袁國(guó)寶：比傳銷(xiāo)更厲害，比P2P更隱蔽，全面起底長(zhǎng)租公寓圈套

原標(biāo)題：袁國(guó)寶：比傳銷(xiāo)更厲害，比P2P更隱蔽，全面起底長(zhǎng)租公寓圈套

袁國(guó)寶

資深媒體人、知名評(píng)論人、新媒體營(yíng)銷(xiāo)和品牌傳播專(zhuān)家，NewMedia新媒體聯(lián)盟創(chuàng)始人。

壟斷房源------推高租金------分期付款------爆倉(cāng)跑路，這個(gè)完美的局是如何做的？ 隨著長(zhǎng)租公寓“爆倉(cāng)潮”的到來(lái)，這起橫跨房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融的“局”終于浮出了水面。在不少媒體和業(yè)界人士看來(lái)，長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)和P2P暴雷具備相似的特性，不過(guò)，由于長(zhǎng)租公寓的手法更為隱蔽，且爆倉(cāng)后的受害者多為收入相對(duì)較低的租房群體，其產(chǎn)生的負(fù)面影響可能會(huì)較P2P暴雷更為嚴(yán)重。

一，“長(zhǎng)租公寓”為何被地產(chǎn)大佬看空？前不久，我愛(ài)我家前副總裁胡景暉拋出了一個(gè)驚人的觀點(diǎn)------“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害”，同時(shí)，他也曾炮轟資本推高房租，因此被網(wǎng)友稱(chēng)為房地產(chǎn)界的“崔永元”。隨后，胡景暉辭去了我愛(ài)我家副總裁的職務(wù)，我愛(ài)我家也發(fā)布聲明撇清了關(guān)系，這暗示胡景暉可能遭遇了來(lái)自?xún)?nèi)部和外部的多重壓力。

看空長(zhǎng)租公寓的不只是胡景暉，還包括SOHO中國(guó)總裁潘石屹，在深圳招商蛇口舉行的新一期潘談會(huì)上，潘石屹對(duì)長(zhǎng)租公寓做了如下評(píng)論------“按照銀行的基準(zhǔn)利率4.9%，你可能4.9%貸不過(guò)來(lái)，拿不到。按5%、6%的銀行利率把款貸過(guò)來(lái)建成公寓，你租出去，你的回報(bào)率最高超不過(guò)1%，所以這個(gè)生意是虧。而且即便租金翻一倍也依然無(wú)法賺錢(qián)?！?/p>

當(dāng)然，潘石屹說(shuō)的是拿錢(qián)去建公寓，這種模式不可行。然而，市面上的長(zhǎng)租公寓基本都是以另一種方式在運(yùn)作，就是中介或第三方企業(yè)將房東的房子長(zhǎng)租下來(lái)，再轉(zhuǎn)租出去，當(dāng)然，這種模式的運(yùn)作成本會(huì)低很多，效率也更高。那么這種模式是否又存在無(wú)法盈利的風(fēng)險(xiǎn)呢？杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司就是采用的這種模式，但最近它爆倉(cāng)了，導(dǎo)致4000租戶(hù)利益受損。這或許說(shuō)明，以任何一種模式運(yùn)作的長(zhǎng)租公寓，都不能確保萬(wàn)無(wú)一失。

不過(guò)，杭州鼎家的案例并未引起足夠的重視，目前長(zhǎng)租公寓依然沒(méi)有明顯的減緩勢(shì)頭。這一點(diǎn)我們可以對(duì)照P2P，在最近幾年中，P2P暴雷屢見(jiàn)不鮮，但到目前為止，這一行業(yè)依然沒(méi)有消停的跡象，若不是相關(guān)部門(mén)強(qiáng)化了整頓力度，P2P平臺(tái)新成立的速度恐怕不會(huì)低于暴雷的速度。P2P暴雷的導(dǎo)火索是什么？------平臺(tái)卷款跑路，這跟長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)極為相似。說(shuō)白了，對(duì)不法分子而言，無(wú)論是P2P還是長(zhǎng)租公寓，都是理想的詐騙手段，所謂的爆倉(cāng)，不過(guò)是他們卷款跑路的馬虎眼而已。

二，環(huán)環(huán)相扣，起底長(zhǎng)租公寓背后潛藏的“套路”對(duì)于P2P網(wǎng)貸，其套路相信大家都已經(jīng)很熟悉了，這里不再贅述。相比之下，長(zhǎng)租公寓背后潛藏的套路更為復(fù)雜，可謂是“環(huán)環(huán)相扣”。

長(zhǎng)租公寓的第一環(huán)是“壟斷房源”。即房東將房子長(zhǎng)租給第三方企業(yè)和管理平臺(tái)（即所謂的“二房東”），再由第三方加價(jià)轉(zhuǎn)租出去。房子可以是裝修房，也可以是清水房，若是清水房，第三方又有可能向房東所要一定的裝修款。

這種模式的好處是，降低了房東的獲客成本，使租金收益趨于穩(wěn)定。在不出問(wèn)題的情況下，房東只管收錢(qián)即可。對(duì)第三方來(lái)說(shuō)，憑借他們的資源和優(yōu)勢(shì)，可以更精準(zhǔn)的進(jìn)行獲客，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化利用。因此，在表面上看，這是一個(gè)多贏的商業(yè)模式。

前些年，這種模式的風(fēng)險(xiǎn)并未完全暴露，所以很多房東與第三方簽訂合同，將大量房源委托給他們進(jìn)行轉(zhuǎn)租獲利，從而使得大量分散的房源集中在了少數(shù)幾家平臺(tái)上，造成了“壟斷房源”的市場(chǎng)格局，而一旦房源被壟斷，那么抬高租金就變得容易很多。

所以，第二環(huán)“抬高租金”就順理成章的出現(xiàn)。推動(dòng)長(zhǎng)租公寓租金上漲的動(dòng)力主要來(lái)自?xún)煞矫妫旱谝?，第三方平臺(tái)為了獲得房源而形成“競(jìng)價(jià)”模式，即誰(shuí)出價(jià)高誰(shuí)就可能獲得更多優(yōu)質(zhì)房源，導(dǎo)致基礎(chǔ)租金大幅提升；第二，第三方平臺(tái)為了擴(kuò)大自身利潤(rùn)而抬高租金，比如以前單套利潤(rùn)空間為200元，現(xiàn)在提升至400元。那么這些二房東為何敢于大幅抬高租金，難道他們就不擔(dān)心租客無(wú)法承受嗎？

上面提到，由于大量房源都被這些二房東所掌控，形成了明顯的壟斷之勢(shì)，因此抬高租金變得易如反掌，畢竟對(duì)于剛需一族而言，無(wú)論他們?cè)趺催x擇，都無(wú)法規(guī)避租金上漲的影響。再一個(gè)，這些二房東也慫恿大量媒體，鼓吹房租和房?jī)r(jià)嚴(yán)重不成比例，房租回報(bào)率不如銀行定期存款等問(wèn)題，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)房租產(chǎn)生上漲預(yù)期，而后他們可順理成章的推高房租。

那么從租客這一方來(lái)說(shuō)，畢竟房租上漲是實(shí)實(shí)在在的負(fù)擔(dān)。如何才能在推高房租的同時(shí)又讓他們盡量接受呢？第三環(huán)“分期付款”應(yīng)運(yùn)而生。眾所周知，傳統(tǒng)“押一付三、押一付六”的支付方式對(duì)租客而言難以承受，尤其在房租暴漲后問(wèn)題更加明顯。因此一些平臺(tái)紛紛瞄準(zhǔn)租房分期市場(chǎng)，即用戶(hù)只需“押一付一”，剩余的房租由企業(yè)一次性支付給房東，而用戶(hù)只需分期支付所欠房租和相關(guān)服務(wù)費(fèi)給企業(yè)即可。

按照常理來(lái)講，這種模式也無(wú)可厚非，現(xiàn)在各類(lèi)消費(fèi)貸層出不窮，在利率和收費(fèi)合理的情況下，市場(chǎng)也有較高的認(rèn)可度。問(wèn)題在于，一開(kāi)始這類(lèi)平臺(tái)就沒(méi)安好心，所謂的分期付房租本質(zhì)上是高利貸，而且，為了讓租客最大程度中招，相關(guān)條款往往被安排在合同不顯眼的位置。如果租客發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，要提前解約，不僅押金會(huì)被全扣，還會(huì)承擔(dān)較高的違約金，如果不支付相關(guān)費(fèi)用，不僅會(huì)影響征信，甚至?xí)鈦?lái)“暴力催收”。

另一方面，二房東拿了貸款之后也不會(huì)全部支付給房東，而是三個(gè)月一付甚至一月一付，其他的錢(qián)全部扣在手里，從而形成資金池，由于這些錢(qián)完全不受監(jiān)管，因此，二房東可以將這些錢(qián)繼續(xù)用于壟斷房源，形成無(wú)限裂變的擴(kuò)張模式。

但是這種模式也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如市場(chǎng)不景氣，房子出租困難，導(dǎo)致租金、出租率都達(dá)不到預(yù)期水平，在杠桿率較高的情況下，二房東將無(wú)力正常運(yùn)作。而此類(lèi)問(wèn)題爆發(fā)時(shí)，“爆倉(cāng)跑路”成為唯一選擇，也就是第四環(huán)。而爆倉(cāng)跑路的后果，將是對(duì)業(yè)主和租客雙方造成巨大的傷害。不過(guò)，如果確實(shí)是經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致被動(dòng)爆倉(cāng)還情有可原，但事實(shí)往往相反------主動(dòng)爆倉(cāng)，這是最可怕的。

根據(jù)媒體調(diào)查的結(jié)果，鼎家科技不僅吃掉了大量的租金和押金，而且也沒(méi)有按時(shí)支付給業(yè)主。表面上看，這似乎是經(jīng)營(yíng)不善而倒閉，但在我看來(lái)，這和P2P暴雷沒(méi)有什么兩樣，也許一開(kāi)始公司負(fù)責(zé)人就做好了卷款跑路的準(zhǔn)備。

實(shí)際上，二房東卷款跑路已經(jīng)不是什么稀奇的事情。早些年，很多包租公司將業(yè)主的房子高價(jià)租下來(lái)，再低價(jià)轉(zhuǎn)租出去，假設(shè)包租公司給業(yè)主是2000一個(gè)月，但轉(zhuǎn)租出去可能只有1800甚至更低，不同之處在于，包租公司給業(yè)主是一月一付，而轉(zhuǎn)租卻是押一付三、押一付六，如果租金足夠低，甚至不排除押一付十二。兩種支付方式的時(shí)間差給了包租公司充足的卷款跑路的機(jī)會(huì)。

三，如下幾個(gè)因素助長(zhǎng)“騙局”的蔓延，強(qiáng)化監(jiān)管勢(shì)在必行

從近期媒體的集中曝光，以及網(wǎng)友的大量反饋來(lái)看，這類(lèi)騙局已經(jīng)不局限于北上廣深等一線城市，在二三線城市也逐步蔓延起來(lái)。那么為何騙局蔓延的速度這么快？上當(dāng)?shù)娜藶楹斡秩绱酥嗄?？這里面存在如下幾個(gè)因素：

第一，資本的涌入和中介的金融化。首先來(lái)說(shuō)資本，2018年1月，自如宣布完成40億元人民幣的A輪融資。2018年6月，在獲得1億美元B輪融資不到三個(gè)月的時(shí)間之后，蛋殼再次完成7000萬(wàn)美元B 輪融資……相關(guān)信息證明，資本對(duì)目前的長(zhǎng)租公寓模式是極為看好的，當(dāng)然，對(duì)于目前長(zhǎng)租公寓所出現(xiàn)的亂象，資本也難辭其咎。

至于中介的金融化，上面提到分期付房租只是冰山一角，更重要的是，目前已經(jīng)有中介推出了相關(guān)的金融衍生品，你可以將其視為一種融資工具，所融得的資金用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張；但它也是中介釋放風(fēng)險(xiǎn)的一種方式，因?yàn)橐坏I(yè)務(wù)發(fā)展不利，金融衍生品的價(jià)值必然大受影響，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)將被分?jǐn)偟綇V大投資者身上。

第二，房東對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有正確的認(rèn)識(shí)，一味圖方便、穩(wěn)定，卻忽略了二房東可能爆倉(cāng)跑路的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，如果遇到這類(lèi)問(wèn)題，在計(jì)算出損失之后，房東和租客應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)一半，但也有的房東不甘心，對(duì)租客提前收房，這就必然導(dǎo)致租客承擔(dān)更大的損失，部分租客因維權(quán)困難，可能會(huì)對(duì)房子進(jìn)行故意破壞。

對(duì)于這一點(diǎn)，我建議房東盡量不要和第三方簽署所謂的包租協(xié)議，如果租客要轉(zhuǎn)租房源，也必須高度重視。最好是自己出租，或者委托中介幫忙找租客，但是出租協(xié)議一定要和租客簽訂，以免后患無(wú)窮。

第三，租客大多是剛出校門(mén)的大學(xué)生，缺乏社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，因此非常容易中招。對(duì)于這一點(diǎn)，我建議租客最好直接和房東簽合同，在簽合同時(shí)必須要求房東出示相關(guān)證件，盡量確保萬(wàn)無(wú)一失。非要和二房東簽合同，最好仔細(xì)閱讀合同各項(xiàng)條款，情況允許，可以找法律人士幫忙把關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)自己中招，最好報(bào)警或者尋求法律途徑解決。

租房是一個(gè)非常重要的社會(huì)問(wèn)題，如果這一細(xì)分行業(yè)出現(xiàn)大的亂子，必然會(huì)導(dǎo)致年輕一族無(wú)法在城市安居樂(lè)業(yè)，對(duì)于目前出現(xiàn)的長(zhǎng)租公寓亂象，相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)高度重視，及時(shí)出臺(tái)法律法規(guī)，對(duì)違法行為進(jìn)行打擊，引導(dǎo)行業(yè)健康有序運(yùn)行。

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