新晉“并購(gòu)?fù)酢笔烂瘓F(tuán) 拿地權(quán)益比持續(xù)下降 酒店商娛業(yè)務(wù)受沖擊

來(lái)源：青財(cái)經(jīng)、環(huán)球網(wǎng)

作者：公子右丞

微信公眾號(hào)：青財(cái)經(jīng)（ID：qingcaijing2019）

本文由《青財(cái)經(jīng)》與環(huán)球網(wǎng)聯(lián)合出品，未經(jīng)允許，不得轉(zhuǎn)載。

據(jù)環(huán)球網(wǎng)報(bào)道，暌違四年，世茂集團(tuán)終于在2019年重回行業(yè)前十行列，以2600.7億元的簽約銷售額位列第9位。不過(guò)，在急速的規(guī)?；V求下，是新增土儲(chǔ)權(quán)益比的顯著下降。2019年，世茂的新增土地權(quán)益比僅58.4%，相比2014年至2016年超70%的數(shù)字大幅下滑。

世茂房地產(chǎn)2019年度線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

疫情拖累酒店商娛業(yè)務(wù) 去化率下降或致公司庫(kù)存積壓

剛剛過(guò)去的2019年，是世茂集團(tuán)董事局副主席兼總裁許世壇掌舵公司的第一個(gè)完整財(cái)年。報(bào)告期內(nèi)，世茂實(shí)現(xiàn)回款1950億元，回款率同比下降1個(gè)百分點(diǎn)至75%；營(yíng)業(yè)額為1115.17億元，其中，來(lái)自物業(yè)銷售貢獻(xiàn)的收入為1053億元，占比94.4%。福州、紹興和泉州為公司物業(yè)銷售收入排名前三的城市，營(yíng)收貢獻(xiàn)分別為135.73億元、78.66億元和71.36億元。

在多元化業(yè)務(wù)方面，世茂披露的總收入為65億元。其中，物業(yè)收入25億元，商娛收入17.5億元，酒店收入22.4億元，三項(xiàng)收入合計(jì)占總營(yíng)收的比重不及6%。

世茂方面表示，2020年，公司物業(yè)、商娛及酒店三個(gè)板塊的業(yè)績(jī)目標(biāo)分別為50億元、22億元及29億元，但在新冠肺炎疫情的影響下有所調(diào)整，其中，商娛板塊的增長(zhǎng)率從26%調(diào)低至11%，營(yíng)收目標(biāo)降為19.5億元，酒店板塊的增長(zhǎng)率從29%降至5%，營(yíng)收目標(biāo)降為23.5億元。

線上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)中，世茂集團(tuán)董事局副主席兼總裁許世壇坦誠(chéng)，疫情對(duì)公司的酒店和商業(yè)業(yè)務(wù)影響很大，預(yù)計(jì)自4月份開始，公司部分酒店會(huì)陸續(xù)恢復(fù)正常營(yíng)業(yè)。但在國(guó)際環(huán)境的影響下，北上廣深等一線城市可能要到下半年才能恢復(fù)，疫情或會(huì)導(dǎo)致商業(yè)和酒店收入減少11億元，希望全年（將損失）控制在8億元左右。

與財(cái)報(bào)同步，世茂房地產(chǎn)還公布了更名消息，將公司名稱由“世茂房地產(chǎn)控股有限公司”更改為“世茂集團(tuán)控股有限公司”。此舉也被業(yè)內(nèi)解讀成是世茂進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“去地產(chǎn)化”，重點(diǎn)發(fā)展多元化業(yè)務(wù)的舉措之一，更名也是有意在為接下來(lái)的業(yè)務(wù)分拆鋪路。許世壇也提及，物業(yè)和酒店應(yīng)該會(huì)在未來(lái)兩三年內(nèi)分拆上市，先物業(yè)再酒店。

時(shí)間回溯至去年8月，世茂物業(yè)宣布更名世茂服務(wù)，并透露出將于2021年上市的計(jì)劃，但并未明確在A股還是H股上市。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，A股對(duì)于房企分拆物業(yè)公司上市有諸多限制，因此，房企近些年分拆出的物業(yè)公司幾乎全部是在港上市，世茂服務(wù)大概率也將赴港上市。

然而，與其他已上市物業(yè)公司依賴母公司擴(kuò)張的路徑一樣，目前世茂服務(wù)的擴(kuò)張仍需依賴世茂房地產(chǎn)每年一千萬(wàn)平方米左右的新房面積交付，自身“造血”能力欠佳。此外，物業(yè)股在經(jīng)歷過(guò)一波大漲后，正在逐漸恢復(fù)理性，近兩年是否仍然是分拆物業(yè)上市的好時(shí)機(jī)，也值得世茂仔細(xì)考量，上述業(yè)內(nèi)人士稱。

過(guò)去的一年，世茂加大了投資的力度，全年拿地金額為1556.52億元，同比增長(zhǎng)89%；拿地面積為3091.55萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)91.4%，拿地銷售比0.6，遠(yuǎn)高于同期TOP10房企拿地銷售比的均值0.3。全年權(quán)益支出909億元，拿地款超出625億元的預(yù)算“紅線”。

具體到城市布局而言，截至去年末，世茂已經(jīng)累計(jì)進(jìn)駐了全國(guó)120個(gè)城市，擁有349個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備約7679萬(wàn)平方米，總貨值逾13000億元。其中，新增三四線城市的土儲(chǔ)在總土地投資中的比重達(dá)69%。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，自2017年開始，世茂的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略由2015年的回歸一二線，調(diào)整添加重點(diǎn)關(guān)注有高溢價(jià)的三四線城市機(jī)會(huì)，大力度進(jìn)軍三四線城市。但是，隨著棚改熱度的降溫，部分三四線城市需求透支，再加上全球經(jīng)濟(jì)衰退所帶來(lái)的沖擊，三四線城市去化情況不樂(lè)觀。業(yè)內(nèi)人士指出，世茂加碼三四線城市的時(shí)間比較晚，略顯遲緩，若項(xiàng)目去化不利，世茂將面臨庫(kù)存壓力。

事實(shí)上，世茂的項(xiàng)目去化率已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑。2019年，世茂的去化率為60%，同比下降5個(gè)百分點(diǎn)；同期，其庫(kù)存物業(yè)面積較2018年末上漲56%至824萬(wàn)平米，已竣工庫(kù)存面積為171萬(wàn)平米，同比上漲26.0%。上述業(yè)內(nèi)人士提醒，世茂在加大推盤力度的同時(shí)，要進(jìn)一步改善項(xiàng)目去化率，不然很容易形成庫(kù)存積壓。

談及2020年的銷售目標(biāo)，許世壇表示，“受疫情影響，不希望把指標(biāo)定的特別高”，今年世茂的銷售目標(biāo)為3000億元，這是一個(gè)“謹(jǐn)慎的預(yù)測(cè)”。他還表示，疫情對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售將產(chǎn)生較大的影響，預(yù)測(cè)會(huì)有10%至15%的下降，要到二季度的4月、5月，影響才會(huì)減弱，想實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)要等到下半年。

今年一季度，世茂的合約銷售金額及合約銷售面積的確紛紛出現(xiàn)下滑。其中，合約銷售金額同比下降9%至370.3億元，合約銷售面積同比下降8%至210.9萬(wàn)平米。

收并購(gòu)代價(jià)顯現(xiàn) 新增土儲(chǔ)權(quán)益比持續(xù)下降

與融創(chuàng)中國(guó)類似，“收并購(gòu)”是世茂房地產(chǎn)快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的重要助力。過(guò)去的一年，世茂在二級(jí)市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍，通過(guò)收并購(gòu)獲取的貨值約3500億元，占全年新增貨值的70%。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，若按收并購(gòu)面積計(jì)，世茂的收并購(gòu)占比為67%，較2018年提升36個(gè)百分點(diǎn)。

過(guò)去的一年，世茂先后拿下了泰禾集團(tuán)、萬(wàn)通地產(chǎn)以及粵泰股份等多個(gè)企業(yè)合計(jì)22宗并購(gòu)交易，交易總價(jià)款204.13億元，收并購(gòu)權(quán)益建面超500萬(wàn)平，對(duì)應(yīng)權(quán)益貨值超800億元，成為僅次于融創(chuàng)中國(guó)的新晉“并購(gòu)?fù)酢薄?/p>

2020年伊始，世茂又牽手福晟簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，成立了“世茂福晟”新平臺(tái)，并規(guī)定以后整體經(jīng)營(yíng)管理主要由世茂操盤。而隨著世茂與福晟“世紀(jì)大并購(gòu)”的落地，福晟旗下的大量土儲(chǔ)為世茂迅速補(bǔ)充了可觀的貨值，大量舊改項(xiàng)目將歸于世茂旗下。

在克而瑞研究中心看來(lái)，世茂的收并購(gòu)基因并不深，通過(guò)收購(gòu)方式獲得的土儲(chǔ)面臨諸多不確定性。比如，此前世茂與粵泰合作的五個(gè)項(xiàng)目均涉及訴訟查封事項(xiàng)，恒升天鵝灣、粵泰天鵝灣、中浩豐三個(gè)項(xiàng)目還存在部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。

具體到與福晟的合作而言，克而瑞認(rèn)為，福晟在大灣區(qū)的土儲(chǔ)豐富，但不少項(xiàng)目都是通過(guò)收購(gòu)而來(lái)，債權(quán)、股權(quán)關(guān)系復(fù)雜。福晟占大頭的舊改項(xiàng)目，更是牽涉到拆遷戶的補(bǔ)償、賠償?shù)葐?wèn)題，協(xié)商簽約的過(guò)程通常較為漫長(zhǎng)。若消化不利，這些并購(gòu)而來(lái)的資產(chǎn)包會(huì)對(duì)世茂的毛利率﹑去化率及現(xiàn)金流產(chǎn)生新的壓力。

Wind數(shù)據(jù)顯示，福晟集團(tuán)負(fù)債總額從2016年末的300多億元，漲至2019年中的 741.34億元。其中，短期債務(wù)為443.47億元，占總債務(wù)比例為59.82%，而同期貨幣資金僅為 72.91億元。

收購(gòu)福晟對(duì)于世茂造成的現(xiàn)金流壓力也在業(yè)績(jī)會(huì)上受到關(guān)注。就此，許世壇回應(yīng)稱，“世茂和福晟的戰(zhàn)略合作在穩(wěn)步推進(jìn)，世茂會(huì)一個(gè)一個(gè)項(xiàng)目去做詳細(xì)的盡調(diào)，看它的負(fù)債，看它的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，不是一下子全收，現(xiàn)在比較多的是通過(guò)品牌的進(jìn)入、代銷代建來(lái)做，在這個(gè)過(guò)程中有好的項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)做轉(zhuǎn)股，不排除會(huì)出售部分福晟商業(yè)資產(chǎn)，以及世茂集團(tuán)旗下其他非優(yōu)質(zhì)、非核心的商業(yè)和酒店?！?/p>

許世壇解釋，“收購(gòu)并不是像大家所說(shuō)的要花很多錢，或者需要背很高的負(fù)債，我們是一步一步去做，一步一步有序地去安排。世茂的收購(gòu)和其他開發(fā)商不太一樣，去年很多資產(chǎn)的收購(gòu)不是100%買的，與一些企業(yè)的合作很多都只收51%，實(shí)現(xiàn)操盤和并表，不需要付100%的錢，可能只需要付一半的錢，這個(gè)也是我們今后發(fā)展的方向?！?/p>

談及未來(lái)，許世壇稱，在疫情的影響下，今年中小開發(fā)商的流動(dòng)性壓力很大，收并購(gòu)機(jī)會(huì)更多，但公司對(duì)項(xiàng)目的要求也會(huì)更嚴(yán)格。世茂2020年的購(gòu)地計(jì)劃和去年差不多，銷售回款的一半用于土地投資，投資額約1000億以上或更多。

“不管是公司合作、項(xiàng)目合作還是資產(chǎn)包合作，都要看不同情況。交易太復(fù)雜，可能就收項(xiàng)目，有合適的機(jī)會(huì)就收資產(chǎn)包。如果合作不僅僅在住宅，還有物業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈和多元化商業(yè)，就會(huì)公司和公司層面合作”，許世壇稱。

值得一提的是，在大力度的收并購(gòu)之下，世茂的盈利能力已經(jīng)出現(xiàn)下滑。財(cái)報(bào)顯示，2019年，世茂的毛利率同比下降了0.91個(gè)百分點(diǎn)至30.6%；歸母核心凈利潤(rùn)率同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至9.40%。

克而瑞認(rèn)為，隨著與福晟之間合作的落地，預(yù)期世茂的毛利率仍將下降1至2個(gè)百分點(diǎn)。盡管世茂方面表示，將在2021年依靠香港項(xiàng)目的銷售提升整體均價(jià)至2萬(wàn)元以上，來(lái)緩解盈利下降的壓力，但香港項(xiàng)目存在諸多不確定性，前景還不明晰，目前看言之過(guò)早。

與此同時(shí)，世茂的新增土儲(chǔ)權(quán)益也在持續(xù)走低。2019年，世茂的新增土地權(quán)益比僅為58.4%，相比2014年至2016年超70%的權(quán)益新增土儲(chǔ)下降明顯。有評(píng)論人士指出，較低水平的權(quán)益拿地比將影響合同銷售權(quán)益占比，使世茂在交房時(shí)營(yíng)收權(quán)益占比下降，最終導(dǎo)致報(bào)表質(zhì)量下降，預(yù)計(jì)世茂未來(lái)的歸母利潤(rùn)增長(zhǎng)將低于營(yíng)收增長(zhǎng)。

積極擴(kuò)張之下，世茂房地產(chǎn)在2019年頻繁進(jìn)行公開市場(chǎng)融資。截至去年末，其資產(chǎn)總額為4714.54億元，負(fù)債總額為3547.5億元。其中，有息借貸同比上升16%至1265.55億元，凈負(fù)債率同比上漲0.3個(gè)百分點(diǎn)至59.7%，但平均借貸成本僅為5.6%。

在各家房企逐漸為錢緊而焦慮之時(shí)，不斷“買買買”的世茂卻并沒(méi)有出現(xiàn)資金困境。

公開資料顯示，早在上市之初，摩根士丹利、渣打銀行、建銀資產(chǎn)管理和Draw Brige基金四家策略股東共同出資15億港元，購(gòu)入了世茂房地產(chǎn)12.8%股權(quán)，摩根士丹利也成為了世茂房地產(chǎn)的第二大股東。

據(jù)環(huán)球網(wǎng)獲悉，在2019年頻繁的融資并購(gòu)動(dòng)作中，摩根士丹利、渣打、德銀、高盛等多家機(jī)構(gòu)曾聯(lián)手輸血，幫助世茂完成了低于內(nèi)房股平均利率水平的美元融資。例如世茂房地產(chǎn)于2019年7月發(fā)行的規(guī)模為10億美元，利率為5.6%的優(yōu)先票據(jù)。

與此同時(shí)，港股上市的世茂房地產(chǎn)也在不斷利用世茂股份與上海世茂建設(shè)進(jìn)行境內(nèi)融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年世茂房地產(chǎn)發(fā)債10次，涉及金額約220.3億元。其中，以上海世茂建設(shè)作為發(fā)債主體的金額為136.3億元，以世茂股份為發(fā)債主體的金額為84億元。

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