變相首付貸“頂風(fēng)作案”，小心 “餡餅”變“陷阱”！

“首付6萬安家置業(yè)上海南”“開發(fā)商協(xié)助分期”“名額限制，先到先得”……這是嘉興某樓盤宣傳單上誘人的介紹。

“首付6萬安家置業(yè)上海南”“開發(fā)商協(xié)助分期”“名額限制，先到先得”……看著嘉興某樓盤宣傳單上誘人的介紹，白領(lǐng)蔚晨(化名)有點心動。

按照正常操作，蔚晨倘若購買這一樓盤68平方米戶型的房子，需交三成首付，也就是近27萬元。而辦理分期后，僅需先交6萬元首付。這對于積蓄不多的小白領(lǐng)來說，確實有一定吸引力。

只是，蔚晨有點猶豫。這樣的操作合規(guī)嗎?對于投資者來說，“首付分期”究竟是“餡餅”還是“陷阱”?

首付分期誘惑

近期，有媒體報道，隨著樓市成交持續(xù)低迷，燕郊為首的環(huán)京地區(qū)“炒房熱”出現(xiàn)降溫，為了吸引購房者，地產(chǎn)商、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)推出“首付貸”、“首付分期”等購房措施來降低首付，使得一些樓盤出現(xiàn)最低8萬元首付買房的現(xiàn)象。

而《國際金融報》記者采訪了解到，這樣的情形也同樣在上海周邊地區(qū)上演。上述令蔚晨有點心動的樓盤是位于嘉興平湖的當(dāng)代和山悅MOMA。

根據(jù)當(dāng)代和山悅樓盤的宣傳內(nèi)容，他們推出了“首付分期”服務(wù)，根據(jù)不同戶型，首付僅需6萬至8萬元，剩余首付部分3年內(nèi)還清。

記者了解到，目前，當(dāng)代和山悅的樓盤每平方米單價在13000元左右，戶型主要為68平方米、88平方米，也就是說每套房子約為88.4萬元、114.4萬元。

按照相關(guān)規(guī)定，首套房的首付比例是30%。據(jù)記者粗略計算，正常操作下，68平方米、88平方米戶型的房子，分別需交首付約26.5萬元、34.3萬元。

那么，為何這一樓盤可以給出這樣的超低首付?

隨后，《國際金融報》記者以購房者身份撥打了當(dāng)代和山悅MOMA官網(wǎng)上的售樓處電話進(jìn)行咨詢。

當(dāng)代和山悅MOMA售樓處人員對記者稱，“只要付首付6至8萬元，剩余部分由開發(fā)商指定的小貸平臺等提供貸款給客戶，客戶2至3年內(nèi)按期還清給該金融機(jī)構(gòu)，模式類似額外辦理了一個金融信用貸款服務(wù)。”

然而，銀行對首付款的資金來源審查非常嚴(yán)格，此操作不會被發(fā)現(xiàn)嗎?

對于記者的這一疑惑，該售樓處人員篤定地說，此部分借款是購房者直接與小貸平臺等簽訂，由開發(fā)商為其做擔(dān)保。這種模式是線下進(jìn)行，不會上銀行的征信系統(tǒng)，所以在后續(xù)辦理按揭貸款的過程中，也不會出現(xiàn)問題。

分期模式是否合規(guī)

《國際金融報》記者通過了解提供“首付分期”的多處樓盤后發(fā)現(xiàn)，目前市面上的“首付分期”服務(wù)模式主要分為兩種：

一種是購房者繳納了一定比例首付后，剩余的部分可以延緩一段時間繳納給開發(fā)商，期限普遍在3至6個月內(nèi)，可分批次繳納歸還，且期間開發(fā)商不收任何利息。

另一種是購房者繳納了一定比例首付后，剩余的部分開發(fā)商以自有資金或指定金融機(jī)構(gòu)以貸款的形式出借給購房者，購房者每月按期歸還本息，還款期限通常在一年以上，普遍為2至3年，類似于購房者又辦理了一筆信用貸款。

那么，上述兩種“首付分期”模式是否合規(guī)呢?

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《國際金融報》記者采訪時稱，首付分期是否違規(guī)不能一概而論，具體要看其業(yè)務(wù)模式。

張大偉解釋稱，對于大多數(shù)期房而言，從能夠銷售到把房子拿去銀行作抵押貸款約有一年左右時間。那么，在此期限內(nèi)，開發(fā)商以首付緩收、少收等形式允許購房者可以不一次性繳足首付款，允許其分期支付并不收取利息的，某種意義上并不違規(guī)，相當(dāng)于給了購房人一個相對較長的籌款期，也并沒有增加杠桿。

而針對第二種方式，張大偉指出，如果把首付延長到2至3年甚至更長，并找一個金融公司以貸款的方式出借并收取高額利息，給購房者增加了還款壓力，相當(dāng)于多了一層杠桿，就屬于變相的首付貸，是違規(guī)操作。

顯然，當(dāng)代和山悅MOMA屬于第二種方式，這也意味這一樓盤涉嫌違規(guī)操作。

“首付貸”為何屢禁不止

“這是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)存在的普遍現(xiàn)象，‘首付分期’并不是最近才興起，很多樓盤都在這么做?！倍嗄陱氖路康禺a(chǎn)銷售的人士對《國際金融報》記者稱。

在分析人士看來，首付分期其實就是為逃避監(jiān)管打擊而變換馬甲的首付貸。

那么，為何這種違規(guī)操作屢禁不止?

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國際金融報》記者采訪時表示，在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷時，開發(fā)商為了刺激銷量加速回款往往會出臺一些類似這種“首付貸”、“首付分期”的政策。雖然明知是違規(guī)的，但房地產(chǎn)商存在一定僥幸心理，偷偷地打著“擦邊球”。

張大偉也稱，“很多開發(fā)商愿意選擇此做法的原因是，不僅能降低購房者的門檻又能提高房屋的銷售量，而且對其自身而言促銷壓力也不大，何樂不為。不過，目前此現(xiàn)象還是多發(fā)生在較小的城市，地產(chǎn)項目隱蔽性較強(qiáng)，地方監(jiān)管部門可能暫時還沒能發(fā)現(xiàn)?！?/P>

另一資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對《國際金融報》記者直言，“撐死膽大，餓死膽小，我們老板收到過很多法院傳票，但并沒有太嚴(yán)厲的懲處，頂多罰些錢。”

“擦邊球”暗藏風(fēng)險

事實上，目前仍有不少人對首付分期持有不同觀點，認(rèn)為首付分期可解決部分資金暫時有困難的人的購房需求。但業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，這猶如飲鴆止渴，弊大于利。

首先，首付分期產(chǎn)品大多是提供給沒有購房能力的低收入人群，這會加劇他們的信用透支，增加購房者買房杠桿和還款壓力。

“開發(fā)商公開給這一類購房者提供此類服務(wù)，存在誘導(dǎo)行為。如果客戶首付方面都背負(fù)了債務(wù)，那么后續(xù)按揭貸款的壓力是非常大的?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

一位銀行從業(yè)人員也表示，購房者需要理性地考慮自己的承受能力?！笆赘斗制凇笨雌饋硎蔷徑馐赘秹毫?，為剛需族降低購房門檻，但實際上加大了購房者還款壓力。如果在歸還期內(nèi)發(fā)生房貸違約或未能按時繳納，不僅會按照合同將被收取較高的罰息造成更大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，且拖欠房貸的信息將被記入銀行的征信系統(tǒng)，今后辦理金融業(yè)務(wù)將受到限制，或被拒絕，或被附加高要求的條款。

第二，由于“首付分期”、“首付貸”往往會收取非常高的利息，這也意味著可能加大購房族的融資成本，使其原本脆弱的財務(wù)收支現(xiàn)狀變得更糟糕。

《國際金融報》記者從當(dāng)代和山悅MOMA售樓處了解得知，目前業(yè)內(nèi)“首付分期”利率普遍為7%至8%，如果資質(zhì)較差的可能高達(dá)9%。

12月3日，該樓盤的一位銷售人員告訴記者，近期他們換了一家合作平臺，“首付分期”的利率又漲了，之前告知的8%利率已沒法做，現(xiàn)在利率大致為8.8%。

第三，首付分期有可能引發(fā)各類矛盾或經(jīng)濟(jì)案件，加大社會不穩(wěn)定因素。比如，不少樓盤曾因房價下降，引發(fā)房主上門鬧事;少數(shù)購房者誤入高利貸借款后無法及時還款，就可能隨時面臨暴力催收。

上述資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，確實會有一定風(fēng)險隱患。如果在銀行住房貸款審批過程中發(fā)現(xiàn)購房者從其它金融機(jī)構(gòu)借貸了大額資金充作首付，需要購房者在規(guī)定時間內(nèi)將資金歸還并補(bǔ)齊“真正”的首付款。否則，如若喪失購房資格，會與房地產(chǎn)公司、金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生糾紛。除了定金遭受損失外，還要付給金融機(jī)構(gòu)利息或手續(xù)費等。一般而言，采用首付分期的購房者本身經(jīng)濟(jì)就不寬裕，如再遇此情況無疑是雪上加霜。

(國際金融報見習(xí)記者 馬嘉辛)

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