裁員潮背后 “華夏幸福模式”的反思

作者：丹青

來源：GPLP(ID:gplpcn)

歷史總是相似的，每次地產(chǎn)寒潮降臨，伴隨著地產(chǎn)企業(yè)來的內(nèi)憂外患必然不少，大家都在猜測，下一個(gè)陷入危機(jī)的地產(chǎn)企業(yè)是誰？

2018年，房地產(chǎn)企業(yè)的日子不好過，其中包括華夏幸福。

11月6日，一張微信群截圖顯示；“華夏的小鎮(zhèn)集團(tuán)全國400多人和華夏京南集團(tuán)500多人全部裁掉?！比A夏幸福三天裁員上千人的消息在地產(chǎn)圈傳播開來。出現(xiàn)在這場裁員事件里的，一個(gè)是被華夏幸福寄以眾望的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)集團(tuán)；另一個(gè)則是包括河北省永清、霸州、文安、任丘等地的京南區(qū)域事業(yè)部。

兩天后，11月8日，又有消息傳來，說是華夏幸福重慶事業(yè)部被撤銷。事實(shí)上，8月份，華夏幸福的天津事業(yè)本部已經(jīng)被撤銷，據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)》消息，華夏幸福正在全國范圍內(nèi)的撤銷其產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，涉及裁減的雇員數(shù)目千人左右。

資料顯示，一位被裁的重慶員工對(duì)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》記者表示，“正式宣布是10月31日，之前就有傳聞，大家都在內(nèi)部調(diào)動(dòng)或者找工作，我不愿意調(diào)動(dòng)去外地?！?/p>

這令風(fēng)雨飄渺的華夏幸福更添涼意。要知道，三個(gè)月前華夏幸福不得不和中國平安訂立城下之盟，中國平安旗下平安資管以137.7億元的價(jià)格接下其總股本的19.7%股份，成為第二大股東。

但是巨資馳援的平安并非白馬騎士，兩者簽訂了嚴(yán)苛的對(duì)賭協(xié)議，華夏幸福承諾，在2018年度、2019年度、2020年度的凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%，即分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對(duì)平安資管進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。

從華夏幸福的財(cái)務(wù)報(bào)告，可以發(fā)現(xiàn)，前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤78.78億元,同比增長26.49%，公司的總負(fù)債高達(dá)3000億?？梢姡矩?cái)務(wù)壓力很大。裁員、變賣家產(chǎn)成為應(yīng)對(duì)危機(jī)的常態(tài)。

與此同時(shí)，華夏幸福的股價(jià)也接近腰斬，2018年2月2日，華夏幸福達(dá)到每股46.88元，如今其股價(jià)已經(jīng)腰斬，11月19日，華夏幸福以23.58元開盤。

華夏幸福能否熬過這一劫？

“蜜糖”變“砒霜”：華夏幸福模式的雙刃劍

突然間拔地而起，華夏幸福是如何崛起的？

過去十年房地產(chǎn)崛起的大潮順勢而為毋庸置疑。

然而，華夏幸福自有其獨(dú)到之處——它不同與其他房地產(chǎn)商簡單粗暴的上杠桿拿地建樓、出售回款、繼續(xù)拿地的循環(huán)往復(fù)，而是有自己獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)模式——與地方政府合作建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城，也就是大家所說的PPP模式。

在很長的一段時(shí)間之內(nèi)，二者都處于蜜月狀態(tài)，散發(fā)出一顆顆“甜蜜之糖”。

2017年華夏幸?？偸杖虢?00億，產(chǎn)業(yè)新城占47.7%。產(chǎn)業(yè)新城的利潤率高于地產(chǎn)，但核心問題在于依賴政府支付，付款周期較長。但據(jù)其公開財(cái)報(bào)顯示，2017年地產(chǎn)簽約銷售額約占華夏幸?？備N售額的80%，日?，F(xiàn)金流靠銷售產(chǎn)業(yè)新城配套的居住項(xiàng)目。

這就是地產(chǎn)圈所謂的“華夏幸福模式”。

在這一模式的循環(huán)滾動(dòng)下，華夏幸福在過去多年當(dāng)中迅速擴(kuò)張——公開資料顯示，華夏幸福在2015年前僅簽約20來個(gè)園區(qū)，處于成熟及開發(fā)建設(shè)階段的近7個(gè)，但到2017年，已簽約近70個(gè)園區(qū)，處于成熟及開發(fā)建設(shè)階段的超30個(gè)。

這一模式伴隨華夏幸福的崛起，另外一方面，同時(shí)也導(dǎo)致了如今華夏幸福的裁員。

這如何說起呢？

這跟“華夏幸福模式”的獨(dú)特特征有關(guān)——資料顯示，這種PPP模式不是通過買地取得園區(qū)開發(fā)權(quán)，而是通過與政府簽訂合作協(xié)議來獲取園區(qū)開發(fā)經(jīng)營權(quán)，免去購買土地占用資金的問題。這需要前期大量的資金投入，華夏幸福通過高達(dá)20多種融資手段，僅2018上半年公司的融資總額就飆升至1128.82億元。過去這個(gè)模式雖然存在長短錯(cuò)配的資金問題，但問題并不嚴(yán)重。但去年至今，一方面房地產(chǎn)調(diào)控愈發(fā)緊張，特別是環(huán)京市場很多樓盤的價(jià)格近乎腰斬，華夏幸福的銷售現(xiàn)金流受到很大影響；另一方面，地方開始降杠桿降負(fù)債，依賴政府支付的PPP模式遭遇嚴(yán)重挑戰(zhàn)，回款問題突出。

據(jù)公開數(shù)據(jù)整理的圖表所示，最近5年，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城的投入累計(jì)達(dá)到1000億左右，而結(jié)算僅不到億元，其中還有接近200億是沒收到錢的應(yīng)收款。也就是說，產(chǎn)業(yè)新城目前累計(jì)-500億的現(xiàn)金流（還不算管理費(fèi)的分?jǐn)偅?，完全處于加速投入期。投資周期十分漫長。

每個(gè)地區(qū)都有當(dāng)?shù)胤科?，各自耕耘?dāng)?shù)卣剃P(guān)系，掌握天然資源優(yōu)勢。做產(chǎn)業(yè)新城需要非常好的政商關(guān)系，外來者站穩(wěn)腳跟并不容易。另外各地區(qū)政府訴求并不相同，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)新城可復(fù)制性大大降低。

企業(yè)與政府的親密關(guān)系從來都是雙刃劍，往往難以長久。政府是換屆制，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的有效合作，需要打通每一屆政府的關(guān)系鏈，長期依賴地方政府的支持，而這就容易產(chǎn)生問題，此次華夏幸福斷然對(duì)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)“下刀”，也意味著華夏幸福重新梳理業(yè)務(wù)，舍棄盈利能力弱、投入周期長的業(yè)務(wù)。

這也是華夏幸福迅速崛起與如今宣告裁員的根本原因。

“華夏幸福模式”能否繼續(xù)走下去？

特定時(shí)間特定歷史發(fā)展的模式可否全國全面推廣？

華夏幸福模式留給了更多人反思。

火鍋店老板轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)

“華夏幸福模式”與其創(chuàng)始人王文學(xué)密不可分。

如今的華夏幸?？芍^其創(chuàng)始人26年的創(chuàng)業(yè)心血。

王文學(xué)此前擁有所謂的“鐵飯碗”，1992年，在南巡講話中嗅到了商機(jī)，便辭掉當(dāng)?shù)亟煌ň炙緳C(jī)的鐵飯碗經(jīng)商。

他的第一桶金，始于在當(dāng)?shù)厥形h校旁開的火鍋店，作為90年底的新興事物，該火鍋店生意興隆不乏許多當(dāng)?shù)毓賳T來光顧，這讓王文學(xué)積累了不菲的原始資本，而且，借著火鍋店的機(jī)緣，情商高的王老板還順勢與官員們熟絡(luò)起來，這為他日后的事業(yè)埋下了伏筆。

在火鍋店積累了一筆原始資本之后，90年代中期，王文學(xué)開始不甘于火鍋店的小本經(jīng)營，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向了日漸紅火的裝修行業(yè)，同樣的，王文學(xué)的新業(yè)務(wù)做得順風(fēng)順?biāo)?，幾乎攬便了廊坊市?nèi)的大小裝修工程。

只是誰能想到，1997年爆發(fā)的金融危機(jī)也同樣影響到了王文學(xué)。

那個(gè)時(shí)候，國內(nèi)普遍財(cái)政資金吃緊，王老板資金鏈也斷了，只得以火鍋店收入抵欠款——1998年，王老板的「川崎火鍋店」已成為廊坊最火的飯店，同時(shí)那時(shí)候的經(jīng)濟(jì)形勢也發(fā)生了重大改變，福利分房政策被取消。

在地產(chǎn)圈，這號(hào)稱中國房地產(chǎn)的元年，幾乎國內(nèi)各大地產(chǎn)商都開始于此。

毫無經(jīng)驗(yàn)的王老板也同樣如此。

“藝高人膽大”的王老板此時(shí)毅然決然放棄火鍋店，開始投身房地產(chǎn)的懷抱當(dāng)中。

他的第一站就在與北京市毗鄰的廊坊市——與所有中國早期的房地產(chǎn)商運(yùn)作模式一樣，他得知廊坊市有塊地要做開發(fā)，他找到有關(guān)部門，獲得了開發(fā)土地的批條，隨后又從銀行獲得貸款，開始正式進(jìn)軍房地產(chǎn)，而華夏這個(gè)名字，就取自其第一個(gè)項(xiàng)目“華夏花園”項(xiàng)目旁邊「華夏里」的小街道，華夏幸福的傳奇之路也就此開啟了。

在地產(chǎn)圈，王文學(xué)的偶像為王石，因此，華夏幸福的很多樓盤都等看到萬科的影子——王文學(xué)的第一個(gè)樓盤“華夏花園”是在王石的啟蒙下建設(shè)起來的，后來，萬科還因此加持了這個(gè)項(xiàng)目，如今，在華夏幸福公司內(nèi)部，華夏幸福集聚了大量有萬科工作經(jīng)歷的職業(yè)經(jīng)理人，更有專門命名為“科舉”的萬科挖人計(jì)劃。

“華夏幸?！钡霓D(zhuǎn)型——“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”

2000年的房地產(chǎn)行業(yè)，只在河北有三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的華夏地產(chǎn)，無論是從資金還是從土地儲(chǔ)備包括人才儲(chǔ)備等多個(gè)方面來講都是無名小卒，相比“廣東五虎”、“招保萬金”等各路巨頭可謂名副其實(shí)的“小弟”。

那么，對(duì)于內(nèi)心擁有一顆雄心壯志的王文學(xué)來講，他要想做大，該怎么辦呢？

此時(shí)的王文學(xué)找到了地產(chǎn)圈知名的市場策劃人王志綱，據(jù)說，王志綱曾如此開導(dǎo)王文學(xué)——-國內(nèi)住宅開發(fā)商眾多，各路諸侯都盯住了住宅開發(fā)這顆肥肉，因此，華夏幸福如果將目標(biāo)放在住宅領(lǐng)域的話，此時(shí)再怎么加足馬力做住宅恐怕也趕不上同行。因此，若要做大規(guī)模，應(yīng)當(dāng)另辟蹊徑。王志綱以珠三角的發(fā)展為例，建議王文學(xué)朝產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。

王文學(xué)茅塞頓開。

于是，果斷選擇了轉(zhuǎn)型。

機(jī)會(huì)來了。

2002年初，廊坊市政府召集了幾家開發(fā)商，表達(dá)了升級(jí)已有固安開發(fā)區(qū)的意愿。當(dāng)時(shí)位于南三縣的固安，是整個(gè)廊坊最貧瘠的地方，北三縣離京近有大把的空地可拿，大家都不想去啃固安這個(gè)硬骨頭。

有備而來的王文學(xué)決定賭上全部身家，在這場飯局上奮力一搏，他連夜趕到燕郊，退了做地產(chǎn)開發(fā)的土地。最終，華夏幸福與固安縣政府簽署了60平方公里、期限50年的開發(fā)協(xié)議。

然而在2003年，固安項(xiàng)目差點(diǎn)因?yàn)閲覍?duì)開發(fā)區(qū)建設(shè)「一刀切」而夭折，慌得王文學(xué)在固安街頭痛哭。幸好某下屬平日里愛好研讀國家文件，找到了例外條款，才保住了這個(gè)項(xiàng)目。

此后，在華夏幸福開始了組織公司全員上下，共同研讀政策的傳統(tǒng)。每次有新政策出臺(tái)，全公司都會(huì)從中尋找機(jī)會(huì)點(diǎn)與新變化，以確保和政府對(duì)話時(shí)知己知彼。

因禍得福，申奧成功的北京加大企業(yè)外遷力度，人口和產(chǎn)業(yè)加速外溢。在此東風(fēng)下，栽下梧桐樹的固安迅速引得鳳凰來，而且是一批接一批的來。

2006年，固安工業(yè)園被河北省政府批準(zhǔn)為省級(jí)開發(fā)區(qū)，農(nóng)業(yè)貧困縣固安的GDP一躍成為廊坊下轄縣第一，示范效應(yīng)開始形成。固安工業(yè)園的成功，成為了華夏幸福進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園市場的名片。

創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略，推動(dòng)區(qū)域轉(zhuǎn)型升級(jí)

固安工業(yè)園的成功讓王文學(xué)看到了機(jī)會(huì)，于是他再接再厲，繼續(xù)在產(chǎn)業(yè)新城上面鉆研。

剛開始并不容易。

由于沒有產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，華夏幸福幾乎都是摸著石頭過河。

后來經(jīng)過反復(fù)研究和探索，他們最終確立了“政府主導(dǎo)，企業(yè)運(yùn)作，合作共贏”，形成了“權(quán)責(zé)分明、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、全程合作”的機(jī)制，就是后來大家都熟悉的PPP模式，厘清邊界，齊心協(xié)力。

不過，模式確立了，錢從哪里來？

籌錢建設(shè)以及最終如何賺錢都只能全部靠華夏幸福想辦法。

最終，針對(duì)地方缺資金、缺技術(shù)、缺人才、缺產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，華夏幸福創(chuàng)新出一種新的模式，也就是我們通常所說的“華夏幸福模式”，簡單概括為“一六四四”模式，即以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為一個(gè)核心，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、城市運(yùn)營六種服務(wù)，一站式地為所入之地彌補(bǔ)短板，提升其城市的魅力、吸引力、承載力和競爭力。

此外，為了讓產(chǎn)業(yè)新城的可持續(xù)發(fā)展能力達(dá)到更高境界，華夏幸福還創(chuàng)造性地提出“全球技術(shù)-華夏加速-中國創(chuàng)造”的創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略，建立出一條“孵化器-加速器-專業(yè)園區(qū)-產(chǎn)業(yè)新城”的產(chǎn)業(yè)培植鏈，在全球范圍內(nèi)整合產(chǎn)業(yè)資源與創(chuàng)新要素，對(duì)園區(qū)企業(yè)和整個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)賦能增值，最終構(gòu)筑起一個(gè)鏈接全球產(chǎn)、學(xué)、研的創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)，來支撐起產(chǎn)業(yè)新城的創(chuàng)新發(fā)展需要。

機(jī)遇能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力，則得益于華夏幸福始終堅(jiān)持的“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先”的戰(zhàn)略，并通過對(duì)這一戰(zhàn)略的實(shí)踐，走通、走好了一套“建設(shè)新城+產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的成功模式。

通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和運(yùn)營，引領(lǐng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集，同步建設(shè)運(yùn)營居住、商業(yè)、教育、醫(yī)療、休閑等城市配套，最終實(shí)現(xiàn)所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)與市民生活可持續(xù)發(fā)展。

走出京津冀，遭遇水土不服

2008年把產(chǎn)業(yè)園區(qū)琢磨透之后，王文學(xué)開始了大踏步往前進(jìn)，公司開始了在長三角、珠三角、長江中游、中原城市群、成渝城市群等復(fù)制這個(gè)模式。華夏幸福以繁多名目簽下超100多個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，但諸多問題也開始凸顯。

比如，京津冀的經(jīng)濟(jì)情況不同于富饒的長三角、珠三角，在這些本來已擁有一定產(chǎn)業(yè)的地方該如何建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城呢？

而且，在這些地方，政府管理與產(chǎn)業(yè)建設(shè)也不同于京津冀地區(qū)。

通常而言，在環(huán)京地區(qū)，華夏幸福的收費(fèi)模式為，土地整理后，各地政府都會(huì)按一定比例給華夏返還整理費(fèi)用。

然而，在江浙，這一模式遭遇了瓶頸——

鎮(zhèn)江故事雖然不是華夏幸福走出河北的全部，但作為一個(gè)縮影，華夏幸福在大本營與當(dāng)?shù)卣跸聦以嚥凰漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，在鎮(zhèn)江卻受到了挑戰(zhàn)。

此前華夏的產(chǎn)業(yè)引入以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，而在上海與深圳周邊，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同的情況下，政府的訴求是能夠大規(guī)模導(dǎo)入第三產(chǎn)業(yè)。華夏的這條產(chǎn)業(yè)路線，在上海和深圳等一線城市遭遇了水土不服。一招鮮并不能吃遍天下鮮。

地產(chǎn)寒冬，資金流捉襟見肘

禍不單行。

地產(chǎn)行業(yè)本就是資金密集型產(chǎn)業(yè)，華夏幸福走向全國也意味著資金需求加大，對(duì)此，為了融資，華夏幸福不得不逐漸加快融資節(jié)奏，融資渠道除了銀行貸款，還有信托、租賃融資等。

2016年起，地方開始清理隱形杠桿，債務(wù)危機(jī)浮出。再加上環(huán)京區(qū)域嚴(yán)厲的限購政策，環(huán)京地帶住宅產(chǎn)品價(jià)格開始出現(xiàn)腰斬。

2017年起，伴隨雄安新區(qū)與史上最嚴(yán)限購政策出臺(tái)，環(huán)北京區(qū)域的房子賣不動(dòng)，或者說不能賣。房賣不動(dòng)，造成了地方政府拍地收入少?zèng)]錢支付，而華夏幸福自身也回收不了現(xiàn)金流。

2017年，華夏幸福的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-162.28億元，2018年上半年為-78.18億元。這是最近三年來現(xiàn)金流首次為負(fù)，而且絕對(duì)值較大。

僅2017年內(nèi)，華夏幸福就成功發(fā)行了16億元非公開發(fā)行公司債券，19億元中期票據(jù)，60億元超短期融資券，10億元短期融資券及10億美元境外債，合計(jì)近160億元。但如此龐大的融資支持，對(duì)于上千億的債務(wù)是杯水車薪。

根據(jù)前三季度數(shù)據(jù)所示，截止到2018年9月30日，華夏幸福總負(fù)債從2016年三季度報(bào)上的200,240,968,569.03（2000多億）元增長到2018三季報(bào)上的335,506,858,835.21（3000多億）元。第三季度報(bào)上顯示的短期債務(wù)也有244,185,789,973.86（2000多億）元。形成了巨額負(fù)債后面催，項(xiàng)目應(yīng)收收不回的連鎖反應(yīng)。

萬科賬上躺了巨款，還說要活下去；債臺(tái)高筑的華夏幸福卻是真的亞歷山大了。不得以只好收緊戰(zhàn)線，抱團(tuán)取暖。

2018年10月31日，王文學(xué)在內(nèi)部會(huì)議上提出“沒有給公司創(chuàng)造價(jià)值的業(yè)務(wù)，將被裁撤，部分區(qū)域發(fā)展不了的，也將被梳理掉”。

為了生存，王文學(xué)不得不斷臂求生，從裁員，到賣地，再到向平安轉(zhuǎn)售股份。

如果能闖過去，王文學(xué)的產(chǎn)業(yè)新城地產(chǎn)模式有望成為地產(chǎn)行業(yè)的教科書；如果闖不過去，那意味著地產(chǎn)行業(yè)的一顆新星就此停滯。

華夏幸福，能否熬過這一劫呢？一切拭目以待。

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