資產(chǎn)配置的難題，要靠一線城市的價(jià)值洼地解決？

從全球房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，最新的全球指數(shù)顯示，截至2018年6月，全球150個(gè)主要城市的房產(chǎn)平均價(jià)值增長(zhǎng)了4.3％。這說(shuō)明的一個(gè)問(wèn)題是，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)仍然是漲。

過(guò)去十年，中國(guó)人對(duì)房子的印象大概非一個(gè)“漲”字莫屬了，甚至很多城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)火了一把?？偟膩?lái)說(shuō)，普遍上漲是共性，但因各地域政策和市場(chǎng)的差別，有些像坐上了火箭，有些卻像坐上了馬車。

不過(guò)，因?yàn)橐叩酶咏】?，政策這個(gè)大風(fēng)向正在改寫過(guò)去房?jī)r(jià)發(fā)展的規(guī)律。去年，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一房地產(chǎn)市場(chǎng)定位被確立，跟進(jìn)這一政策的城市和省份不在少數(shù)，限價(jià)、限購(gòu)等政策大舉落地。

現(xiàn)在，一二線和三四線城市的房?jī)r(jià)迎來(lái)了不同的發(fā)展軌跡。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年8月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，一二線城市的房?jī)r(jià)正趨于穩(wěn)定的水平線。另外根據(jù)剛剛發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》，很多三四線城市比如三亞、保定、樂(lè)山等均出現(xiàn)環(huán)比下跌。

未來(lái)趨勢(shì)又如何？對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，不少城市的下跌已經(jīng)都在意料之中，因?yàn)槿丝诨鶖?shù)少而導(dǎo)致的市場(chǎng)需求乏力，而前面又建了很多商品房空置下來(lái)，很多三四線城市在新的調(diào)控政策下開始被逐漸打回原形，房?jī)r(jià)下行是必然的。

但一線城市是特殊的，前些年的瘋漲也好，現(xiàn)在的輕微下跌，或是說(shuō)低迷期也罷，其實(shí)都暗示了一線城市正在為新一輪的上漲而蓄力。其中的原因不難理解，一來(lái)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程還在不斷加快，人口的涌入勢(shì)必會(huì)帶來(lái)需求的上升，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程結(jié)束前，這個(gè)趨勢(shì)是不可逆的。而且，二胎政策帶來(lái)的人口紅利也會(huì)逐漸釋放，這又將進(jìn)一步夯實(shí)住房需求上升的發(fā)展趨勢(shì)。

二來(lái)，政策上的限價(jià)、限購(gòu)，壓制的只是房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲，是為了擠掉危險(xiǎn)的泡沫，但是正常的上漲空間還是會(huì)在未來(lái)逐漸釋放出來(lái)。這意味著，這一輪的大力度政策調(diào)控之后，一線城市的樓市要走上更加良性的上漲軌道。

三來(lái)，在流動(dòng)性上，央行在10月15日開始降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，這釋放了一個(gè)非常明顯的信號(hào)：流動(dòng)性的增加，以及可用資金的增加，而因此受益的將是樓市、股市等熱點(diǎn)投資渠道。

基于以上，我們有理由去相信，政策調(diào)控的目的很簡(jiǎn)單，那就是先穩(wěn)住一線城市的房?jī)r(jià)，擠掉一些泡沫，而從市場(chǎng)的角度出發(fā)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定之后，在正常的市場(chǎng)供需對(duì)接下，需求的提升，使得一線城市迎來(lái)穩(wěn)步的房?jī)r(jià)上漲是可預(yù)見的。

簡(jiǎn)言之，穩(wěn)而有升就是一線城市未來(lái)十年二十年乃至更久的大趨勢(shì)。這是投房地產(chǎn)的人最樂(lè)于看見的一個(gè)趨勢(shì)，但是如何從一線城市尋找價(jià)值洼地卻成為了用戶心中的一道新難題。

一線城市價(jià)值洼地標(biāo)準(zhǔn)：高性價(jià)比

如何去發(fā)現(xiàn)一線城市的樓市價(jià)值洼地，是一種挑戰(zhàn)，但任何時(shí)候都有標(biāo)準(zhǔn)。比如對(duì)于剛需者，地理、交通等都是必須考慮的，而對(duì)傾向投資房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)現(xiàn)在是不是低點(diǎn)這個(gè)就很關(guān)鍵了。什么樣樓盤才算價(jià)值洼地，不妨以處于一線城市北京的熙悅林語(yǔ)為例，在價(jià)值洼地的標(biāo)準(zhǔn)上，其具有比較好的參考性。

首先是地理位置。熙悅林語(yǔ)坐落在北京五環(huán)，在交通方面，其周邊的線路都非常完善和通暢，無(wú)論是開車自駕，還是軌道交通，都十分便利。開車自駕可直上南五環(huán)、京臺(tái)高速，往北5分鐘上四環(huán)，15分鐘到三環(huán)，30分鐘可抵達(dá)北京各大商圈；軌道交通，1公里雙地鐵站，瀛海站換成S6號(hào)線，可實(shí)現(xiàn)與北京第一、第二國(guó)際機(jī)場(chǎng)的無(wú)縫銜接。

在生活設(shè)施方面，熙悅林語(yǔ)周邊近距離坐落著很多大型生活廣場(chǎng)，比如世界之花假日廣場(chǎng)，這滿足了便利性的基本生活需求；而在生態(tài)環(huán)境方面，熙悅林語(yǔ)三面都是公園，且與北京南城最大的生態(tài)公園南海子僅一路之隔。

好比紐約的城市中央公園一般，北京奧森公園、朝陽(yáng)公園等大型生態(tài)公園周邊的房?jī)r(jià)都比較高，周邊樓盤也都是北京有名的豪宅區(qū)，均價(jià)都在10萬(wàn)左右。熙悅林語(yǔ)坐落在北京南城最大的生態(tài)公園南海子旁邊，比起北京很多其他樓盤，熙悅林語(yǔ)的生態(tài)環(huán)境在質(zhì)量和數(shù)量上都占據(jù)上風(fēng)，其未來(lái)中央公園價(jià)值潛力巨大。

所以從地理位置上看，價(jià)值洼地首先要有一個(gè)好的位置，因?yàn)榈乩砦恢檬菢潜P的一個(gè)基因，它決定了很多資源樓盤能否觸及到，尤其對(duì)自住消費(fèi)者而言，地理位置更是決定著生活質(zhì)量的好壞。

其次是升值潛力。據(jù)悉熙悅林語(yǔ)現(xiàn)在主推疊拼產(chǎn)品——雲(yún)墅，目前雲(yún)墅的總價(jià)千萬(wàn)出頭，而從整個(gè)北京五環(huán)的新盤情況看，不僅盤少，別墅房更是非常稀少。從2017年開始，北京已經(jīng)開始嚴(yán)控四環(huán)內(nèi)新增建設(shè)用地，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)2年北京五環(huán)別墅甚至將可能零供應(yīng)。這一點(diǎn)，決定了像熙悅林語(yǔ)這樣的別墅房在整個(gè)市場(chǎng)中的供給將會(huì)越來(lái)越少。

值得注意的是，北京的限價(jià)政策在全國(guó)是最為嚴(yán)格的，熙悅林語(yǔ)還是一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，雲(yún)墅疊拼最低價(jià)低至4.7萬(wàn)/平米。而價(jià)格的確立則意味著熙悅林語(yǔ)在性價(jià)比上已經(jīng)取得了先發(fā)優(yōu)勢(shì)，如果不是北京的嚴(yán)格限價(jià)政策，在千萬(wàn)出頭這個(gè)價(jià)格基準(zhǔn)下，可以說(shuō)北京五環(huán)甚至全北京難以都找到這個(gè)價(jià)格的別墅產(chǎn)品。

從這些情況來(lái)看，熙悅林語(yǔ)升值的潛力集中于稀有性和政策，而稀有性從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是一個(gè)非常重要的增值動(dòng)因。

再者是項(xiàng)目品質(zhì)。這一點(diǎn)關(guān)乎于居住體驗(yàn)。從入住前階段來(lái)看，據(jù)悉熙悅林語(yǔ)還是一個(gè)可以自由選擇精裝交付的別墅產(chǎn)品，而精裝交付這樣的一站式居住服務(wù)不僅可以免去業(yè)主后期裝修時(shí)的煩惱，還能避免小區(qū)出現(xiàn)裝修擾民的現(xiàn)象。除了精裝交付，熙悅林語(yǔ)的私享園林能夠給到消費(fèi)者更為高端舒適的居住體驗(yàn)。

結(jié)合上面兩點(diǎn)來(lái)看，熙悅林語(yǔ)的定位其實(shí)就是要滿足高端人群的個(gè)性化居住需求，所以才有了一站式居住服務(wù)。而這樣的服務(wù)將決定熙悅林語(yǔ)在兩方面的獨(dú)一無(wú)二。一是在社區(qū)品質(zhì)方面，全套貼心服務(wù)讓社區(qū)的居家感非常濃厚，二是在人文層次方面，定制化環(huán)境帶來(lái)生活體驗(yàn)無(wú)形中提高了熙悅林語(yǔ)的人文魅力。

最后是未來(lái)發(fā)展前景。熙悅林語(yǔ)地處北京南城，離不開雄安新區(qū)、新機(jī)場(chǎng)的發(fā)展輻射，而周邊區(qū)域的快速發(fā)展將進(jìn)一步從地理位置上帶動(dòng)熙悅林語(yǔ)價(jià)值的提高。而且，如今南城當(dāng)之無(wú)愧已經(jīng)成為北京未來(lái)的發(fā)展重心，無(wú)論是政策還是區(qū)域發(fā)展利好的滲透，都已經(jīng)讓熙悅林語(yǔ)具備了很多“中樞式”的光環(huán)。熙悅林語(yǔ)以及熙悅林語(yǔ)坐落的北京五環(huán)，未來(lái)可期。

這么來(lái)看，熙悅林語(yǔ)的未來(lái)發(fā)展前景將受到政策和周邊地區(qū)利好的影響，這意味著熙悅林語(yǔ)的現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)資源將進(jìn)一步升級(jí)，由此熙悅林語(yǔ)未來(lái)也有可以看得到的明顯增值空間。

綜上，從熙悅林語(yǔ)這個(gè)例子可以看出，樓市的價(jià)值洼地本身需要具備很多特殊之處，比如特殊的政策、可預(yù)見的發(fā)展前景、項(xiàng)目本身的品質(zhì)。由于處在在限價(jià)政策下，熙悅林語(yǔ)的性價(jià)比也被無(wú)形拉了上去，這一點(diǎn)很關(guān)鍵，對(duì)于有住房剛需的人來(lái)說(shuō)，這甚至完全可以視作價(jià)值洼地最核心的標(biāo)準(zhǔn)。

處于價(jià)值洼地的樓市，可解資產(chǎn)配置的燃眉之急

通過(guò)對(duì)熙悅林語(yǔ)的分析，一二線城市的樓市的價(jià)值洼地輪廓已經(jīng)比較清晰了。同時(shí)這也意味著，在房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定的走勢(shì)下，一二線城市的樓市仍然是存在一些價(jià)值洼地的。

一方面，政策帶來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)后，市場(chǎng)要大顯身手，所以長(zhǎng)期趨勢(shì)是“小火慢燉”，就是說(shuō)一二線城市房?jī)r(jià)未來(lái)將基于現(xiàn)在的穩(wěn)定房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)上探。

另一方面，在限價(jià)政策下，單個(gè)樓盤要在市場(chǎng)pk中取勝，離不開自身的綜合屬性，比如地理位置、項(xiàng)目品質(zhì)這些。如果自身性能達(dá)不到要求，無(wú)論是從需求上的價(jià)值看，還是從投資上的價(jià)值看，后期打折扣是肯定的。

所以說(shuō)，在現(xiàn)有政策的影響下，市場(chǎng)培育出了一些樓市的價(jià)值洼地。而對(duì)于忙于資產(chǎn)配置的人來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是個(gè)非常難得的機(jī)會(huì)。

一來(lái)，比起其他的渠道（證券市場(chǎng)等），樓市的價(jià)值洼地意味著更高的穩(wěn)定性，保值是必然，未來(lái)增值也是必然；二來(lái)，對(duì)于將重心放在樓市的資產(chǎn)配置者來(lái)說(shuō)，價(jià)值洼地不可多得，也是提升資產(chǎn)總價(jià)值的一次機(jī)會(huì)。

所以，樓市縱然千盤千面，但是于穩(wěn)定性和保值性而言，其中的價(jià)值洼地卻可以稱之為資產(chǎn)配置的一個(gè)最佳選擇。一言以蔽之，資產(chǎn)配置還是仁者見仁智者見智，但于剛需于升值而言，在樓市低點(diǎn)入手，選擇納入價(jià)值洼地，絕不會(huì)錯(cuò)。

文/劉曠公眾號(hào)，ID：liukuang110，本文首發(fā)韭菜財(cái)經(jīng)

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