房地產“三高”你真的了解嗎?哪些方面將受限?

提起房地產行業(yè)，融資新規(guī)“三道紅線”如影相隨。去年8月“三道紅線”出臺，但究竟什么是三道紅線，出臺的作用又是什么?

監(jiān)管部門設置“三道紅線”，具體為1)剔除預收款后的資產負債率大于70%;2)凈負債率大于100%;3)現金短債比小于1倍。

在這三個指標中，資產負債率通常是用來判斷企業(yè)整體負債水平;凈負債率則是判斷房企自身財務風險，通常用來反應房地產公司真實負債壓力及杠桿水平;現金短債比則更傾向于判別短期財務風險，可了解到現金流壓力及安全性。

同時，監(jiān)管部門按“三道紅線”，把試點房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

也即：(1)如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加;(2)“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;(3)“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%;(4)“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

具體的指標計算方法如下：

紅線 1 指標：剔除預收款后的資產負債率 =(總負債-預收)/(總資產-預收)

紅線 2 指標：凈負債率 =(有息負債-貨幣資金)/股東權益合計

紅線 3 指標：現金短債比 = 非受限現金 /短期債務

如：榮盛發(fā)展財報顯示，在“三道紅線”的監(jiān)管要求下，截至2020年底，榮盛發(fā)展剔除預收款后的資產負債率73.78%，略高于監(jiān)管要求的70%;凈負債率80.18%，符合低于100%的要求;現金短債比1.23，符合監(jiān)管不低于1倍的要求。由此看來，該公司兩條達標，一條踩線，位居“黃檔”。

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