調(diào)控進(jìn)入深水區(qū) 房貸墊資現(xiàn)象或致監(jiān)管再度收緊

文丨經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

3月22日訊，隨著去年對(duì)“首付貸”的嚴(yán)查，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的“首付貸”類產(chǎn)品幾乎銷聲匿跡。但在購(gòu)房者預(yù)期未改的背景下，樓市依然熱度難減。隨著近期貸款政策收緊，購(gòu)房者的資金需求大幅上升，場(chǎng)外資金墊資房貸的“類首付貸”再次出現(xiàn)。記者在采訪中了解到，該類貸款并未完全消失，只是由明轉(zhuǎn)暗。

專家指出，“首付貸”等墊資買房，讓缺乏資質(zhì)的人貸款買房，變相突破住房信貸政策，繞過(guò)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，使統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真，加大房地產(chǎn)購(gòu)房杠桿，此外，更將阻礙甚至減弱樓市調(diào)控效果。預(yù)計(jì)監(jiān)管層將再度收緊資金端口，嚴(yán)控資金流入樓市的閘門(mén)，謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)疊加。

就在北京3·17史上最嚴(yán)調(diào)控政策出臺(tái)的第二天，北京的房產(chǎn)中介小李發(fā)了一條朋友圈：“新政出來(lái)，錢(qián)不夠怎么辦?第一：北京有房，抵押貸，最多能貸1000萬(wàn)元。第二：北京無(wú)房，信用貸，最多貸100萬(wàn)元(多家銀行)。第三：抵押信用都不夠，只能全款代購(gòu)，你差多少我來(lái)墊，過(guò)戶后作抵押貸款還我錢(qián)。”不過(guò)小李表示，大多數(shù)抵押貸款額度都在500萬(wàn)以內(nèi)。

一位不愿具名的北京房產(chǎn)中介人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，目前其所在的公司無(wú)法做首付墊資業(yè)務(wù)，但是可以聯(lián)系第三方互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)來(lái)做。據(jù)其介紹，目前平臺(tái)的借款方基本上都是賣房再買房時(shí)著急用錢(qián)的人。通過(guò)借款，一方面可以把現(xiàn)在貸款未還清的房子解抵押然后賣掉再買房，另一方面也可以作為另一套房的首付。

“這種首付款墊資必須要有抵押物，不然無(wú)法保證還款途徑。”上述中介表示，一般情況下，第三方平臺(tái)有抵押物，貸款額度在300萬(wàn)元左右。同時(shí)，借款利率方面也根據(jù)客戶資質(zhì)不同而有所差異，大約在每個(gè)月1.7%至2.4%的水平，且借款期限在半年之內(nèi)。

近幾個(gè)月，北京房主張一頻繁接到關(guān)于房屋貸款的騷擾電話。“每次接到電話聽(tīng)到的第一句就是您賣房嗎?”張一說(shuō)，在拒絕賣房后，銷售人員會(huì)繼續(xù)詢問(wèn)是否需要資金，稱可選擇用名下的房屋抵押貸款，再買一套房。貸款額度則是房屋評(píng)估值80%基礎(chǔ)上的60%，例如一套評(píng)估值500萬(wàn)元的住房，可貸額度為240萬(wàn)元。

事實(shí)上，不只是房屋抵押貸款被利用為購(gòu)房資金，眾多類型的無(wú)抵押消費(fèi)貸也變相充當(dāng)了“首付貸”的角色，并增加了隱性杠桿。

有業(yè)內(nèi)人士稱，去年有的銀行的個(gè)人貸款增速很快，其中有這個(gè)因素在起作用。記者在采訪中了解到，很多中介人士會(huì)主動(dòng)和客戶介紹湊足首付款的方法，而有的銀行客戶經(jīng)理實(shí)際上也知道客戶貸款的真正用途，但是睜一只眼閉一只眼。

“本來(lái)我覺(jué)得自己首付不夠，只是去看看，但中介直接介紹了可以給我提供首付墊資的地方。想想飛漲的房?jī)r(jià)，我立馬決定買下來(lái)。”剛剛完成買房計(jì)劃的孫林說(shuō)。據(jù)其客戶經(jīng)理介紹，目前有不少同事根據(jù)用戶資質(zhì)和需求來(lái)匹配相應(yīng)的產(chǎn)品。同時(shí)，消費(fèi)貸款的年化利率在5.88%至10.2%，最高可貸金額為50萬(wàn)元，最長(zhǎng)貸款期限為三年。

微博中某金融產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)介紹稱，個(gè)人名下任意一家銀行個(gè)人住房按揭貸款還款已達(dá)到一年或以上的話，則可申請(qǐng)6.16厘月息、還款方式為“先息后本”的一年期循環(huán)使用的無(wú)抵押貸款，額度最高達(dá)30萬(wàn)元，3至7天內(nèi)放款。其征信要求還標(biāo)明：若一年內(nèi)信用卡無(wú)逾期，征信查詢次數(shù)不超過(guò)10次，無(wú)小貸、網(wǎng)貸、擔(dān)保記錄以及信用卡使用額度不超過(guò)60%，便可以不看負(fù)債、不看流水、不看工作、無(wú)回訪電話。

“‘首付貸’并沒(méi)有滅絕，有需求就有市場(chǎng)。”一位券商房地產(chǎn)研究人士感嘆道。

有業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房需求不減，而銀行貸款額度收緊，因此，各種門(mén)類的創(chuàng)新型貸款，由于難以實(shí)際監(jiān)測(cè)到貸款人的真正用途，所以難免會(huì)被人“鉆空子”，成為購(gòu)房者房款資金的重要渠道。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前看，北京新政導(dǎo)致購(gòu)房人增加的首付是有限的。不過(guò)，若部分主體此前已經(jīng)加了過(guò)高杠桿，再變相加杠桿則可能引發(fā)新的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房?jī)r(jià)平穩(wěn)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)可能不大;但如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)，則風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。

上述人士指出，一方面，該類墊資將大幅度增加購(gòu)房者的資金杠桿，另一方面，過(guò)多的資金支撐將大幅削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)集中調(diào)控本應(yīng)產(chǎn)生的抑制作用。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，監(jiān)管層將更為嚴(yán)格地管控資金流入樓市的閘門(mén)，謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)疊加。2月27日，重慶銀監(jiān)局發(fā)文指出，將進(jìn)一步規(guī)范與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作管理——加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)和資本金審查，繼續(xù)做好業(yè)務(wù)合作準(zhǔn)入管理和名單制管理，嚴(yán)厲打擊“首付貸”、“假按揭”等行為。

青島市2月底也發(fā)文指出，禁止中介機(jī)構(gòu)提供首付貸、過(guò)橋貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，杜絕捆綁服務(wù)。

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