來(lái)源:青財(cái)經(jīng)、環(huán)球網(wǎng)
作者:公子右丞
微信公眾號(hào):青財(cái)經(jīng)(ID:qingcaijing2019)
本文由《青財(cái)經(jīng)》與環(huán)球網(wǎng)聯(lián)合出品,未經(jīng)允許,不得轉(zhuǎn)載。
據(jù)環(huán)球網(wǎng)報(bào)道,暌違四年,世茂集團(tuán)終于在2019年重回行業(yè)前十行列,以2600.7億元的簽約銷售額位列第9位。不過(guò),在急速的規(guī)?;V求下,是新增土儲(chǔ)權(quán)益比的顯著下降。2019年,世茂的新增土地權(quán)益比僅58.4%,相比2014年至2016年超70%的數(shù)字大幅下滑。
世茂房地產(chǎn)2019年度線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)
疫情拖累酒店商娛業(yè)務(wù) 去化率下降或致公司庫(kù)存積壓
剛剛過(guò)去的2019年,是世茂集團(tuán)董事局副主席兼總裁許世壇掌舵公司的第一個(gè)完整財(cái)年。報(bào)告期內(nèi),世茂實(shí)現(xiàn)回款1950億元,回款率同比下降1個(gè)百分點(diǎn)至75%;營(yíng)業(yè)額為1115.17億元,其中,來(lái)自物業(yè)銷售貢獻(xiàn)的收入為1053億元,占比94.4%。福州、紹興和泉州為公司物業(yè)銷售收入排名前三的城市,營(yíng)收貢獻(xiàn)分別為135.73億元、78.66億元和71.36億元。
在多元化業(yè)務(wù)方面,世茂披露的總收入為65億元。其中,物業(yè)收入25億元,商娛收入17.5億元,酒店收入22.4億元,三項(xiàng)收入合計(jì)占總營(yíng)收的比重不及6%。
世茂方面表示,2020年,公司物業(yè)、商娛及酒店三個(gè)板塊的業(yè)績(jī)目標(biāo)分別為50億元、22億元及29億元,但在新冠肺炎疫情的影響下有所調(diào)整,其中,商娛板塊的增長(zhǎng)率從26%調(diào)低至11%,營(yíng)收目標(biāo)降為19.5億元,酒店板塊的增長(zhǎng)率從29%降至5%,營(yíng)收目標(biāo)降為23.5億元。
線上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)中,世茂集團(tuán)董事局副主席兼總裁許世壇坦誠(chéng),疫情對(duì)公司的酒店和商業(yè)業(yè)務(wù)影響很大,預(yù)計(jì)自4月份開始,公司部分酒店會(huì)陸續(xù)恢復(fù)正常營(yíng)業(yè)。但在國(guó)際環(huán)境的影響下,北上廣深等一線城市可能要到下半年才能恢復(fù),疫情或會(huì)導(dǎo)致商業(yè)和酒店收入減少11億元,希望全年(將損失)控制在8億元左右。
與財(cái)報(bào)同步,世茂房地產(chǎn)還公布了更名消息,將公司名稱由“世茂房地產(chǎn)控股有限公司”更改為“世茂集團(tuán)控股有限公司”。此舉也被業(yè)內(nèi)解讀成是世茂進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“去地產(chǎn)化”,重點(diǎn)發(fā)展多元化業(yè)務(wù)的舉措之一,更名也是有意在為接下來(lái)的業(yè)務(wù)分拆鋪路。許世壇也提及,物業(yè)和酒店應(yīng)該會(huì)在未來(lái)兩三年內(nèi)分拆上市,先物業(yè)再酒店。
時(shí)間回溯至去年8月,世茂物業(yè)宣布更名世茂服務(wù),并透露出將于2021年上市的計(jì)劃,但并未明確在A股還是H股上市。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),A股對(duì)于房企分拆物業(yè)公司上市有諸多限制,因此,房企近些年分拆出的物業(yè)公司幾乎全部是在港上市,世茂服務(wù)大概率也將赴港上市。
然而,與其他已上市物業(yè)公司依賴母公司擴(kuò)張的路徑一樣,目前世茂服務(wù)的擴(kuò)張仍需依賴世茂房地產(chǎn)每年一千萬(wàn)平方米左右的新房面積交付,自身“造血”能力欠佳。此外,物業(yè)股在經(jīng)歷過(guò)一波大漲后,正在逐漸恢復(fù)理性,近兩年是否仍然是分拆物業(yè)上市的好時(shí)機(jī),也值得世茂仔細(xì)考量,上述業(yè)內(nèi)人士稱。
過(guò)去的一年,世茂加大了投資的力度,全年拿地金額為1556.52億元,同比增長(zhǎng)89%;拿地面積為3091.55萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)91.4%,拿地銷售比0.6,遠(yuǎn)高于同期TOP10房企拿地銷售比的均值0.3。全年權(quán)益支出909億元,拿地款超出625億元的預(yù)算“紅線”。
具體到城市布局而言,截至去年末,世茂已經(jīng)累計(jì)進(jìn)駐了全國(guó)120個(gè)城市,擁有349個(gè)項(xiàng)目,土地儲(chǔ)備約7679萬(wàn)平方米,總貨值逾13000億元。其中,新增三四線城市的土儲(chǔ)在總土地投資中的比重達(dá)69%。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),自2017年開始,世茂的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略由2015年的回歸一二線,調(diào)整添加重點(diǎn)關(guān)注有高溢價(jià)的三四線城市機(jī)會(huì),大力度進(jìn)軍三四線城市。但是,隨著棚改熱度的降溫,部分三四線城市需求透支,再加上全球經(jīng)濟(jì)衰退所帶來(lái)的沖擊,三四線城市去化情況不樂(lè)觀。業(yè)內(nèi)人士指出,世茂加碼三四線城市的時(shí)間比較晚,略顯遲緩,若項(xiàng)目去化不利,世茂將面臨庫(kù)存壓力。
事實(shí)上,世茂的項(xiàng)目去化率已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑。2019年,世茂的去化率為60%,同比下降5個(gè)百分點(diǎn);同期,其庫(kù)存物業(yè)面積較2018年末上漲56%至824萬(wàn)平米,已竣工庫(kù)存面積為171萬(wàn)平米,同比上漲26.0%。上述業(yè)內(nèi)人士提醒,世茂在加大推盤力度的同時(shí),要進(jìn)一步改善項(xiàng)目去化率,不然很容易形成庫(kù)存積壓。
談及2020年的銷售目標(biāo),許世壇表示,“受疫情影響,不希望把指標(biāo)定的特別高”,今年世茂的銷售目標(biāo)為3000億元,這是一個(gè)“謹(jǐn)慎的預(yù)測(cè)”。他還表示,疫情對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售將產(chǎn)生較大的影響,預(yù)測(cè)會(huì)有10%至15%的下降,要到二季度的4月、5月,影響才會(huì)減弱,想實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)要等到下半年。
今年一季度,世茂的合約銷售金額及合約銷售面積的確紛紛出現(xiàn)下滑。其中,合約銷售金額同比下降9%至370.3億元,合約銷售面積同比下降8%至210.9萬(wàn)平米。
收并購(gòu)代價(jià)顯現(xiàn) 新增土儲(chǔ)權(quán)益比持續(xù)下降
與融創(chuàng)中國(guó)類似,“收并購(gòu)”是世茂房地產(chǎn)快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的重要助力。過(guò)去的一年,世茂在二級(jí)市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍,通過(guò)收并購(gòu)獲取的貨值約3500億元,占全年新增貨值的70%。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),若按收并購(gòu)面積計(jì),世茂的收并購(gòu)占比為67%,較2018年提升36個(gè)百分點(diǎn)。
過(guò)去的一年,世茂先后拿下了泰禾集團(tuán)、萬(wàn)通地產(chǎn)以及粵泰股份等多個(gè)企業(yè)合計(jì)22宗并購(gòu)交易,交易總價(jià)款204.13億元,收并購(gòu)權(quán)益建面超500萬(wàn)平,對(duì)應(yīng)權(quán)益貨值超800億元,成為僅次于融創(chuàng)中國(guó)的新晉“并購(gòu)?fù)酢薄?/p>
2020年伊始,世茂又牽手福晟簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,成立了“世茂福晟”新平臺(tái),并規(guī)定以后整體經(jīng)營(yíng)管理主要由世茂操盤。而隨著世茂與福晟“世紀(jì)大并購(gòu)”的落地,福晟旗下的大量土儲(chǔ)為世茂迅速補(bǔ)充了可觀的貨值,大量舊改項(xiàng)目將歸于世茂旗下。
在克而瑞研究中心看來(lái),世茂的收并購(gòu)基因并不深,通過(guò)收購(gòu)方式獲得的土儲(chǔ)面臨諸多不確定性。比如,此前世茂與粵泰合作的五個(gè)項(xiàng)目均涉及訴訟查封事項(xiàng),恒升天鵝灣、粵泰天鵝灣、中浩豐三個(gè)項(xiàng)目還存在部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。
具體到與福晟的合作而言,克而瑞認(rèn)為,福晟在大灣區(qū)的土儲(chǔ)豐富,但不少項(xiàng)目都是通過(guò)收購(gòu)而來(lái),債權(quán)、股權(quán)關(guān)系復(fù)雜。福晟占大頭的舊改項(xiàng)目,更是牽涉到拆遷戶的補(bǔ)償、賠償?shù)葐?wèn)題,協(xié)商簽約的過(guò)程通常較為漫長(zhǎng)。若消化不利,這些并購(gòu)而來(lái)的資產(chǎn)包會(huì)對(duì)世茂的毛利率﹑去化率及現(xiàn)金流產(chǎn)生新的壓力。
Wind數(shù)據(jù)顯示,福晟集團(tuán)負(fù)債總額從2016年末的300多億元,漲至2019年中的 741.34億元。其中,短期債務(wù)為443.47億元,占總債務(wù)比例為59.82%,而同期貨幣資金僅為 72.91億元。
收購(gòu)福晟對(duì)于世茂造成的現(xiàn)金流壓力也在業(yè)績(jī)會(huì)上受到關(guān)注。就此,許世壇回應(yīng)稱,“世茂和福晟的戰(zhàn)略合作在穩(wěn)步推進(jìn),世茂會(huì)一個(gè)一個(gè)項(xiàng)目去做詳細(xì)的盡調(diào),看它的負(fù)債,看它的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),不是一下子全收,現(xiàn)在比較多的是通過(guò)品牌的進(jìn)入、代銷代建來(lái)做,在這個(gè)過(guò)程中有好的項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)做轉(zhuǎn)股,不排除會(huì)出售部分福晟商業(yè)資產(chǎn),以及世茂集團(tuán)旗下其他非優(yōu)質(zhì)、非核心的商業(yè)和酒店?!?/p>
許世壇解釋,“收購(gòu)并不是像大家所說(shuō)的要花很多錢,或者需要背很高的負(fù)債,我們是一步一步去做,一步一步有序地去安排。世茂的收購(gòu)和其他開發(fā)商不太一樣,去年很多資產(chǎn)的收購(gòu)不是100%買的,與一些企業(yè)的合作很多都只收51%,實(shí)現(xiàn)操盤和并表,不需要付100%的錢,可能只需要付一半的錢,這個(gè)也是我們今后發(fā)展的方向?!?/p>
談及未來(lái),許世壇稱,在疫情的影響下,今年中小開發(fā)商的流動(dòng)性壓力很大,收并購(gòu)機(jī)會(huì)更多,但公司對(duì)項(xiàng)目的要求也會(huì)更嚴(yán)格。世茂2020年的購(gòu)地計(jì)劃和去年差不多,銷售回款的一半用于土地投資,投資額約1000億以上或更多。
“不管是公司合作、項(xiàng)目合作還是資產(chǎn)包合作,都要看不同情況。交易太復(fù)雜,可能就收項(xiàng)目,有合適的機(jī)會(huì)就收資產(chǎn)包。如果合作不僅僅在住宅,還有物業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈和多元化商業(yè),就會(huì)公司和公司層面合作”,許世壇稱。
值得一提的是,在大力度的收并購(gòu)之下,世茂的盈利能力已經(jīng)出現(xiàn)下滑。財(cái)報(bào)顯示,2019年,世茂的毛利率同比下降了0.91個(gè)百分點(diǎn)至30.6%;歸母核心凈利潤(rùn)率同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至9.40%。
克而瑞認(rèn)為,隨著與福晟之間合作的落地,預(yù)期世茂的毛利率仍將下降1至2個(gè)百分點(diǎn)。盡管世茂方面表示,將在2021年依靠香港項(xiàng)目的銷售提升整體均價(jià)至2萬(wàn)元以上,來(lái)緩解盈利下降的壓力,但香港項(xiàng)目存在諸多不確定性,前景還不明晰,目前看言之過(guò)早。
與此同時(shí),世茂的新增土儲(chǔ)權(quán)益也在持續(xù)走低。2019年,世茂的新增土地權(quán)益比僅為58.4%,相比2014年至2016年超70%的權(quán)益新增土儲(chǔ)下降明顯。有評(píng)論人士指出,較低水平的權(quán)益拿地比將影響合同銷售權(quán)益占比,使世茂在交房時(shí)營(yíng)收權(quán)益占比下降,最終導(dǎo)致報(bào)表質(zhì)量下降,預(yù)計(jì)世茂未來(lái)的歸母利潤(rùn)增長(zhǎng)將低于營(yíng)收增長(zhǎng)。
積極擴(kuò)張之下,世茂房地產(chǎn)在2019年頻繁進(jìn)行公開市場(chǎng)融資。截至去年末,其資產(chǎn)總額為4714.54億元,負(fù)債總額為3547.5億元。其中,有息借貸同比上升16%至1265.55億元,凈負(fù)債率同比上漲0.3個(gè)百分點(diǎn)至59.7%,但平均借貸成本僅為5.6%。
在各家房企逐漸為錢緊而焦慮之時(shí),不斷“買買買”的世茂卻并沒(méi)有出現(xiàn)資金困境。
公開資料顯示,早在上市之初,摩根士丹利、渣打銀行、建銀資產(chǎn)管理和Draw Brige基金四家策略股東共同出資15億港元,購(gòu)入了世茂房地產(chǎn)12.8%股權(quán),摩根士丹利也成為了世茂房地產(chǎn)的第二大股東。
據(jù)環(huán)球網(wǎng)獲悉,在2019年頻繁的融資并購(gòu)動(dòng)作中,摩根士丹利、渣打、德銀、高盛等多家機(jī)構(gòu)曾聯(lián)手輸血,幫助世茂完成了低于內(nèi)房股平均利率水平的美元融資。例如世茂房地產(chǎn)于2019年7月發(fā)行的規(guī)模為10億美元,利率為5.6%的優(yōu)先票據(jù)。
與此同時(shí),港股上市的世茂房地產(chǎn)也在不斷利用世茂股份與上海世茂建設(shè)進(jìn)行境內(nèi)融資。據(jù)統(tǒng)計(jì),2019年世茂房地產(chǎn)發(fā)債10次,涉及金額約220.3億元。其中,以上海世茂建設(shè)作為發(fā)債主體的金額為136.3億元,以世茂股份為發(fā)債主體的金額為84億元。
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