房地產(chǎn)融資松綁傳聞突起，真相如何？

文丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 孫翔峰

4月18日訊，自上交所向債券承銷機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，迄今房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債渠道收緊已經(jīng)持續(xù)超過(guò)了6個(gè)月的時(shí)間。

房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)發(fā)債迅速冷凍，半年以來(lái)發(fā)行量幾乎與2016年高峰期一個(gè)月總量相等，新債發(fā)行無(wú)一通過(guò)，拿到批文的債發(fā)行也苦難重重。

近期有市場(chǎng)傳言，房地產(chǎn)公司發(fā)債或?qū)⒂邢薹砰_，但是記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士獲悉，監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債仍然處于相對(duì)謹(jǐn)慎階段，有限放開仍需等待。

“所謂放松這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很難確定，地產(chǎn)調(diào)控的政策還在，不會(huì)這么快就有明顯變化。”一家國(guó)有上市地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)投融資工作人員對(duì)記者表示。

融資收緊

監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的相關(guān)限制已經(jīng)持續(xù)了超過(guò)半年。

2016年10月28日，上海證券交易所向債券承銷機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》(簡(jiǎn)稱《監(jiān)管函》)稱，將房地產(chǎn)業(yè)采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn);產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)采取“產(chǎn)業(yè)政策+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)《監(jiān)管函》，對(duì)房企發(fā)債采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，并以此分為正常類、關(guān)注類和風(fēng)險(xiǎn)類。對(duì)于“風(fēng)險(xiǎn)類”，主承銷商應(yīng)審慎承接。對(duì)于“關(guān)注類”，發(fā)行人及承銷商應(yīng)按要求作進(jìn)一步披露和核查。

監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)中，“基礎(chǔ)范圍”要求，發(fā)行人應(yīng)資質(zhì)良好、主體評(píng)級(jí)AA及以上，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場(chǎng)調(diào)控政策。

對(duì)于哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)漲價(jià)等違反國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策以及前次公司債券募集資金尚未使用完畢或者報(bào)告期內(nèi)存在違規(guī)使用募集資金問(wèn)題《監(jiān)管函》則明確指出停止發(fā)債。

《監(jiān)管函》迅速冷凍了房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)發(fā)債途徑。記者根據(jù)東方財(cái)富choice金融終端的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年11月1日至今，房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)境內(nèi)發(fā)債1179億元，僅有2016年3季度2988億元的30%左右，幾乎和6月相等。

自2016年11月以來(lái)申報(bào)的地產(chǎn)公司債，至今無(wú)一例獲準(zhǔn)發(fā)行。

更然房地產(chǎn)企業(yè)剛到壓力的是，除了新增債券無(wú)法放行，之前多支拿到批文的房地產(chǎn)公司債上市也愈加艱難。

“我們公司最近發(fā)了一個(gè)地產(chǎn)公司的，之前已經(jīng)拿到了批文，但是還是去和證監(jiān)會(huì)溝通了很久。”東海證券債券發(fā)行部業(yè)務(wù)董事凌天麟告訴記者。

一家上海某大型券商的債券發(fā)行人員也告訴記者，今年以來(lái)該券商一支房地產(chǎn)企業(yè)的債券都沒(méi)發(fā)，甚至“有批文的也沒(méi)發(fā)”。

有限放開?

近期市場(chǎng)傳聞，監(jiān)管層房地產(chǎn)公司發(fā)債的持續(xù)性限制已經(jīng)有所松動(dòng)，部分房企正在積極爭(zhēng)取盡快發(fā)行。

華南一家券商的投行部負(fù)責(zé)人告訴：“我們了解到審批已經(jīng)變得寬松。”

“如果按照現(xiàn)有的政策來(lái)執(zhí)行，很多房企本來(lái)就是符合標(biāo)準(zhǔn)的，現(xiàn)在只是加強(qiáng)了。”該負(fù)責(zé)人表示，“后期按照標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行的可能性較大。”這意味相對(duì)目前的政策來(lái)說(shuō)，審批會(huì)變得寬松很多。

華北一家中型地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)工作人員告訴記者：“有券商告訴我們這個(gè)說(shuō)法，讓我們?nèi)徟撬麄儧](méi)有明確證明這件事情，領(lǐng)導(dǎo)也在猶豫中。”

同策咨詢研究部研究員李想告訴也告訴記者：“我們也聽(tīng)說(shuō)了審批放松，但是沒(méi)有看到實(shí)際的案例。”

不過(guò)采訪的多家房企和券商相關(guān)人員都表示即使有所松動(dòng)，也不是一時(shí)之功。

記者通過(guò)梳理一季度以來(lái)房地產(chǎn)發(fā)債數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一季度房企發(fā)債仍然處于歷史低位。三月份房企債權(quán)融資有所增長(zhǎng)，但是增量集中于中期票據(jù)。中期票據(jù)作為企業(yè)的常規(guī)融資手段，每年的一季度都會(huì)有一定量新增，并不能反映監(jiān)管變化和房企融資的關(guān)系。

“之前也并沒(méi)有完全封死，所有主體評(píng)級(jí)AA以上的都可以去申請(qǐng)，”凌天麟表示，但是目前來(lái)看，這個(gè)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有改變，實(shí)際上房企發(fā)債仍然需要去和證監(jiān)會(huì)進(jìn)行很深入的溝通。

“我們公司最近發(fā)了一個(gè)地產(chǎn)公司的，之前已經(jīng)拿到了批文，但是還是去和證監(jiān)會(huì)溝通了很久。”凌天麟告訴說(shuō)。

一家國(guó)有上市地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)投融資工作人員表示：“所謂放松這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很難確定，要是放松的話，我們肯定先有機(jī)會(huì)，但是這不是一兩天的事情。地產(chǎn)調(diào)控的政策還在，不會(huì)這么快就有明顯變化。”

“上交所、證監(jiān)會(huì)也都是服從政府大局的，”凌天麟說(shuō)，“不會(huì)逆著政策來(lái)。”

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