短兵相見,它用什么挑戰(zhàn)WeWork?


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短兵相見,它用什么挑戰(zhàn)WeWork?


文/薇薇安

編輯/九月

攝影/黃碩



今年一月完成6億元Pre-B輪融資的氪空間,近期已經(jīng)完成了新一輪融資,本周將正式宣布融資額。

這批新的彈藥,將幫助氪空間爭奪更多地盤。

2018年以來,聯(lián)合辦公領(lǐng)域硝煙彌漫。

10月25日這天,氪空間總裁鐘澍在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了一篇來自競爭對手WeWork中國的官方文章,并打上了兩排字:“學(xué)習(xí)能力很好,學(xué)了氪空間自由座。相互學(xué)習(xí),相互進(jìn)步。但是我不明白為什么顏色都要用氪空間的企業(yè)色。”

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氪空間近期已經(jīng)完成新一輪融資,這批新的彈藥,將幫助它爭奪更多地盤。


“自由座”是氪空間推出的時租類辦公產(chǎn)品,用戶可以像買電影票一樣預(yù)定使用氪空間的移動工位。在剛剛過去的雙十一,這個產(chǎn)品由原來的50-160元/天,下降為11.11元/天。而WeWork中國相似功能的產(chǎn)品“閃座”的價格是15元/小時。

作為聯(lián)合辦公領(lǐng)域的鼻祖,WeWork依然是全球范圍內(nèi)估值最高的企業(yè),具備范本意義。

2016年WeWork進(jìn)入中國,給了中國門徒們不少啟發(fā),同時也帶來更加激烈的競爭。

從學(xué)習(xí)WeWork,到成為對手,中國門徒們顯示出勃勃的野心,由于更加了解中國國情,他們在某些方面走在了WeWork中國之前。

今年7月,WeWork中國完成高達(dá)5億美元的B輪融資,這被不少媒體解讀為“因中國的競爭對手發(fā)展太快,導(dǎo)致他們不得不提升速度?!?/strong>


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WeWork中國融資歷程 (圖片來源于天眼查)


規(guī)模為王,是聯(lián)合辦公玩家們的共識。這半年來,這個領(lǐng)域出現(xiàn)了頻繁的合并聯(lián)盟。包括氪空間、WeWork中國在內(nèi)的聯(lián)合辦公企業(yè)也進(jìn)入了擴(kuò)張的競速賽。

就在近3個月,氪空間新增了12個新開業(yè)的社區(qū),面積接近10萬平方米。氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城在接受媒體采訪時表示,行業(yè)目前處于激進(jìn)地?fù)尩乇P階段,氪空間的目標(biāo)是搶占北京、上海兩地TOP 20的辦公樓。

由于選址和目標(biāo)用戶群和WeWork中國相近,兩者也難免短兵相見。氪空間投資拓展副總裁錢嘯告訴鋅財(cái)經(jīng),在上海拓展寫字樓的業(yè)務(wù)中,氪空間經(jīng)常和WeWork中國爭奪同一個樓盤。


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氪空間社區(qū)上海分布


從最早期裝修簡陋、地處偏遠(yuǎn)的辦公室,發(fā)展到今天走進(jìn)核心商圈的甲級寫字樓,氪空間快速成長的三年,也暗合了聯(lián)合辦公領(lǐng)域的發(fā)展趨勢。


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迭 代


位于上海浦東世紀(jì)匯二座8樓的氪空間社區(qū)大廳,看上去更像是一個咖啡廳。松軟的沙發(fā)、圓木桌子、高腳凳、吧臺,甚至還有一個小書臺。往來的人拿著咖啡坐著聊天。

錢嘯告訴鋅財(cái)經(jīng),這是幾十個公司共享的休閑區(qū)域。在辦公區(qū)域,分布著幾平米到幾十平米的房間,每個房間獨(dú)屬于一個公司。

這里有五百多個工位,每個工位租金每月5000元,這個價格在一些人看來并不便宜?!暗窍啾葌鹘y(tǒng)寫字樓,租工位為企業(yè)節(jié)省大概28%左右的成本,同時氪空間可以從中獲得利潤?!卞X嘯說。


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氪空間上海世紀(jì)匯廣場社區(qū)


2015年11月,錢嘯加入氪空間的時候,這還是一家沒想好怎么賺錢的公司。那時候氪空間的定位是創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的孵化器。自成立以來,其主打3個月的免費(fèi)孵化成長計(jì)劃。其號稱“免房租,不占股”。

錢嘯告訴鋅財(cái)經(jīng),氪空間第一個聯(lián)合辦公的場地是36氪在中關(guān)村的辦公室,擺上幾百張桌子,沒有隔斷沒有裝修,就讓創(chuàng)業(yè)公司帶著電腦來了。

“那時候我們對聯(lián)合辦公的理解比較簡單,一個很大的空間,大家共享一個區(qū)域。大多數(shù)初創(chuàng)公司把這里當(dāng)做一個低成本的解決方案,也沒什么要求?!卞X嘯說。


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氪空間投資拓展副總裁錢嘯


氪空間剛起步時,團(tuán)隊(duì)只有30人左右,其中超過20人是給創(chuàng)業(yè)公司做服務(wù),而不怎么關(guān)注辦公空間的品質(zhì)。

2015年,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進(jìn)大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導(dǎo)意見》后,共享辦公以驚人的速度開始擴(kuò)張。但乘著創(chuàng)業(yè)的東風(fēng),大量的創(chuàng)業(yè)公司填充了這些工位。

但創(chuàng)業(yè)的熱潮伴隨著一波一波的倒閉潮。無數(shù)的公司倒閉后無法再續(xù)上聯(lián)合辦公的費(fèi)用。

“我們發(fā)現(xiàn),做這個客群的生意,很難做大,畢竟絕大部分創(chuàng)業(yè)者和初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)并沒有穩(wěn)定的收入,從這些人身上賺錢就不容易?!卞X嘯說。


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2016年以前,氪空間順著整個行業(yè)大趨勢,開發(fā)著一個工位1200-1500元/月、位置偏遠(yuǎn)、裝修簡單的聯(lián)合辦公場所。

錢嘯負(fù)責(zé)拓展物業(yè),那時候選址的標(biāo)準(zhǔn)是挑價錢,不挑位置。氪空間有一個最簡單的財(cái)務(wù)模型,租金多少錢,工位多少錢,裝修成本多少,本質(zhì)上是做一個二房東的生意,賺取差價。

2016年,WeWork進(jìn)入中國,第一家辦公室開在了上海靜安WE國際文化創(chuàng)意中心。當(dāng)時靜安WE的租金為6.8到7.8元/平方米,WeWork中國租賃的3400平方米物業(yè),每月至少要繳納69萬元的房租。而當(dāng)時WeWork中國的工位租金為3000元/月以上。


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圖片來源于網(wǎng)絡(luò)


“WeWork對我們啟發(fā)很大,聯(lián)合辦公室不止是一個‘二房東’的生意。做辦公空間的管理和運(yùn)營生意,這個商業(yè)模式能成立。”錢嘯說。

但是具體怎么打造一個新型的辦公空間,氪空間的團(tuán)隊(duì)并沒有經(jīng)驗(yàn)。“我們曾經(jīng)缺乏資金、謹(jǐn)小慎微地做著實(shí)驗(yàn)。去拿最便宜的物業(yè)。后來我們簽了相對貴的物業(yè),但是樓宇的形象參差不齊。”鐘澍說。

16年底到17年初,錢嘯提到是氪空間團(tuán)隊(duì)最為痛苦的時間段。客戶定位、地段、空間設(shè)計(jì)和規(guī)劃,如果對標(biāo)WeWork的話,幾乎全部要推倒重來。

他們到美國參觀了一些聯(lián)合辦公公司,研究它們的形態(tài),獲得靈感后在國內(nèi)進(jìn)行改造和試錯。


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氪空間總裁鐘澍


鐘澍回憶起這段時期,心中更多的是遺憾。比如在空間設(shè)計(jì)和規(guī)劃上,他回憶道,最早氪空間采用了全開放式工位。這與WeWork美國價值觀下的空間規(guī)劃思路一致。

最后鐘澍卻發(fā)現(xiàn),按照中國人的習(xí)慣,用戶需要私密空間。“到了2.0產(chǎn)品時,我們設(shè)置了50%的封閉空間,但還是不夠。直到3.0產(chǎn)品,才設(shè)置了80%的封閉空間?!?/p>

鐘澍說的3.0版本,最早在上海的實(shí)驗(yàn)是在靜安寺的一個樓宇里。據(jù)錢嘯介紹,位于上海市中心的這個樓宇,租金相對便宜,但是樓宇的品質(zhì)不是很好。當(dāng)時氪空間將其改造成聯(lián)合辦公社區(qū),每個工位賣1800元/月。全部是小隔間,而不再是敞開式工位。


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氪空間上海世紀(jì)匯廣場社區(qū)辦公房間


錢嘯發(fā)現(xiàn),位于市中心的這家氪空間,吸引來的公司雖然不大,但是這些成熟的小公司,業(yè)務(wù)和現(xiàn)金流很穩(wěn)定。

但他也同時發(fā)現(xiàn),實(shí)力更強(qiáng)的企業(yè),還是看不上這樣的辦公場所。“那時候我們已經(jīng)到了市中心,只是沒到核心寫字樓里,我們經(jīng)歷了非常痛苦的選擇過程,我們的產(chǎn)品到底是提高品質(zhì)還是維持現(xiàn)狀。是到最核心的樓里做高端產(chǎn)品,還是依靠低價繼續(xù)走中低端路線?!卞X嘯告訴鋅財(cái)經(jīng)。

最終的決定是放棄中低端路線,轉(zhuǎn)而抓住這些成熟的、對辦公質(zhì)量要求高的小公司。走進(jìn)核心區(qū)域,成為氪空間2018年主要的擴(kuò)張策略。

鐘澍感嘆,“其實(shí)我們應(yīng)該更張揚(yáng)一點(diǎn)?,F(xiàn)在回頭看,是一個不夠大膽的決定,但是當(dāng)時我們只敢邁進(jìn)這樣一小步?!?/p>


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爭奪甲級寫字樓


目前,氪空間的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為15%的公共空間,80%的辦公區(qū)域,5%左右的會議室。它的裝修更加有質(zhì)感,且都開在甲級寫字樓里,這個版本被氪空間稱為標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)或是旗艦社區(qū)。

鐘澍此前接受鋅財(cái)經(jīng)采訪時,談到旗艦社區(qū)的核心邏輯,他給出的答案是“位置、位置、位置?!?

今年5月下旬的氪空間品牌戰(zhàn)略溝通會上,氪空間正式宣布“核心城市、核心地段、核心商圈”的選址戰(zhàn)略。

近3個月,氪空間新增12個新開業(yè)社區(qū),涵蓋國內(nèi)11個城市的核心商圈,其中大部分是核心商圈的超甲級寫字樓。

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“規(guī)模,能帶來無窮無盡的優(yōu)勢?!?


“很多公司看重辦公品質(zhì),我們靜安寺那個3.0空間,價格的天花板是每個工位2000/月。現(xiàn)在的上海新社區(qū)可以賣到四五千。”錢嘯提到,寫字樓大堂、位置、地段,包括電梯、閘機(jī)、采光等等,都是衡量一個寫字樓品質(zhì)的元素。

值得注意的是, WeWork中國也進(jìn)入了上海中海廣場、上海恒隆廣場等核心地段,與氪空間的戰(zhàn)略不謀而合。

錢嘯在上海拓展寫字樓業(yè)務(wù)時,遇到了激烈的競爭。包括WeWork中國在內(nèi)的幾家聯(lián)合辦公空間也在爭奪這些甲級寫字樓。即使到目前為止,他依然還會遇到抬價爭奪地盤的現(xiàn)象。


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氪空間上海世紀(jì)匯廣場社區(qū)


“WeWork中國的選址策略和我們差不多,我們是同一類產(chǎn)品,目標(biāo)客戶也是相近的,現(xiàn)在市場還不飽和,還不到你死我活的階段?!卞X嘯說。

不得不說,現(xiàn)在的氪空間和WeWork中國看上去很相似。劉成城曾公開表示,氪空間對標(biāo)的是WeWork全球。


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氪空間創(chuàng)始人兼董事長 劉成城


劉成城今年以來多次發(fā)聲提到WeWork中國,被外界解讀為氪空間正面宣戰(zhàn)WeWork中國。

也有媒體報(bào)道,WeWork中國將要開始燒錢打價格戰(zhàn)。錢嘯告訴鋅財(cái)經(jīng),價格戰(zhàn)短期內(nèi)可能會對氪空間產(chǎn)生一定的影響,但公司換辦公場所成本不低,并不擔(dān)心客戶大量流失。


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圖片來源于WeWork官網(wǎng)


作為后起之秀,氪空間與WeWork中國開始競速,背后是規(guī)模為王的行業(yè)共識。

“規(guī)模,能帶來無窮無盡的優(yōu)勢。”鐘澍說。

更大的規(guī)模,能夠拿到更低的采購價,降低成本,同時可以和寫字樓爭取更高的議價空間。這意味著利潤空間更大。

同時,鐘澍也意識到,資本只追頭部企業(yè),對于現(xiàn)在的聯(lián)合辦公來說,是否有持續(xù)的融資至關(guān)重要。

《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報(bào)告》顯示,聯(lián)合辦公行業(yè)出現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰的趨勢,獲得資本支持的企業(yè)明顯減少;尤其在2018年第二季度,聯(lián)合辦公整體品牌增速放緩,但絕對增量相對客觀。如鐘澍所預(yù)測,“未來2年內(nèi),國內(nèi)聯(lián)合辦公領(lǐng)域會迎來一個穩(wěn)定期,到時候市場上只有2到3家巨頭?!?/strong>


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盈利新思路


在聯(lián)合辦公領(lǐng)域,盈利是繞不開的話題。自聯(lián)合辦公誕生以來,已經(jīng)有不少公司因出租率低、盈利模式單一而倒閉。

好租發(fā)布的《2018聯(lián)合辦公發(fā)展大數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示,2018年的第一季度,退出市場的聯(lián)合辦公項(xiàng)目共有7家。其中70%轉(zhuǎn)為了傳統(tǒng)辦公項(xiàng)目,以此解決出租率低、租期短而造成的項(xiàng)目空置費(fèi)用以及人工費(fèi)用。

問及氪空間的盈利狀況,鐘澍說:“我們的單體已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利,氪空間目前經(jīng)過3個月爬坡期的成熟門店,都是盈利狀態(tài)?!?/p>

氪空間目前氪空間的收入來源主要還是工位服務(wù)費(fèi),只有20%的收入來自增值服務(wù)等非工位收入。


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氪空間上海雅仕大廈社區(qū)


若營收模式以工位服務(wù)費(fèi)為主,坪效、入駐率便是重要的基準(zhǔn)線。坪效本是零售領(lǐng)域的概念,它指單店?duì)I業(yè)面積內(nèi),每平方米置業(yè)面積上所創(chuàng)造的銷售額。如今卻在聯(lián)合辦公領(lǐng)域被頻繁提起。

“聯(lián)合辦公的底層商業(yè)邏輯是空間的批發(fā)與零售,以及分時租賃” ,鐘澍在接受采訪時,曾不止一次地提到過氪空間與零售的關(guān)系。

氪空間目前擁有一支工程管理團(tuán)隊(duì),其在采購和裝修方面降低了成本。

具體會有多大的影響,鐘澍給出了幾個數(shù)據(jù):“裝修成本會有大概20%-30%的降低,家具采購成本對比市場會降低40%左右?!?/p>

說到此處,鐘澍打開桌上的筆記本,點(diǎn)開了一個網(wǎng)頁,介紹道: “我們有一個數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng),這個系統(tǒng)會實(shí)時抓取、更新數(shù)據(jù)?!比缓笤儆煽臻g設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)或是工程管理團(tuán)隊(duì),根據(jù)數(shù)據(jù)對氪空間產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整和升級。因?yàn)?strong>參數(shù)的細(xì)微差異,會造成經(jīng)營效率的千差萬別。

據(jù)此前官方公布的數(shù)據(jù),今年以來,氪空間新開業(yè)社區(qū)的平均坪效已經(jīng)達(dá)到17元,近期新開社區(qū)的最高坪效將突破28元,是同檔次的傳統(tǒng)甲級寫字樓坪效的3倍多。

對于這套工程管理服務(wù)和空間設(shè)計(jì)服務(wù),氪空間還有別的打算。比如幫助中大型企業(yè)做整體的辦公解決方案,從選址到設(shè)計(jì)、裝修、運(yùn)營。其中每一個環(huán)節(jié)都可以作為獨(dú)立的產(chǎn)品來服務(wù)企業(yè)。


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錢嘯告訴鋅財(cái)經(jīng),這塊TO B的業(yè)務(wù)主要是針對大企業(yè)的定制需求。“大公司的需求多樣,小公司則是剛需。”錢嘯提到。

目前,氪空間還推出了其他的服務(wù),包括幫助氪空間入駐企業(yè)解決人力資源、法務(wù)、工商執(zhí)照、報(bào)稅的需求;針對B端用戶提供工商、財(cái)務(wù)、稅務(wù)等企業(yè)撮合交易;舉辦活動獲得收入等。

幾個月前,劉成城在接受外媒《亞洲金融》雜志采訪時透露,未來氪空間將向小米學(xué)習(xí)。而小米模式可簡單概括為,通過硬件引流,互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)則作為利潤產(chǎn)品貢獻(xiàn)了大半利潤。這意味著效仿小米的氪空間,向用戶提供互聯(lián)網(wǎng)化的服務(wù)未來將成為主要的商業(yè)模式。盡管目前,這些服務(wù)獲得的收入占比還很小。


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海外的號角聲


今年,氪空間吹響了進(jìn)軍海外的號角,宣布將進(jìn)入東京、新加坡、曼谷等地。

在此之前,氪空間選擇先走出內(nèi)地,進(jìn)入香港。2018年6月25日,香港華懋集團(tuán)舉行了一場“華懋One Hennessy歡迎派對”,劉成城出現(xiàn)在現(xiàn)場。


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“華懋One Hennessy歡迎派對”上的劉成城(右一)


所有人只為一個重大消息的公布而來:華懋集團(tuán)旗下灣仔全新地標(biāo)──甲級商廈One Hennessy由今年5月開始預(yù)租。

氪空間最終預(yù)租下其中11層到19層共7層,樓面面積合共約7711平方米。

One Hennessy位于香港中環(huán)商圈,平均月租金超過800元/平方米。氪空間方面表示,未來每個工位的價格有望超過10000港元/月。而目前WeWork中國在香港銅鑼灣的項(xiàng)目,一個工位價格是7800港元/月。

對此,鐘澍毫不掩飾氪空間的野心。“我們希望到2019年年底,在亞太區(qū)域做到市場規(guī)模第一,充分利用自己的競爭優(yōu)勢全面超越WeWork,成為這個行業(yè)的中國龍頭企業(yè)”。


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氪空間全國分布圖


外界有人將兩者比作“曾經(jīng)共享出行領(lǐng)域的滴滴和中國uber”,認(rèn)為“廝殺難以避免”。

在鐘澍看來,市場競爭并沒有外界想象中得那么激烈。“我們共同的競爭對手依舊是傳統(tǒng)辦公領(lǐng)域。”

聯(lián)合辦公社區(qū)與傳統(tǒng)寫字樓相比,占比還很低。好租研究數(shù)據(jù)顯示,目前,在國內(nèi)聯(lián)合辦公爭奪最為嚴(yán)重的上海,聯(lián)合辦公比例也僅達(dá)6%左右,其它城市占有基本不到4%。如果保持目前每年不低于50%的增長率,到2030年才有30%的辦公空間屬于聯(lián)合辦公空間。

氪空間目前主攻一線城市的核心商圈,“從市場空間容量、利潤空間、抗風(fēng)險(xiǎn)角度,一線城市都比較好?!卞X嘯說。

爭奪地盤,快速擴(kuò)張,這一切背后靠的是不停地融資。氪空間剛剛到手的這批彈藥,將令辦公領(lǐng)域的硝煙更濃。

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2018-11-20
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文/薇薇安編輯/九月攝影/黃碩今年一月完成6億元Pre-B輪融資的氪空間,近期已經(jīng)完成了新一輪融資。

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