“房地產(chǎn)取消預(yù)售制”那又怎樣？

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  • 2018-09-29 07:00:00
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“房地產(chǎn)取消預(yù)售制”那又怎樣？


文/徐學(xué)成

編輯/冉遺

一個(gè)實(shí)行了近25年的制度，一個(gè)每一個(gè)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者似乎都習(xí)以為常的游戲規(guī)則，可能即將結(jié)束它的歷史使命，而這源于近日的一則“通知”。

日前，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)向其副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》：


“房地產(chǎn)取消預(yù)售制”那又怎樣？


在該文件中，廣東省房協(xié)提出，“建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售”。

該則消息一經(jīng)媒體披露，便被解讀為“商品房預(yù)售制”很快便會(huì)取消，意思就是今后買樓就只能“一手交錢一手交貨”，連樣板房都不用看了，引發(fā)輿論嘩然。

不過(guò)，據(jù)最新消息，廣東省房協(xié)已公開(kāi)“辟謠”：該項(xiàng)意見(jiàn)目前仍然征求意見(jiàn)階段，并不會(huì)馬上實(shí)施。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，住建部房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司相關(guān)人士也向記者表示：情況并不屬實(shí)，具體我們也在調(diào)查處理當(dāng)中，具體情況不方便透露。

商品房預(yù)售制，俗稱賣期房，賣樓花，最初是由香港引入內(nèi)地，是相對(duì)于現(xiàn)房銷售而言的，開(kāi)發(fā)商將還未竣工的商品房售與購(gòu)房者，購(gòu)房者支付預(yù)付款并按照約定日期獲得房屋所有權(quán)的一種交易行為。

1994年，內(nèi)地頒布《城市房地產(chǎn)管理辦法》，并于同年實(shí)施《城市商品房預(yù)售管理辦法》，“預(yù)售制”開(kāi)始在內(nèi)地落地生根，并對(duì)今后20余年的內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

那么，實(shí)行了近25年的商品房預(yù)售許可制度是否將退出歷史舞臺(tái)?又將會(huì)帶來(lái)哪些影響？

1

生存，還是毀滅？

“有點(diǎn)猛”，一位供職于南方某媒體的記者，在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)“取消商品房預(yù)售制”的消息后，附上這樣的評(píng)論。

另一位媒體從業(yè)人士則感嘆，“商品房預(yù)售制都要被滅了…活久見(jiàn)啊”。

9月21日下午，鋅財(cái)經(jīng)記者的微信及朋友圈幾乎被“取消商品房預(yù)售制”的消息刷屏了，但主動(dòng)分享的多數(shù)為媒體人或者研究機(jī)構(gòu)，甚少看到開(kāi)發(fā)商主動(dòng)轉(zhuǎn)發(fā)。


“房地產(chǎn)取消預(yù)售制”那又怎樣？


有人說(shuō)，變天了，而開(kāi)發(fā)商的朋友只回復(fù)了一個(gè)“齜牙”的表情。

在接受鋅財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)，一位不愿具名的頭部房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，“既然還在征求意見(jiàn)，那就等政策落地了再說(shuō)吧”。除此之外，另外兩家房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示“不便發(fā)表意見(jiàn)”。

從本質(zhì)上看，“商品房預(yù)售制”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的一種重要手段，能夠加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率，從資金的時(shí)間價(jià)值角度來(lái)看，商品房預(yù)售制度還能夠降低開(kāi)發(fā)資金的使用成本。

從實(shí)際效果來(lái)看，這一制度的施行無(wú)異于給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是資金實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商一條實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的通道。

如果梳理一下國(guó)內(nèi)房企的發(fā)展線，不難發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地頭部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，如恒大、綠城、華潤(rùn)置地等，以及富力、星河灣、順馳、世貿(mào)等知名房地產(chǎn)企業(yè)均發(fā)跡于1994年前后，“售樓花”無(wú)疑帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

入場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商多了，供應(yīng)充足了，隨著我國(guó)停止城鎮(zhèn)的商品房分配，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步駛?cè)肓税l(fā)展的快車道。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，作為我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)一條基礎(chǔ)性的制度，“商品房預(yù)售制”功不可沒(méi)。

但一旦市場(chǎng)告別“售樓花”，那會(huì)是怎樣一番景象？

一般來(lái)說(shuō)，從開(kāi)始預(yù)售到房屋竣工，一般需要兩年時(shí)間。一旦實(shí)行現(xiàn)樓銷售，意味著開(kāi)發(fā)商資金開(kāi)始回籠資金的時(shí)間需延遲兩年。除多承擔(dān)的財(cái)務(wù)成本之外，目前內(nèi)地房企普遍采用的“快速周轉(zhuǎn)”模式也將不復(fù)靈驗(yàn)。

對(duì)中小房企，尤其是資金壓力較大的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這種打擊或許將是致命的

“或許可以用‘屋漏偏逢連夜雨’來(lái)形容這個(gè)消息對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響”，國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)鋅財(cái)經(jīng)表示。

作為一位考察過(guò)全球主要房地產(chǎn)市場(chǎng)，且有著不同市場(chǎng)房地產(chǎn)資管經(jīng)驗(yàn)的資深從業(yè)人士，黃立沖指出，在債務(wù)違約頻發(fā)和負(fù)債率高企的大背景下，“取消商品房預(yù)售制”會(huì)讓中小房企更加難堪重負(fù)，加劇行業(yè)兼并。

生存或者毀滅，這已經(jīng)不只是個(gè)哲學(xué)問(wèn)題了。

當(dāng)然，既然只是“征求意見(jiàn)”，站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)，談這些或許有些“為時(shí)尚早”。


“房地產(chǎn)取消預(yù)售制”那又怎樣？



但市場(chǎng)或許已經(jīng)替他們作出了回應(yīng)。9月24日，大陸還處在中秋假期的歡樂(lè)祥和之中，但港股地產(chǎn)股卻幾乎全線下挫，幾大龍頭內(nèi)房企包括中國(guó)恒大（3333，HK）、碧桂園（2007，HK）、中海外（0688，HK）等跌幅均超過(guò)3%。

華創(chuàng)證券在研報(bào)中指出，一旦“取消商品房預(yù)售制”，“將導(dǎo)致大量高杠桿中小房企因資金鏈風(fēng)險(xiǎn)而倒逼，尤其目前我國(guó)正處金融去杠桿以及房地產(chǎn)行業(yè)信貸持續(xù)收緊階段，其風(fēng)險(xiǎn)難控，由此對(duì)于金融機(jī)構(gòu)的負(fù)面沖擊影響巨大”。

此外，由此還會(huì)引發(fā)中小房企資金鏈緊張從而退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，中短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)或會(huì)急劇下降。

2

降低房?jī)r(jià)？難有定論

看到“取消商品房預(yù)售制”的消息后，鋅財(cái)經(jīng)記者隨即轉(zhuǎn)發(fā)給了一個(gè)準(zhǔn)備買房的朋友。

然而，收到的回復(fù)是一串句號(hào)。隨后是幾個(gè)字：那又怎樣？

他告訴鋅財(cái)經(jīng)記者，“我關(guān)心的只是房?jī)r(jià)是會(huì)漲還是會(huì)降，至于預(yù)售還是現(xiàn)售，好像不是那么重要”。

他的邏輯代表了部分潛在購(gòu)房者的看法。一個(gè)實(shí)行了近25年的制度，其實(shí)早已被認(rèn)為是“理所當(dāng)然”。至于是預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，只是他們買房顧慮的次要因素。

當(dāng)然，也有為此而歡欣鼓舞的——盡管，這并沒(méi)有成為既定的現(xiàn)實(shí)。

一位已經(jīng)買房的80后朋友表示，預(yù)售制確實(shí)存在很大的弊端。“交樓之前，我已經(jīng)付了兩年多的月供了，住進(jìn)去之后，才發(fā)現(xiàn)面積不對(duì)，裝修也沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，至于潛在的問(wèn)題，可能還會(huì)更多?！?/strong>

這也是“預(yù)售制”被吐槽最多的地方。前廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)也在該文件中表示，“商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

這便是部分購(gòu)房者熱烈歡迎“取消商品房預(yù)售制”的邏輯所在。從一個(gè)很淺顯的道理出發(fā)，買一個(gè)自己看不見(jiàn)摸不著的的東西，當(dāng)然是讓人不放心的。


“房地產(chǎn)取消預(yù)售制”那又怎樣？


不過(guò)，根據(jù)鋅財(cái)經(jīng)記者采訪多位潛在購(gòu)房者得出的結(jié)論，無(wú)論對(duì)“取消預(yù)售制”是否關(guān)心，“取消預(yù)售制”能否降低房?jī)r(jià)卻是大家最為關(guān)注的問(wèn)題。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，假設(shè)從現(xiàn)在開(kāi)始就實(shí)行現(xiàn)房銷售，那意味著開(kāi)發(fā)商就無(wú)法通過(guò)還未竣工的項(xiàng)目來(lái)回籠資金了，而由于前期已經(jīng)竣工的項(xiàng)目又早已拿到了預(yù)售款并投入到了新的項(xiàng)目中，這便會(huì)造成開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)資金流的“斷檔”。

在財(cái)務(wù)壓力之下，資金實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商迫于快速回籠資金的壓力，可能會(huì)在現(xiàn)房銷售期間通過(guò)“以價(jià)換量”來(lái)達(dá)到目的。

但長(zhǎng)期來(lái)看，一旦開(kāi)發(fā)商調(diào)整好了步調(diào)和節(jié)奏，讓財(cái)務(wù)計(jì)劃與新的市場(chǎng)規(guī)則相匹配，那么“以價(jià)換量”的動(dòng)力或許就不復(fù)存在了。

換句話說(shuō)，既然有新的游戲規(guī)則，便會(huì)有新的應(yīng)對(duì)之策，只不過(guò)需要一段陣痛期罷了。

但黃立沖也表達(dá)了自己的擔(dān)心，“取消商品房預(yù)售制”在總體上一定會(huì)給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)更大的資金壓力，一旦中小房企因此退出或者而被兼并，勢(shì)必會(huì)引發(fā)供應(yīng)上的相對(duì)短缺。在這樣的背景下，至少在一線市場(chǎng)，這一調(diào)整未必會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)下行產(chǎn)生積極作用。

3

多方的博弈

盡管由“取消商品房預(yù)售制”引發(fā)的爭(zhēng)論和揣測(cè)還在繼續(xù)，但由于政策尚未落地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)產(chǎn)生何種影響，目前還無(wú)法下定結(jié)論。

但“取消商品房預(yù)售制”的呼聲，卻是由來(lái)已久。

據(jù)鋅財(cái)經(jīng)記者了解，早在2005年，中國(guó)人民銀行在發(fā)布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中，就曾建議決策部門考慮取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。

2009年全國(guó)兩會(huì)期間，民革中央也曾向政協(xié)會(huì)議提交提案，建議加快修訂《城市房地產(chǎn)管理法》，并全面取消預(yù)售商品房制度，建立商品房竣工入市銷售制度。

而在地方上，也曾有多個(gè)城市提出進(jìn)行“取消商品房預(yù)售制”的試點(diǎn)。

近年來(lái)，在一些城市土地招標(biāo)的過(guò)程中，也有一些地塊對(duì)現(xiàn)房銷售的比例作出了一定的要求。如南京，從2016年9月19日起，南京土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行調(diào)整，競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)90%時(shí)，地塊所建商品住房就必須現(xiàn)房銷售。


“房地產(chǎn)取消預(yù)售制”那又怎樣？



據(jù)公開(kāi)可查數(shù)據(jù)，在蘇州，自2016年9月22日首次出現(xiàn)土拍要求“現(xiàn)房銷售”開(kāi)始至2018年7月，要求現(xiàn)房銷售地塊的占比也已經(jīng)高達(dá)52.7%。

但這些并未促使取消“商品房預(yù)售制”進(jìn)入實(shí)質(zhì)實(shí)行階段。

黃立沖指出，“商品房預(yù)售制”并非我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)有，包括澳大利亞等地區(qū)和國(guó)家也在實(shí)行這一制度，但關(guān)鍵區(qū)別在于，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)均對(duì)預(yù)售款進(jìn)行了第三方監(jiān)管，而在內(nèi)地，預(yù)售款則可以作為后續(xù)開(kāi)發(fā)款來(lái)使用。

由此可見(jiàn)，如何“處置”預(yù)售款也許將會(huì)成為牽扯各方利益的矛盾集中點(diǎn)。

對(duì)此，浙商證券分析指出，取消預(yù)售從一定程度上可以緩解開(kāi)發(fā)商追求所謂的高周轉(zhuǎn)，而忽視了項(xiàng)目施工品質(zhì)和施工進(jìn)度。不過(guò)，透過(guò)市場(chǎng)現(xiàn)象分析背后的原因，造成開(kāi)發(fā)商追求開(kāi)盤“高周轉(zhuǎn)”，但是施工“慢周轉(zhuǎn)”的核心問(wèn)題在于加強(qiáng)銷售回款的監(jiān)管。

按照監(jiān)管規(guī)定，開(kāi)發(fā)商收到銷售回款后應(yīng)在銀行托管并用于項(xiàng)目后續(xù)施工，并按照施工進(jìn)度按比例解鎖資金。因此，要達(dá)防范目的，更重要的是加強(qiáng)預(yù)售款賬戶監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行將預(yù)售款用于后期施工，防范隨意挪用即可。

前述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，取消“商品房預(yù)售制”之所以遲遲未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，其根本原因就在于，政府層面需要權(quán)衡開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的利益，也需要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)，乃至地方財(cái)政的關(guān)系又是錯(cuò)綜復(fù)雜，所以這是一個(gè)多方博弈的過(guò)程。

該人士還認(rèn)為，雖然“商品房預(yù)售制”已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，且已經(jīng)暴露出種種弊端。但取消這一制度，也絕不能一蹴而就，而是需要決策層的評(píng)估，也需要給予各方時(shí)間和空間。

對(duì)此，記者還采訪了某資深的房地產(chǎn)行業(yè)研究員，他數(shù)次撤回通過(guò)微信給記者回復(fù)的語(yǔ)音信息，最后只留下一句：個(gè)中緣由，一言難盡。

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2018-09-29
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