖表來源：中指研究院)
分業(yè)態(tài)來看，住宅、辦公以及商業(yè)用房銷售面積增速不一。
其中，第一季度住宅銷售面積同比增長68.1%，辦公樓銷售面積同比增長34.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長24.9%。
就地區(qū)而言，東部地區(qū)商品房銷售增速較快，而西部和東北地區(qū)則相對較慢。
1-3月份，東部地區(qū)商品房銷售額同比增長了1.02倍。而同期西部地區(qū)和東北地區(qū)僅分別獲得57.2%和51.1%的同比增速。
房價方面，3月全國商品房均價增速仍維持高位。
全國商品房3月銷售均價10312.9元/平米，同比增長14.51%，兩年復(fù)合增長6.7%。
3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況也顯示，一季度70城新房價格指數(shù)整體呈上漲趨勢。二手房價格也顯示，3月的全70城、一線、二線、三線二手房價格指數(shù)分別同比增長3.3%、11.4%、3.3%和2.3%。3月份各線城市二手房價格較2月分別提高0.4%、0.6%、0.4%和0.4%。
二三線城市環(huán)比漲幅均有擴(kuò)大，不過一線城市新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅有下降趨勢。
極客網(wǎng)認(rèn)為，3月全國商品房均價上漲主要是由于新冠疫情影響導(dǎo)致的2020年同期較低的基數(shù)水平。
而一線城市房價環(huán)比漲幅有下降主要受打擊“炒房”、限制更加嚴(yán)格的“購房標(biāo)準(zhǔn)”等政策影響，一定程度上影響了供需關(guān)系，進(jìn)而在房價表現(xiàn)上出現(xiàn)漲幅回落跡象。
這表明，國家和地方層面的樓市調(diào)控政策一定程度上成效初顯。
三、房企篇：房企銷售企穩(wěn)，年度銷售目標(biāo)完成率多數(shù)在20%以上
全國來看，今年第一季度房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)繼續(xù)增長態(tài)勢。
個企層面，極客網(wǎng)從2020年全年銷售額TOP50上市房企中篩選了位于不同梯隊的20家典型房企。數(shù)據(jù)顯示，一季度20家典型房企開局良好，銷售額和銷售面積均有不同程度增長，年度銷售目標(biāo)完成率大多在20%以上。
銷售額方面，這20家房企一季度銷售總額約為人民幣1.265萬億元，去年同期約為7063億元，同比增加了近8成。
不過總的來看，20家房企銷售額增速分化較大。一季度千億級銷售額的頭部企業(yè)增速相對趨緩，而千億級以下的房企增速較大，尤其是500億銷售級別以下的公司，多家企業(yè)增速出現(xiàn)倍增。
具體來看，萬科A和碧桂園居于銷售額前兩位。萬科A一季度錄得銷售總額約1795億元，同比增速較穩(wěn)至約為30.16%，完成全年銷售目標(biāo)7900億元的22.72%。碧桂園一季度完成銷售額約為1395億元，同比增速約為38.32%。不過該公司未提出具體的銷售目標(biāo)，碧桂園總裁莫斌今年初在業(yè)績會上表示，未來三年的年銷售額增長率高于10%。
20家典型房企中，一季度500億銷售級別以下的共有7家公司同比實現(xiàn)了翻倍增長，分別為龍光集團(tuán)(158.51%)、正榮地產(chǎn)(123.47%)、雅居樂(152.59%)、美的置業(yè)(155.24%)、中駿集團(tuán)(101%)、越秀地產(chǎn)(174%)以及弘陽地產(chǎn)(228.45%)。
值得注意的是，就單月來看，弘陽地產(chǎn)銷售業(yè)績增速也比較突出。3月份該公司實現(xiàn)銷售額79.91億元，單月同比增速在20家房企中也是最高的，達(dá)到187.34%。
從年度銷售目標(biāo)完成率來看，大部分房企首季度開局良好，銷售額完成率多在20%以上。其中正榮地產(chǎn)、雅居樂和美地置業(yè)的2021年度銷售目標(biāo)完成率分別為26.66%、26.35%和26.12%，處于20家典型房企中靠前位置?？紤]一季度春節(jié)假期拖累影響，若能保持目前的銷售水平，這三家公司超額完成年度目標(biāo)是大概率事件。
就銷售面積而言，在極客網(wǎng)重點關(guān)注的20家典型房企中，一季度總銷售面積約為8025萬平方米，較去年同期增加了60.34%。
具體來看，碧桂園、萬科A和保利地產(chǎn)分別列于前三位，一季度分別實現(xiàn)銷售面積1576萬平方米、1104.4萬平方米和718.25萬平方米，同比增速分別達(dá)到31.11%、24.82%以及46.51%。
不過，雖然碧桂園單月銷售面積最多，3月份達(dá)到594萬平方米，但銷售面積龜速增長，僅同比增加了約4%，銷售面積增長乏力。而保利地產(chǎn)3月份銷售面積增速較快，單月實現(xiàn)49.09%的同比增長，銷售面積達(dá)到300萬平方米。萬科A的3月份銷售面積同比增長13.59%，達(dá)到約430萬平方米。
20家典型房企中，3月份銷售面積居于最后的三位分別為合景泰富、弘陽地產(chǎn)和越秀地產(chǎn)。以合景泰富為例，3月份銷售面積僅為51.7萬平方米，在20家企業(yè)中排行倒數(shù)第三，當(dāng)月的同比增速表現(xiàn)也不是很理想，僅為31.6%，而弘陽地產(chǎn)和越秀地產(chǎn)均取得同比倍速增長。這顯示，中小型房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積不僅與碧桂園等頭部企業(yè)差距甚大，在可比較的同層級公司中，銷售面積同比增速也存在明顯的分化。
整體來看，今年一季度房企銷售取得良好開端，3月份延續(xù)了此前的增長勢頭，但房地產(chǎn)企業(yè)的同比增速較前兩個月出現(xiàn)了回調(diào)。
銀河證券分析師潘瑋和王秋蘅認(rèn)為，一季度房企銷售取得良好成績，主要原因系年初的信貸投放量較大，并且開發(fā)商保持較大的推盤力度，加速回款，市場供需旺盛。
不過兩人認(rèn)為，考慮到首套房貸利率抬頭，流動性或邊際收緊;部分銀行按揭貸款額度緊張;部分熱點城市相繼調(diào)控等因素，未來可能會部分影響需求的釋放，今年銷售增速大概率前高后低。
貝殼研究院高級分析師潘浩同樣認(rèn)為，近期北上廣等多個城市已被管理部門約談、督導(dǎo)和調(diào)研，樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，預(yù)計短期內(nèi)房地產(chǎn)市場增速將進(jìn)一步回調(diào)。
四、投資篇：地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)回落，長三角和一線城市拿地?zé)岫壬越?/strong>
官方數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)回落。
1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額約2.76萬億元，同比增長25.6%;比2019年1-3月份增長15.9%，兩年平均增長7.6%。其中，住宅投資2.06萬億元同比增長28.8%。
但一季度開發(fā)投資同比增速較今年前兩個月下滑了12.7個百分點。
(圖表來源：國家統(tǒng)計局)
分地區(qū)來看，東部地區(qū)投資總額較多，但中部地區(qū)投資增速較快。
1-3月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為人民幣1.56萬億元，在東中西部地區(qū)中繼續(xù)排行首位。不過，中部地區(qū)開發(fā)投資增速最高，同比增長38.7%。
房企開工面積方面，新房屋同比增速較前2個月回落明顯。
今年一季度全國房屋新開工面積同比增長28.2%，相較1-2月份回落約36.1個百分點，較2019年一季度同期也下滑了6.6%，這主要是因為2019年棚改因素致使基數(shù)較高。
拿地部分，房企拿地面積穩(wěn)步增加，一線城市和長三角拿地?zé)岫嚷杂邢陆怠?/p>
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2301萬平方米，同比增長16.9%;但是土地成交價款卻同比回落17.3%至809億元人民幣。
就個企而言，中指研究院跟蹤的TOP100企業(yè)一季度拿地增速較前2個月上升明顯。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年首季度，TOP100企業(yè)拿地總額人民幣5588億元，拿地規(guī)模同比增長22.7%，而今年前兩個月同比增速僅為9.2%。TOP100門檻值為14億元，與去年同期保持一致，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為59%，比重有所下降。
中指研究院數(shù)據(jù)還顯示，綠城中國、保利發(fā)展和建發(fā)房產(chǎn)位居拿地金額前三，分別為人民幣328億元、269億元和239億元。不過，在拿地面積方面，保利發(fā)展以436萬平方米排在首位，萬達(dá)集團(tuán)和綠城中國分列其后，分別為273萬平方米和256萬平方米。
（圖表來源：中指研究院）
值得注意的是，由于“土地供應(yīng)兩集中”政策，部分代表企業(yè)拿地受影響較大。
具體來看，濱江集團(tuán)、廣州地鐵等企業(yè)區(qū)域深耕，單月拿地金額受地方政策影響較大。例如，濱江集團(tuán)在今年前2個月拿地金額120億元人民幣，排名中指研究院榜單第7位，第一季度累計拿地金額182億元，排名已下降至28位。
地域分布上，一線城市占比出現(xiàn)回落，長三角拿地?zé)岫纫猜杂邢陆怠?/p>
中指研究院跟蹤的50家代表房企數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，在二線城市和三四線城市的投資面積占比依舊基本持平，分別為48.2%和47.2%，但一線城市占比有小幅下降至4.6%，較前兩個月下降1.8個百分點。
從布局區(qū)域來看，企業(yè)依舊熱衷于在長三角拿地，占比為36.2%，但相較1-2月的40.1%，該占比有所下降。
粵港澳大灣區(qū)次之，占比為7.8%，長江中游和成渝城市群占比分別達(dá)7.0%和6.9%，比例變化不大。
第一季度50家代表房企拿地面積TOP10城市中，長三角占據(jù)4席，其中杭州市繼續(xù)蟬聯(lián)首位，房企拿地規(guī)模超250萬平方米，遠(yuǎn)超第二位南寧市的約150萬平方米。
土地供應(yīng)方面，受集中供地政策影響，3月供地節(jié)奏放緩，一季度整體成交量增速回落，貝殼研究院351城數(shù)據(jù)顯示，住宅用地成交金額累計同比增速大幅收窄至16.4%。
從各線級城市來看，集中供地政策對一線城市影響較為明顯。3月集中供地政策出臺以來，北京、上海、深圳3月無住宅用地成交，全部在調(diào)整供地計劃。
從城市群來看，長三角、粵港澳地區(qū)土地供應(yīng)市場熱度較高。不過從單個城市來看，未來首批計劃城市中大部分供應(yīng)面積將同比增長。
五、融資篇：房企發(fā)債融資規(guī)模創(chuàng)3年新低，償債規(guī)模高位運行
在房企債券融資方面，今年第一季度發(fā)債規(guī)模創(chuàng)3年來新低，境外債同比下滑超40%。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年首季度房企境內(nèi)外債券融資累計約人民幣3040億元，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發(fā)行規(guī)模。單月來看，3月份房企境內(nèi)外債券融資約為968億元，同比下滑約40.9%。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，一方面，“三條紅線”使得房企集中降杠桿融資審慎。另一方面，疊加一季度政策對違規(guī)資金的嚴(yán)格查處等因素使得融資政策收緊愈發(fā)明顯，因此房企融資量持續(xù)下滑。
債券融資結(jié)構(gòu)部分，境內(nèi)債市占比上升明顯，境外債市低迷呈不確定預(yù)期。今年首季度境內(nèi)債券規(guī)模占比同比上升14個百分點，而境外債發(fā)債規(guī)模同比大幅下滑43.5%。貝殼研究院預(yù)期二季度境外債仍呈不確定預(yù)期。
值得注意的是，債券融資到期規(guī)模出現(xiàn)較大增幅。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約3735億元，同比增加134%。這顯示出融資新規(guī)效果較為顯著有效，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已成為新常態(tài)。貝殼研究院預(yù)期二季度房企償債規(guī)模較一季度略有下降，但償債規(guī)模仍屬高位。
最后看個企方面，貝殼研究院統(tǒng)計了一季度債券融資規(guī)模排名前50的房企，其債券融資總規(guī)模約為2125億元人民幣。其中，排名前十的企業(yè)債券融資總規(guī)模約為726億元人民幣，較上年同期的1283億元下滑了約43.41%。
具體來看，2021年第一季度碧桂園(02007.HK)發(fā)債規(guī)模為97億元排名首位。正榮地產(chǎn)(06158.HK)位列其后，發(fā)債規(guī)模也達(dá)到74億元;首開股份(600376.SH)以73億元排名第三，去年同期為139億元。
結(jié)尾
今年一季度房地產(chǎn)銷售市場熱度前高后低，增速呈現(xiàn)下降趨勢;信貸政策收緊，首季度發(fā)債融資規(guī)模創(chuàng)3年新低，全國房企開發(fā)投資同步出現(xiàn)回調(diào)。3月地產(chǎn)調(diào)控政策成效初顯，房地產(chǎn)市場部分指標(biāo)增速出現(xiàn)回落。
值得注意的是，3月份，上市房企陸續(xù)公布了2020年年報。總體來看，受疫情沖擊和地產(chǎn)調(diào)控政策影響，上市房企杠桿率逐步降低，營收增速繼續(xù)分化，增收不增利成為普遍現(xiàn)象，多數(shù)房企出現(xiàn)了凈利潤下滑的跡象。
未來，隨著地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)加碼和推進(jìn)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步回落降溫。
展望2021年，多家房企也紛紛下調(diào)了年度銷售目標(biāo)增速，房企追求財務(wù)穩(wěn)健發(fā)展成行業(yè)內(nèi)主流。
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