長租公寓生死之年：輕資產(chǎn)模式的活路

文/楊潔

編輯/葉麗麗

2018年，長租公寓進(jìn)入生死之年，爆倉事件頻發(fā)，各地政府相繼出臺住房租賃市場的政策，長租公寓受到更為嚴(yán)格的管控。

對于提供租后服務(wù)的玩家來說，這或許是一個(gè)新的機(jī)會。

盈家生活創(chuàng)始人邢弢告訴鋅財(cái)經(jīng)：他認(rèn)為最終房屋租賃權(quán)會歸于“國家隊(duì)”，“國家隊(duì)進(jìn)場意味著更豐富的資金體量，民營企業(yè)很難與之競爭，但這些國家隊(duì)選手又缺乏專業(yè)的服務(wù)能力，對于盈家生活來說是一個(gè)很好的合作契機(jī)?！?/p>

專注租后服務(wù)的盈家生活

2018年底，盈家生活與中國銀行共同出資組建城盈住房服務(wù)有限公司，主要聚焦于住房租賃服務(wù)。

這是盈家生活的強(qiáng)項(xiàng)，自成立來，盈家生活的業(yè)務(wù)，主要為業(yè)主提供托管服務(wù)，以及為租客提供點(diǎn)餐、搬家、維修、保潔等租后服務(wù)。

2015年10月，盈家生活宣布獲得數(shù)千萬元Pre-A融資；2018年1月宣布完成B輪融資。

盈家生活融資歷程，圖片來源于天眼查

盈家生活創(chuàng)始人邢弢曾就職于電信、聯(lián)通等國企，歸國后在百度有過短暫的工作經(jīng)歷，隨后在2009年與朋友一起創(chuàng)立線上生鮮超市，2010年，被酒店用品電子商務(wù)平臺?？腿鹚故召彛蠌|成為?？腿鹚沟膭?chuàng)業(yè)合伙人，從此踏入房產(chǎn)領(lǐng)域。

邢弢在?？腿鹚关?fù)責(zé)過酒店式公寓的搭建全程，從裝修到招租、培訓(xùn)、運(yùn)營，運(yùn)營，經(jīng)歷了整個(gè)周期。當(dāng)時(shí)他看到一個(gè)趨勢：2008年是做酒店最巔峰的時(shí)期，從2011年開始，酒店發(fā)展的增速將放緩，而酒店式公寓將會是中國房地產(chǎn)一個(gè)強(qiáng)有力的補(bǔ)充。

邢弢想要更為專業(yè)地了解這個(gè)領(lǐng)域，他進(jìn)入服務(wù)于高端客群，注重租后服務(wù)的優(yōu)帕克。

“我就像個(gè)店小二，什么都做?！毙蠌|形容自己當(dāng)時(shí)的狀態(tài)。在優(yōu)帕克，擦馬桶、招租、裝修、翻房、保潔、智能平臺的對接，邢弢完完整整地跑了一遍。同時(shí)，他琢磨出了一套完整的包括租金分期，獲客標(biāo)準(zhǔn)、引申業(yè)務(wù)在內(nèi)的體系。

自己練了一遍，基本功就會扎實(shí)。拿著這一套方案，邢弢開始了二次創(chuàng)業(yè)。2014年10月，他創(chuàng)立盈家生活。

作為一家互聯(lián)網(wǎng)公司，在起步之初，盈家受到的限制比紅利更多。邢弢看到的是，無論多便宜的長租公寓，租客都有大量租后需求，但當(dāng)時(shí)市場里的二房東們并不這么想，“很多人對于租賃是服務(wù)沒有概念，只知道這是一種銷售。”邢弢說。

很長一段時(shí)間，盈家生活做的是保潔、搬家、裝修等事。

2015年下半年，國務(wù)院辦公廳的85號文首次把公寓定為生活性服務(wù)業(yè)，在稅收、融資等方面給予政策支持。

在政策和資本的驅(qū)動下，不少玩家紛紛加入進(jìn)來。巨大的市場增量給予了企業(yè)想象空間，在金錢和速度的沖擊之下，長租公寓的擴(kuò)張變快了。

但邢弢并沒有將自己轉(zhuǎn)型成擁有公寓資產(chǎn)的二房東。他深知，盈利難是長租公寓行業(yè)公開的秘密，薄利的情況下，一旦規(guī)?；腿菀滋潛p。

盈家生活一直走的是輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，邢弢告訴鋅財(cái)經(jīng)，用專業(yè)化的能力為缺乏運(yùn)營能力的甲方賦能，為租客提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，這是盈家生活核心的商業(yè)模式。

“我們并不追逐風(fēng)口，跟所有做租賃的人不一樣，我不尋求一家租賃資產(chǎn)的增值，我尋求的是針對住房人員的服務(wù)收益?！毙蠌|說。

盈家生活搭建了租后生活服務(wù)平臺，提供包括保潔、裝修、找工作等等20余項(xiàng)服務(wù)。

2015年到2016年，邢弢把融資的錢都投入到硬件研發(fā)中，2017年，盈家生活推出整體無人公寓的基礎(chǔ)模板和智能連接，這是為了將租客連接起來，提供跨公寓的會員服務(wù)。通過和公寓聯(lián)盟的方式，盈家生活將不同公寓的租客們，都變成了自己的會員。

在積累了大量的會員數(shù)據(jù)后，可以針對每棟公寓提供不同的服務(wù)。盈家在每個(gè)公寓安裝的智能門鎖、智能電表、智能路由等產(chǎn)品，和租客形成交互，背后有一套算法預(yù)測每棟需要的產(chǎn)品。

邢弢提到一個(gè)例子，盈家服務(wù)的一個(gè)藍(lán)領(lǐng)公寓，因?yàn)榉块g較小，很難晾曬被子，很多人就很久不洗被子。盈家生活推出租被子的服務(wù)，每月55元，可以一月一換，目前有1000多個(gè)房間訂購了這個(gè)服務(wù)。這項(xiàng)業(yè)務(wù)一年銷售量超過60萬，凈利潤超過20萬。

靠數(shù)據(jù)分析，挖掘租客的深度需求，邢弢說，這將是一個(gè)新型的服務(wù)市場和流量市場。

會員的吸引力也在增加，邢弢介紹，他幫助公寓實(shí)現(xiàn)零成本獲客。從一個(gè)公寓退租的租客，邢弢會推薦聯(lián)盟里的其他公寓，這吸引了不少二房東的加入。

同時(shí)，被會員吸引來的社區(qū)配套服務(wù)業(yè)在增加，邢弢提到，目前和盈家生活配套的電影院已經(jīng)開了13個(gè)，盈家生活托管哪個(gè)公寓，這個(gè)電影院就開到哪里。

到目前為止，盈家生活全國已布局5個(gè)一線及領(lǐng)先二線城市，合作機(jī)構(gòu)房東 8000多家，合作個(gè)人房東4000多家，服務(wù)房源累計(jì)超過27萬間。

但邢弢面臨的問題，依然是老問題——用戶教育。

“客戶的需求不是調(diào)研出來的，而是被觀察出來的，我不告訴租客租金能月付，還能享受年付的折扣，他根本想不出來還能有這種服務(wù)，我們需要一遍遍地教育大家?！毙蠌|說自己已經(jīng)養(yǎng)成了不停宣傳的習(xí)慣，像傳教士一樣。

今年，邢弢的目標(biāo)繼續(xù)用數(shù)據(jù)挖掘服務(wù)，解決租客床頭五米的需求。對于需求的挖掘到達(dá)極致，提高效率，盈家才有更大盈利的可能。邢弢告訴鋅財(cái)經(jīng)，目前，盈家生活僅僅是微盈利。

他的另一個(gè)目標(biāo)是擴(kuò)大會員的數(shù)量，2019年?duì)幦∪珖?lián)盟達(dá)到一萬家公寓。2018年底，盈家生活的聯(lián)盟公寓是2000多家，他告訴鋅財(cái)經(jīng)，一年增長5倍的信心，來自于越來越多的人主動上門找他。

鋅財(cái)經(jīng)

一直沒有什么企業(yè)關(guān)注租后服務(wù)，什么時(shí)候你覺得公司可以立足、穩(wěn)定下來了？

邢弢

我一直沒覺得穩(wěn)定，當(dāng)國家隊(duì)準(zhǔn)備出手的時(shí)候，我認(rèn)為長租公寓進(jìn)入到一個(gè)政策穩(wěn)定的狀態(tài)。二房東的狀態(tài)很復(fù)雜，所以2014年的時(shí)候，我是不想做，到了2015年、2016年是不敢做。

未來國家隊(duì)入場后，房源一個(gè)水平線上，拼的就是服務(wù)，誰的會員多，誰的服務(wù)好就能活。盈家已經(jīng)進(jìn)入了靠硬件和算法來提供精準(zhǔn)服務(wù)的時(shí)代，很多人還沒有這個(gè)概念。

鋅財(cái)經(jīng)

2018年行業(yè)頻繁爆倉，接下來是什么走向？

邢弢

住房租賃沒什么價(jià)值增長點(diǎn)，它是解決民生和穩(wěn)定的問題，我覺得做的正常的二房東本質(zhì)就是一個(gè)薄利生意。要規(guī)?；?，機(jī)構(gòu)化就容易虧損，爆倉本質(zhì)上是資產(chǎn)玩出了問題，接下來拼的就是運(yùn)營，控制成本，提升效率，不論是頭部還是尾部玩家，都要根據(jù)自身的長處尋求更有效，多元的盈利模式。

?本文版權(quán)歸“鋅財(cái)經(jīng)”所有

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