盡調(diào)系列 | 房地產(chǎn)開發(fā)貸款為什么最簡單

無知有畏盡調(diào)篇系列將呈現(xiàn)以下角度精彩文章：

1.盡職調(diào)查為什么這么難

2.即使這么難，仍要做盡調(diào)的現(xiàn)實意義

3.如何做盡調(diào)

4.房地產(chǎn)開發(fā)貸款為什么最簡單

本文為盡調(diào)系列第四篇——房地產(chǎn)開發(fā)貸款為什么最簡單

為房生，為房死，為房奔波一輩子。

這個沉重的現(xiàn)實話題，無法回避，房地產(chǎn)，既是國民經(jīng)濟的主要構(gòu)成部分，也注定深刻影響幾代人的生活質(zhì)量和工作環(huán)境。

說盡職調(diào)查，也繞不開房地產(chǎn)這個現(xiàn)實經(jīng)濟的異形。

本文，從純粹技術(shù)的視角，來講一講房地產(chǎn)開發(fā)貸款為什么是最簡單的貸款種類。

一、一般公司貸款的幾個核心問題

按照常規(guī)的分類（銀監(jiān)會“三個辦法一個指引”），公司貸款分為2類：流動資金貸款、項目貸款。

（一）流動資金貸款的問題

流動資金貸款的總額占整個公司貸款總量的70%以上。流動資金貸款看似簡單，實則最難。主要難在三個方面：

1、資金的真實需求不明朗。企業(yè)的日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)是否需要流動資金，在現(xiàn)有技術(shù)下，難以判斷。企業(yè)的資產(chǎn)負債極其復(fù)雜，隨著季節(jié)、區(qū)域、宏觀經(jīng)濟形勢的變化而不停調(diào)整，預(yù)付、應(yīng)付、預(yù)收、應(yīng)收也要隨之調(diào)整。企業(yè)的收入來源多樣化，成本多元化，管理對象分散化。

2、資金的真實用途不明朗。雖然銀監(jiān)會規(guī)定，單筆出賬，大多需要受托支付，定向用于日常經(jīng)營采購和支出。但業(yè)內(nèi)人士都知道，這只是表面的合規(guī)約束，實際融資款項的流向難以掌握。即使是真的用于采購原材料或者貨物，幾天或者幾個月后，這些原材料對應(yīng)的產(chǎn)品生產(chǎn)銷售完畢之后，也轉(zhuǎn)化為企業(yè)的自由可支配現(xiàn)金了，這個時候，企業(yè)可以揮舞著支票去干想干的事情了，理性一點的，去擴建固定資產(chǎn)、擴充產(chǎn)能；激進一點的，就去炒股、炒期貨、炒房地產(chǎn)。

3、還款來源不確定。企業(yè)的三項現(xiàn)金流（經(jīng)營性現(xiàn)金流、投資性現(xiàn)金流、融資性現(xiàn)金流）是混雜在一起的，無法明確區(qū)分。還款資金到底是銷售收入、還是挪用的預(yù)付資金、或者是他行貸款資金、甚至是股東拆借，在現(xiàn)實情況下，只有企業(yè)的實際控制人和財務(wù)總監(jiān)才能了解。

流動資金貸款的這3個問題，是市場經(jīng)濟體系本身的特質(zhì)所決定的，是世界性難題，不獨中國金融特有。

（二）項目貸款的問題

項目貸款，本質(zhì)是風(fēng)險投資、股權(quán)投資。

所以項目貸款的問題更麻煩，主要有2個。

1、還款來源不確定性極大

一片空地，要建設(shè)一個項目，能否順利形成資產(chǎn)，存在不確定性；形成資產(chǎn)后，能否打通上下游，實現(xiàn)生產(chǎn)和銷售，存在不確定性；產(chǎn)能利用率能否達到盈虧平衡點，存在不確定性；銷售收入能否形成現(xiàn)金流，存在不確定性；凈現(xiàn)金流能否覆蓋償債本息，存在不確定性。

2、貸款收益與貸款風(fēng)險不匹配

項目貸款的風(fēng)險，遠遠超出了流動資金貸款，但是貸款收益，卻只是普通的貸款利息收入。所以，大部分的銀行，對真正的項目貸款，既沒有經(jīng)營能力，也沒有經(jīng)營欲望。

二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的幾個極端優(yōu)點

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是項目貸款的一個特殊分類。本文所稱的房地產(chǎn)開發(fā)貸款特指住宅類開發(fā)貸款。

（一）行業(yè)透明

上游：土地市場、建安材料、建安工程，完全透明

下游：普通市民的剛需，所有人和所有媒體都關(guān)注，完全透明

同類產(chǎn)品：同質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化

替代產(chǎn)品：沒有

供需：受益于我國城市化的起點較低，人口不斷由農(nóng)村向城市遷移，供給始終小于需求

整個產(chǎn)業(yè)鏈都是透明的。那些破產(chǎn)和重組的房地產(chǎn)企業(yè)，失敗的原因無外乎兩個：不合理融資、急速擴張。

（二）單個項目簡單

合規(guī)性：四證齊全（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證）

技術(shù)可行性：混凝土建筑的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化，屬于低難度工程。

市場可行性：看看附近新開的樓盤銷售情況、看看國土資源局備案的項目網(wǎng)簽情況就可以了

財務(wù)可行性：資本金和開發(fā)貸款到位后，按工程進度支付工程款和材料款；銷售價格比照市場價格，銷售期限短則3個月，長則2年；整個項目，從前期開挖地基，到后期銷售完畢，并沒有復(fù)雜的資金調(diào)撥和籌劃。資產(chǎn)單一、負債單一，收入單一，利潤單一，現(xiàn)金流量簡潔無比。

單個開發(fā)項目的簡單性還體現(xiàn)在所有環(huán)節(jié)的極度簡化：土地可以并購取得、建安工程可以外包、銷售可以外包、廣告可以外包、按揭有銀行配合。開發(fā)商只是對項目進行了綜合管理和品牌輸出。

將項目開發(fā)建設(shè)與現(xiàn)金流玩到最極端的例子，就是恒大集團當(dāng)年開發(fā)的第一個樓盤：金碧花園。

恒大剛剛成立時，是個空殼公司，沒有資產(chǎn)，更沒有現(xiàn)金。金碧花園項目光前期土地款，就要500萬元。許家印奇跡般地從銀行融資了300萬元，繳付了部分土地款。

1996年6月8日，金碧花園破土動工，8月8日正式公開發(fā)售，開盤價定為2800元/平方米，當(dāng)天上午首期的323套住宅就全部賣完，一共回款8000多萬元，從而解決了工程款。金碧花園創(chuàng)造了廣州乃至中國地產(chǎn)史上一個奇跡：當(dāng)年征地、當(dāng)年報建、當(dāng)年動工、當(dāng)年竣工、當(dāng)年售罄、當(dāng)年入住、當(dāng)年受益。

三、金融機構(gòu)的考慮

（一）宏觀層面的行業(yè)預(yù)判

經(jīng)濟形勢向好，居民收入高，自然買房換房，房地產(chǎn)市場發(fā)展向好。

經(jīng)濟不好，為了保增長、保穩(wěn)定，必須刺激房地產(chǎn)，帶動幾百個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而帶動GDP和稅收，房地產(chǎn)市場還是必須向好。

（二）產(chǎn)品模式簡單

前期盡調(diào)簡單、審查審批簡單、放款簡單、貸后管理簡單。

（三）規(guī)模優(yōu)勢

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的單體金額大，容易在短時間內(nèi)形成巨量的信貸資產(chǎn)。在同樣的人力資源配置下，房地產(chǎn)貸款的效率最高、難度最小。對于很多支行或者業(yè)務(wù)部門來說，一個項目的開發(fā)貸款，足以養(yǎng)活整個業(yè)務(wù)團隊。

（四）資產(chǎn)收益率較高

發(fā)放開發(fā)貸款，有貸款利息。

要求建設(shè)承包方在銀行開戶，這樣，又有活期存款結(jié)算。

建設(shè)完畢后，銷售時，銷售回款有活期存款結(jié)算。

給個人消費者發(fā)放按揭貸款，又來一次貸款利息收入。

一個項目，有多種多樣的盈利辦法。

（五）第二還款來源有保障

按照標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，單個項目資本金比例不低于20%。

這樣，即使是項目爛尾了，只要流程完備、手續(xù)合規(guī)，項目的處置有較大的市場可行性。最近，萬科收購的廣州爛尾項目，就是典型例子。

四、時代的異形

總的來說，在當(dāng)前時代背景下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款粗暴盈利，資金用途明確，還款來源清晰，是最簡單的貸款品種。

普通的貸款——流動資金貸款和其他項目貸款，難以解決的問題太多，而在房地產(chǎn)開發(fā)貸款面前，這些問題都技術(shù)性地解決了。理性人都是趨利避害的，所以，大部分的金融機構(gòu)都戰(zhàn)略性地傾向房地產(chǎn)開發(fā)貸款，甚至創(chuàng)造各項產(chǎn)品和工具，解決土地出讓金問題，解決杠桿問題，解決再融資問題，讓開發(fā)商低成本或者零成本開發(fā)項目，從而使得這只中國經(jīng)濟的異形強大無比。

至于盛宴何時休止，我等庸人難解。

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