房地產(chǎn)“三高”你真的了解嗎?哪些方面將受限?

提起房地產(chǎn)行業(yè)，融資新規(guī)“三道紅線”如影相隨。去年8月“三道紅線”出臺(tái)，但究竟什么是三道紅線，出臺(tái)的作用又是什么?

監(jiān)管部門設(shè)置“三道紅線”，具體為1)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;2)凈負(fù)債率大于100%;3)現(xiàn)金短債比小于1倍。

在這三個(gè)指標(biāo)中，資產(chǎn)負(fù)債率通常是用來判斷企業(yè)整體負(fù)債水平;凈負(fù)債率則是判斷房企自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通常用來反應(yīng)房地產(chǎn)公司真實(shí)負(fù)債壓力及杠桿水平;現(xiàn)金短債比則更傾向于判別短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可了解到現(xiàn)金流壓力及安全性。

同時(shí)，監(jiān)管部門按“三道紅線”，把試點(diǎn)房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

也即：(1)如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加;(2)“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;(3)“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%;(4)“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

具體的指標(biāo)計(jì)算方法如下：

紅線 1 指標(biāo)：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率 =(總負(fù)債-預(yù)收)/(總資產(chǎn)-預(yù)收)

紅線 2 指標(biāo)：凈負(fù)債率 =(有息負(fù)債-貨幣資金)/股東權(quán)益合計(jì)

紅線 3 指標(biāo)：現(xiàn)金短債比 = 非受限現(xiàn)金 /短期債務(wù)

如：榮盛發(fā)展財(cái)報(bào)顯示，在“三道紅線”的監(jiān)管要求下，截至2020年底，榮盛發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率73.78%，略高于監(jiān)管要求的70%;凈負(fù)債率80.18%，符合低于100%的要求;現(xiàn)金短債比1.23，符合監(jiān)管不低于1倍的要求。由此看來，該公司兩條達(dá)標(biāo)，一條踩線，位居“黃檔”。

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