鏈接中小中介共榮共贏，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的共享生態(tài)版圖

整個(gè)房地產(chǎn)中介行業(yè)迷霧叢生。當(dāng)大型直營(yíng)中介公司占盡優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)調(diào)控走向常規(guī)時(shí)，中小企業(yè)的生存困境愈發(fā)變得明顯。

但有個(gè)人站在了這些中小企業(yè)主的前面，這個(gè)人就是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)總裁兼CEO盧航。

作為一名與鏈家左暉同時(shí)期踏入中介行業(yè)的理工科青年，盧航在2000年，將美國(guó)家喻戶曉的房產(chǎn)服務(wù)品牌21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)引入中國(guó)，到今天，這個(gè)品牌已經(jīng)在中國(guó)擁有超過8000家門店。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)做的事情，正是要把這些小企業(yè)攏到同一品牌之下，通過提供給中小企業(yè)品牌、工具等支持，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合發(fā)展。它的模式稱之為“特許加盟”。

如同鏈家是中介直營(yíng)模式發(fā)展的樣本，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)則是中介加盟模式的樣本，如今，后者正在趕超前者，在中國(guó)中介行業(yè)掀起一場(chǎng)空前的整合潮流。

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從美國(guó)到中國(guó)，特許加盟實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)制

1971年，美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)過二戰(zhàn)后20年的高速發(fā)展，已經(jīng)涌現(xiàn)出一批大型公司，許多中小企業(yè)缺乏正規(guī)經(jīng)營(yíng)手段，市場(chǎng)魚龍混雜。

兩位美國(guó)的經(jīng)紀(jì)人巴特利特和費(fèi)舍爾在一次聚會(huì)后討論，如果讓這些中小企業(yè)“改頭換面”，使用統(tǒng)一品牌，就能夠讓他們重獲生機(jī)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)從出生的那一天起，就成了房地產(chǎn)特許加盟的代名字。

特許加盟并不是新鮮事物，在餐飲服務(wù)業(yè)尤其常見。它是特許人與受許人之間的一種契約關(guān)系。根據(jù)契約，特許人向受許人提供一種獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營(yíng)特許權(quán)，并給予人員訓(xùn)練、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理、商品采購(gòu)等方面的指導(dǎo)和幫助，受許人向特許人支付相應(yīng)的費(fèi)用。

2000年，人在美國(guó)的盧航在一次房地產(chǎn)交易中，發(fā)現(xiàn)了中介服務(wù)的市場(chǎng)。盧航覺得這是個(gè)巨大的機(jī)遇，他打聽到21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)是全美第一的房地產(chǎn)交易品牌，便著手將其引入中國(guó)。

當(dāng)時(shí)的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)為世界500強(qiáng)Cedant公司所有，經(jīng)過近30年的發(fā)展，形成了一套完備的特許經(jīng)營(yíng)體系，一個(gè)特許經(jīng)營(yíng)的合同，有厚厚的幾本協(xié)議，一個(gè)培訓(xùn)的課程由頂級(jí)咨詢工具和600名店?yáng)|的成功經(jīng)驗(yàn)研發(fā)開設(shè)，這些成熟的工具、理念，將門店成功復(fù)制的系統(tǒng)，持續(xù)幫助該品牌復(fù)制成功。

擺在盧航和他的同事面前的目標(biāo)，是盡快將它給到中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，迅速擴(kuò)大21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的中國(guó)版圖。

再看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，剛剛經(jīng)歷住房改革，一切還在空白當(dāng)中，最初的中介功能是由類似的婚姻介紹所和打印店等承擔(dān)的。

隨著21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)駐中國(guó)的消息發(fā)布會(huì)在全國(guó)落地，許多企業(yè)的高管和擁有海外背景的投資人看到了另一種中介范式，他們成了第一批21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的加盟商。

在市面上的中介還在刀耕火種，靠吃差價(jià)來賺錢的年代，這些人已具備優(yōu)質(zhì)服務(wù)的意識(shí)，奠定了21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在高端市場(chǎng)的服務(wù)口碑。

與此同時(shí)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)新在中國(guó)提出區(qū)域加盟概念，引入城市的合作伙伴，通過與大型開發(fā)商公司，來拓展各城市門店。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)所到之處，引發(fā)了強(qiáng)烈的市場(chǎng)效應(yīng)。到了2004年，在全國(guó)已經(jīng)授權(quán)完成500家門店，16個(gè)城市，已經(jīng)位居全國(guó)領(lǐng)先。面對(duì)還處在成長(zhǎng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，似乎遇到了它的天花板。

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遭遇不同的房地產(chǎn)機(jī)制 向直營(yíng)要答案

2000年那年，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)生根的同時(shí)，盧航等人還做了另外一個(gè)軟件公司，叫MLS中國(guó)。這一曾被提高到戰(zhàn)略布局高度的行動(dòng)，因?yàn)闀r(shí)機(jī)不對(duì)而過早夭折，但對(duì)于理解21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)卻又不能不提。

所謂MLS直接指向了中美完全不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)體制。

MLS即為房源共享系統(tǒng)，一般由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)機(jī)構(gòu)組建，在美國(guó)，房地產(chǎn)買賣采取獨(dú)家代理制度，經(jīng)紀(jì)人分為買方經(jīng)紀(jì)人和賣方經(jīng)紀(jì)人，賣方經(jīng)紀(jì)人拿到房源后掛到MLS系統(tǒng)。全城各品牌的經(jīng)紀(jì)人都可以進(jìn)行售賣，成交后分享收益。

這一機(jī)制的先進(jìn)性在于它能最大范圍保證信息流通，提高效率。同時(shí)，中介公司無(wú)論大小，房源平等，能比拼服務(wù)。

在中國(guó)并沒有該行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。盧航很清楚技術(shù)對(duì)效率提升的影響，所以將許多精力投入到MLS中國(guó)的建設(shè)上。

這一產(chǎn)品實(shí)際是面向所有中介公司提供房源軟件，所有購(gòu)買該軟件的公司房源都可以做到互通，但由于缺乏強(qiáng)制的合作規(guī)則，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的付費(fèi)，最終軟件公司在兩年后停擺。

原有部門被劃到21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，軟件后期衍變成僅提供給21加盟商使用，但主要的功能是作為門店管理系統(tǒng)使用，加盟店之間無(wú)法互通信息。

更重要的是，整個(gè)中介市場(chǎng)還是直營(yíng)公司發(fā)力的前期，加盟少了市場(chǎng)需求因素—行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不充分，中小企業(yè)并沒有多少生存的壓力。

這些思考最終導(dǎo)致21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高層將目光投向直營(yíng)，走向加盟和直營(yíng)并舉的道路。

2005年，風(fēng)頭正旺的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)拿到了一筆融資——高盛2200萬(wàn)美元入股，開始拓展直營(yíng)業(yè)務(wù)。

從2005年到2015年，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)歷了一段代價(jià)沉重的探索，以2010年第一個(gè)沖進(jìn)紐交所的中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，門店達(dá)到最高峰的3000家為分水嶺。

在那之后，市場(chǎng)調(diào)控、互聯(lián)網(wǎng)中介攪局、鏈家風(fēng)卷殘?jiān)瓢慵彼僭诒本?、上海等地并?gòu)擴(kuò)張一系列行業(yè)變局下，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)滑入規(guī)模低谷，2015年，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)完成私有化，急需戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)為它的后來者拿到一條定律——直營(yíng)業(yè)績(jī)的大起大落是資本市場(chǎng)不想看到的，而一旦上市，公司的發(fā)展節(jié)奏則不可避免受到掣肘。10年的直營(yíng)探索給了21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)深入的理解和把控，這反過來令其有機(jī)會(huì)重新審視特許加盟體制的設(shè)計(jì)。

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重加盟模式入市 步入快速擴(kuò)張期

2015年，抬頭看中介市場(chǎng)，已經(jīng)不同昔日，存量房市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容，蛋糕變大，中介行業(yè)出現(xiàn)了第一波離職自己做老板的人，中小企業(yè)日益增多。鏈家、我愛我家等大直營(yíng)品牌在很多一二線城市已經(jīng)占據(jù)半邊天。

這種規(guī)模無(wú)法比擬的直接后果是直營(yíng)品牌具備強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)，而使得小企業(yè)在房源、客源的品質(zhì)與數(shù)量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。

加盟模式的土壤開始出現(xiàn)，但原先的松散的特許加盟也徹底壽終正寢。如果不能從房源、客源給予中小企業(yè)直接有效的供給，就無(wú)法真正解決這些門店的痛點(diǎn)。另一方面，加盟實(shí)現(xiàn)效率和協(xié)同性，就必須要在互聯(lián)網(wǎng)科技上形成完整閉環(huán)。

此時(shí)的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在直營(yíng)之后，對(duì)于建立一個(gè)系統(tǒng)內(nèi)的強(qiáng)制協(xié)同規(guī)則已經(jīng)頗有心得。2016年3月，在引入麥肯錫做了論證之后，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)悄悄試水新模式，并將其命名為M+模式，引自MLS。

在M+模式下，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)將大家的房源都共享在一起，一個(gè)完整的交易流程切分成多個(gè)角色，從房源委托、實(shí)勘、拿鑰匙、客戶成交等，只要完成這些流程中的一環(huán)，經(jīng)紀(jì)人就可以獲得相應(yīng)的傭金。這種基于資源共享和規(guī)則的合作成交被稱之為“重加盟模式”。

從第一家直營(yíng)店的店經(jīng)理轉(zhuǎn)變?yōu)槔习澹皆心Ｊ介T店簽約轉(zhuǎn)型為M+門店，再到停止老模式的授權(quán)，所有新加入門店都必須要接受房源共享，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)全方位掉頭，整個(gè)轉(zhuǎn)型過程“出奇”的順利。

到了2018年3月，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的門店迅速增到3000家，原有的老模式所剩無(wú)幾。2019年9月，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在中國(guó)門店已經(jīng)超過8000家。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)和加盟模式一起被市場(chǎng)重新認(rèn)識(shí)。

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中小企業(yè)才是中介行業(yè)的主流群體

2019年4月，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)與貝殼達(dá)成業(yè)務(wù)合作，加入跨品牌共享合作之列。在與貝殼合作同時(shí)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)先后與京東房產(chǎn)、幸福里、房天下等進(jìn)行系統(tǒng)對(duì)接，通過一套內(nèi)部房源競(jìng)優(yōu)機(jī)制，將房源推送到各大平臺(tái)。

同時(shí)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)旗下房源網(wǎng)站C21在線，以及社會(huì)化營(yíng)銷產(chǎn)品酷客等做補(bǔ)充，共同形成了引流的策略。

資源已經(jīng)成為了新特許模式的必備要素。以資源的通路建設(shè)為基礎(chǔ)，特許模式在運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)上也完成了線性結(jié)構(gòu)向平臺(tái)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，之前是“特許總部對(duì)店?yáng)|，店?yáng)|對(duì)經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人對(duì)消費(fèi)者“，而新特許加盟是 “特許總部也能夠直接觸達(dá)消費(fèi)者，各個(gè)點(diǎn)都能夠相互連通”。

之后的問題便是如何搭建一套在新運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)上的特許職能系統(tǒng)，從人員招聘、門店管理等各個(gè)層面扶持中小企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，中小企業(yè)老板的核心價(jià)值在于培養(yǎng)和成就經(jīng)紀(jì)人，而經(jīng)紀(jì)人為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值在于成就這群中小企業(yè)。

目前，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)擁有完善的從經(jīng)紀(jì)人到店?yáng)|，再到卓越店?yáng)|的成長(zhǎng)階梯式培訓(xùn)制度，并不斷加大課程的研發(fā)和講師的培養(yǎng)，同時(shí)還啟動(dòng)了對(duì)優(yōu)秀店?yáng)|的深度賦能計(jì)劃?！白罱K我們要打造的是一個(gè)緊密的生命共同體”，盧航說。

“今天，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的健康需要平衡發(fā)展，而幫助中小企業(yè)獲得發(fā)展就是保證行業(yè)免于壟斷，對(duì)消費(fèi)者真正好的必要途徑。”

在許多場(chǎng)合，盧航分享過21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)前任全球總裁兼CEO Rick Davidson的故事。這位全球CEO任職8年后，去了一家21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的加盟店做合伙人。這家公司擁有14個(gè)加盟店，上千名經(jīng)紀(jì)人，每年傭金收入可以高達(dá)1億美元。這展示出美國(guó)門店的成熟化，房地產(chǎn)中介可觀的利潤(rùn)，以及中介企業(yè)主的社會(huì)地位。

中國(guó)的中小企業(yè)還有很長(zhǎng)一段路要走，但這條路是非常光明的道路，盧航覺得這是創(chuàng)業(yè)者最好的時(shí)代。當(dāng)工具、資源等等不再具備差異化之后，創(chuàng)業(yè)者的門檻會(huì)大大降低，更回歸于經(jīng)營(yíng)管理能力本身，這為許多外行人進(jìn)入開了大門。

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