文/徐學(xué)成
編輯/冉遺
一個實行了近25年的制度，一個每一個開發(fā)商和購房者似乎都習(xí)以為常的游戲規(guī)則，可能即將結(jié)束它的歷史使命，而這源于近日的一則“通知”。
日前，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)向其副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》：
在該文件中，廣東省房協(xié)提出，“建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售”。
該則消息一經(jīng)媒體披露，便被解讀為“商品房預(yù)售制”很快便會取消，意思就是今后買樓就只能“一手交錢一手交貨”，連樣板房都不用看了，引發(fā)輿論嘩然。
不過，據(jù)最新消息，廣東省房協(xié)已公開“辟謠”：該項意見目前仍然征求意見階段，并不會馬上實施。
據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，住建部房產(chǎn)市場監(jiān)管司相關(guān)人士也向記者表示：情況并不屬實，具體我們也在調(diào)查處理當(dāng)中，具體情況不方便透露。
商品房預(yù)售制，俗稱賣期房，賣樓花，最初是由香港引入內(nèi)地，是相對于現(xiàn)房銷售而言的，開發(fā)商將還未竣工的商品房售與購房者，購房者支付預(yù)付款并按照約定日期獲得房屋所有權(quán)的一種交易行為。
1994年，內(nèi)地頒布《城市房地產(chǎn)管理辦法》，并于同年實施《城市商品房預(yù)售管理辦法》，“預(yù)售制”開始在內(nèi)地落地生根，并對今后20余年的內(nèi)地房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。
那么，實行了近25年的商品房預(yù)售許可制度是否將退出歷史舞臺?又將會帶來哪些影響？
1
生存，還是毀滅？
“有點猛”，一位供職于南方某媒體的記者，在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)“取消商品房預(yù)售制”的消息后，附上這樣的評論。
另一位媒體從業(yè)人士則感嘆，“商品房預(yù)售制都要被滅了…活久見啊”。
9月21日下午，鋅財經(jīng)記者的微信及朋友圈幾乎被“取消商品房預(yù)售制”的消息刷屏了，但主動分享的多數(shù)為媒體人或者研究機構(gòu)，甚少看到開發(fā)商主動轉(zhuǎn)發(fā)。
有人說，變天了，而開發(fā)商的朋友只回復(fù)了一個“齜牙”的表情。
在接受鋅財經(jīng)記者采訪時，一位不愿具名的頭部房企的營銷負責(zé)人表示，“既然還在征求意見，那就等政策落地了再說吧”。除此之外，另外兩家房企的相關(guān)負責(zé)人則表示“不便發(fā)表意見”。
從本質(zhì)上看，“商品房預(yù)售制”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的一種重要手段，能夠加快房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率，從資金的時間價值角度來看，商品房預(yù)售制度還能夠降低開發(fā)資金的使用成本。
從實際效果來看，這一制度的施行無異于給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是資金實力不強的開發(fā)商一條實現(xiàn)快速增長的通道。
如果梳理一下國內(nèi)房企的發(fā)展線，不難發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地頭部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，如恒大、綠城、華潤置地等，以及富力、星河灣、順馳、世貿(mào)等知名房地產(chǎn)企業(yè)均發(fā)跡于1994年前后，“售樓花”無疑帶動了房地產(chǎn)市場的繁榮。
入場的開發(fā)商多了，供應(yīng)充足了，隨著我國停止城鎮(zhèn)的商品房分配，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場逐步駛?cè)肓税l(fā)展的快車道。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，作為我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場一條基礎(chǔ)性的制度，“商品房預(yù)售制”功不可沒。
但一旦市場告別“售樓花”，那會是怎樣一番景象？
一般來說，從開始預(yù)售到房屋竣工，一般需要兩年時間。一旦實行現(xiàn)樓銷售，意味著開發(fā)商資金開始回籠資金的時間需延遲兩年。除多承擔(dān)的財務(wù)成本之外，目前內(nèi)地房企普遍采用的“快速周轉(zhuǎn)”模式也將不復(fù)靈驗。
對中小房企，尤其是資金壓力較大的開發(fā)企業(yè)來說，這種打擊或許將是致命的
“或許可以用‘屋漏偏逢連夜雨’來形容這個消息對地產(chǎn)行業(yè)的影響”，國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對鋅財經(jīng)表示。
作為一位考察過全球主要房地產(chǎn)市場，且有著不同市場房地產(chǎn)資管經(jīng)驗的資深從業(yè)人士，黃立沖指出，在債務(wù)違約頻發(fā)和負債率高企的大背景下，“取消商品房預(yù)售制”會讓中小房企更加難堪重負，加劇行業(yè)兼并。
生存或者毀滅，這已經(jīng)不只是個哲學(xué)問題了。
當(dāng)然，既然只是“征求意見”，站在開發(fā)商的立場，談這些或許有些“為時尚早”。
但市場或許已經(jīng)替他們作出了回應(yīng)。9月24日，大陸還處在中秋假期的歡樂祥和之中，但港股地產(chǎn)股卻幾乎全線下挫，幾大龍頭內(nèi)房企包括中國恒大（3333，HK）、碧桂園（2007，HK）、中海外（0688，HK）等跌幅均超過3%。
華創(chuàng)證券在研報中指出，一旦“取消商品房預(yù)售制”，“將導(dǎo)致大量高杠桿中小房企因資金鏈風(fēng)險而倒逼，尤其目前我國正處金融去杠桿以及房地產(chǎn)行業(yè)信貸持續(xù)收緊階段，其風(fēng)險難控，由此對于金融機構(gòu)的負面沖擊影響巨大”。
此外，由此還會引發(fā)中小房企資金鏈緊張從而退出房地產(chǎn)市場，中短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場供應(yīng)或會急劇下降。
2
降低房價？難有定論
看到“取消商品房預(yù)售制”的消息后，鋅財經(jīng)記者隨即轉(zhuǎn)發(fā)給了一個準(zhǔn)備買房的朋友。
然而，收到的回復(fù)是一串句號。隨后是幾個字：那又怎樣？
他告訴鋅財經(jīng)記者，“我關(guān)心的只是房價是會漲還是會降，至于預(yù)售還是現(xiàn)售，好像不是那么重要”。
他的邏輯代表了部分潛在購房者的看法。一個實行了近25年的制度，其實早已被認為是“理所當(dāng)然”。至于是預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，只是他們買房顧慮的次要因素。
當(dāng)然，也有為此而歡欣鼓舞的——盡管，這并沒有成為既定的現(xiàn)實。
一位已經(jīng)買房的80后朋友表示，預(yù)售制確實存在很大的弊端?！敖粯侵埃乙呀?jīng)付了兩年多的月供了，住進去之后，才發(fā)現(xiàn)面積不對，裝修也沒有達到預(yù)期，至于潛在的問題，可能還會更多?！?/strong>
這也是“預(yù)售制”被吐槽最多的地方。前廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會也在該文件中表示，“商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險。”
這便是部分購房者熱烈歡迎“取消商品房預(yù)售制”的邏輯所在。從一個很淺顯的道理出發(fā)，買一個自己看不見摸不著的的東西，當(dāng)然是讓人不放心的。
不過，根據(jù)鋅財經(jīng)記者采訪多位潛在購房者得出的結(jié)論，無論對“取消預(yù)售制”是否關(guān)心，“取消預(yù)售制”能否降低房價卻是大家最為關(guān)注的問題。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，假設(shè)從現(xiàn)在開始就實行現(xiàn)房銷售，那意味著開發(fā)商就無法通過還未竣工的項目來回籠資金了，而由于前期已經(jīng)竣工的項目又早已拿到了預(yù)售款并投入到了新的項目中，這便會造成開發(fā)商短期內(nèi)資金流的“斷檔”。
在財務(wù)壓力之下，資金實力較弱的開發(fā)商迫于快速回籠資金的壓力，可能會在現(xiàn)房銷售期間通過“以價換量”來達到目的。
但長期來看，一旦開發(fā)商調(diào)整好了步調(diào)和節(jié)奏，讓財務(wù)計劃與新的市場規(guī)則相匹配，那么“以價換量”的動力或許就不復(fù)存在了。
換句話說，既然有新的游戲規(guī)則，便會有新的應(yīng)對之策，只不過需要一段陣痛期罷了。
但黃立沖也表達了自己的擔(dān)心，“取消商品房預(yù)售制”在總體上一定會給開發(fā)企業(yè)帶來更大的資金壓力，一旦中小房企因此退出或者而被兼并，勢必會引發(fā)供應(yīng)上的相對短缺。在這樣的背景下，至少在一線市場，這一調(diào)整未必會對房價下行產(chǎn)生積極作用。
3
多方的博弈
盡管由“取消商品房預(yù)售制”引發(fā)的爭論和揣測還在繼續(xù)，但由于政策尚未落地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對，其對房地產(chǎn)市場究竟會產(chǎn)生何種影響，目前還無法下定結(jié)論。
但“取消商品房預(yù)售制”的呼聲，卻是由來已久。
據(jù)鋅財經(jīng)記者了解，早在2005年，中國人民銀行在發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》中，就曾建議決策部門考慮取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。
2009年全國兩會期間，民革中央也曾向政協(xié)會議提交提案，建議加快修訂《城市房地產(chǎn)管理法》，并全面取消預(yù)售商品房制度，建立商品房竣工入市銷售制度。
而在地方上，也曾有多個城市提出進行“取消商品房預(yù)售制”的試點。
近年來，在一些城市土地招標(biāo)的過程中，也有一些地塊對現(xiàn)房銷售的比例作出了一定的要求。如南京，從2016年9月19日起，南京土地公開出讓競價方式進行調(diào)整，競價達最高限價90%時，地塊所建商品住房就必須現(xiàn)房銷售。
據(jù)公開可查數(shù)據(jù)，在蘇州，自2016年9月22日首次出現(xiàn)土拍要求“現(xiàn)房銷售”開始至2018年7月，要求現(xiàn)房銷售地塊的占比也已經(jīng)高達52.7%。
但這些并未促使取消“商品房預(yù)售制”進入實質(zhì)實行階段。
黃立沖指出，“商品房預(yù)售制”并非我國房地產(chǎn)市場獨有，包括澳大利亞等地區(qū)和國家也在實行這一制度，但關(guān)鍵區(qū)別在于，大多數(shù)國家和地區(qū)均對預(yù)售款進行了第三方監(jiān)管，而在內(nèi)地，預(yù)售款則可以作為后續(xù)開發(fā)款來使用。
由此可見，如何“處置”預(yù)售款也許將會成為牽扯各方利益的矛盾集中點。
對此，浙商證券分析指出，取消預(yù)售從一定程度上可以緩解開發(fā)商追求所謂的高周轉(zhuǎn)，而忽視了項目施工品質(zhì)和施工進度。不過，透過市場現(xiàn)象分析背后的原因，造成開發(fā)商追求開盤“高周轉(zhuǎn)”，但是施工“慢周轉(zhuǎn)”的核心問題在于加強銷售回款的監(jiān)管。
按照監(jiān)管規(guī)定，開發(fā)商收到銷售回款后應(yīng)在銀行托管并用于項目后續(xù)施工，并按照施工進度按比例解鎖資金。因此，要達防范目的，更重要的是加強預(yù)售款賬戶監(jiān)管，嚴格執(zhí)行將預(yù)售款用于后期施工，防范隨意挪用即可。
前述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認為，取消“商品房預(yù)售制”之所以遲遲未取得實質(zhì)性進展，其根本原因就在于，政府層面需要權(quán)衡開發(fā)商和購房者之間的利益，也需要考慮房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)市場與金融市場，乃至地方財政的關(guān)系又是錯綜復(fù)雜，所以這是一個多方博弈的過程。
該人士還認為，雖然“商品房預(yù)售制”已經(jīng)無法適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，且已經(jīng)暴露出種種弊端。但取消這一制度，也絕不能一蹴而就，而是需要決策層的評估，也需要給予各方時間和空間。
對此，記者還采訪了某資深的房地產(chǎn)行業(yè)研究員，他數(shù)次撤回通過微信給記者回復(fù)的語音信息，最后只留下一句：個中緣由，一言難盡。
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