天下苦中介久矣，全面取消房產(chǎn)中介，可行嗎？

原標(biāo)題：天下苦中介久矣，全面取消房產(chǎn)中介，可行嗎？

前不久，河南永城全面取消房產(chǎn)中介，引發(fā)人們對(duì)房產(chǎn)中介的關(guān)注和思考：一直以來(lái)，房產(chǎn)中介弊大于利，詬病很多，取消房產(chǎn)中介或是一個(gè)好的選擇。

其實(shí)，房產(chǎn)中介，自古有之，古稱牙行。但是，古諺有云“車船店腳牙，無(wú)罪也該殺”，說(shuō)的是包括房產(chǎn)中介在內(nèi)這批人，即使沒(méi)有犯罪，也該殺頭。

古諺是否正確，仁者見仁！但如今房產(chǎn)中介風(fēng)評(píng)不好，卻是事實(shí)。

天下苦房產(chǎn)中介久矣

最近，河南永城全面取消房產(chǎn)中介，當(dāng)?shù)胤抗懿块T蔡副局長(zhǎng)直言，永城房?jī)r(jià)太高，就是這些中介屯房子、虛抬價(jià)格所致。

5月14日，深圳出具首份二手房異動(dòng)名單，一些二手房?jī)r(jià)格偏離幅度超過(guò)200%。22日，深圳市住建局迅速檢查房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，將虛假價(jià)格的房源已全部下架。

（深圳二手房異動(dòng)名單，圖據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)）

也在近期，北京對(duì)21家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行查處，原因在于炒作學(xué)區(qū)房等違規(guī)行為。

安徽阜陽(yáng)，也在五一期間對(duì)房產(chǎn)中介進(jìn)行開展專項(xiàng)整治，并持續(xù)到11月底，當(dāng)?shù)厥蟹抗芫秩娼邮苋罕娡对V，目的在于管控當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介越來(lái)愈多的違規(guī)行為。

證券時(shí)報(bào)網(wǎng)用“久違的房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法”來(lái)形容這些政府行動(dòng)。

房產(chǎn)中介，自古有之，古稱牙行，風(fēng)評(píng)一直不好。

有書記載，其名為“牙”，是因?yàn)閺氖逻@行的人能說(shuō)會(huì)道，伶牙俐齒，一手托兩家，先找“上家”，再找“下家”，從中抽取傭金，多欺行霸市，十分狡猾。遇見賣房的，就立即損起來(lái)，說(shuō)“這房蓋的不合格矩”，“院子是個(gè)大刀把兒不吉祥”，“地點(diǎn)太背”等等，目的是壓價(jià)。遇到買家，就又是另一套說(shuō)法，將房子夸成一朵花。當(dāng)買家猶豫的時(shí)候，又立即說(shuō)，別的買主也有意，“可別讓人給搶了”，誘導(dǎo)買主趕快成交。

牙行的傭金十分多。當(dāng)時(shí)有諺語(yǔ)說(shuō):“十個(gè)纖，九個(gè)空，拉上一號(hào)就不輕”，簡(jiǎn)而言之，“一年不開張，開張吃一年。”

所以，雖然牙行所在的“車船店腳牙”社會(huì)地位極低，但許多人為了獲利，依然趨之若鶩。清中期，就蘇州一地，等記在冊(cè)的“官牙”數(shù)量達(dá)14224家。

清朝末年，為避免牙行盤剝，商人紛紛組織同鄉(xiāng)行會(huì)、會(huì)館，從事房屋買賣和租賃，不再依靠牙行。

但到了民國(guó)，西風(fēng)東漸，房地產(chǎn)中介行業(yè)再次興起，著名的徐志摩，曾經(jīng)做過(guò)房產(chǎn)中介的副業(yè)。

直到新中國(guó)成立，才徹底取消房產(chǎn)中介行業(yè)。

30年房產(chǎn)中介“牛人”譜

改革開放后，取消福利分房，房產(chǎn)開始市場(chǎng)化，房產(chǎn)中介再次因運(yùn)而生，因規(guī)范不足，故十分草莽。

兩宋時(shí)期，牙行歸朝廷統(tǒng)一管理，要成為牙人，必須領(lǐng)取專業(yè)的執(zhí)照——“付身牌”，否則是非法執(zhí)業(yè)，會(huì)受到處罰的。而如今，房產(chǎn)中介從業(yè)人員的門檻很低，未有相關(guān)從業(yè)資格的強(qiáng)制要求。

首家合規(guī)的地產(chǎn)中介公司成立于1988年12月，全名深圳國(guó)際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司（后稱“國(guó)際地產(chǎn)”）。其創(chuàng)始人桂強(qiáng)芳為“房產(chǎn)中介教父”，其業(yè)務(wù)從開設(shè)培訓(xùn)班開始，萬(wàn)科就是在其指導(dǎo)下進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)。

國(guó)際地產(chǎn)從事中介業(yè)務(wù)后，吸引了大量買家與賣家，1990年的利潤(rùn)達(dá)到了6000萬(wàn)元。但此后深圳放開中介機(jī)構(gòu)的審批，到1994年注冊(cè)地產(chǎn)中介公司達(dá)186家，市場(chǎng)變得無(wú)序，吃差價(jià)、洗錢時(shí)有發(fā)生，甚至發(fā)生攜客戶的買樓款潛逃的事件。桂強(qiáng)芳隱退，但其培養(yǎng)的地產(chǎn)中介人才和香港北上的地產(chǎn)中介人開始了野蠻發(fā)展。

在北京，房產(chǎn)中介歷史，不得不提的一個(gè)人是劉益良，其于1996年，從河南北上北京，開設(shè)了第一家房產(chǎn)中介公司，兩年時(shí)間，發(fā)展到了500多家，此就是中大恒基，一度是北京最早，也是最大的中介公司。

劉益良的私德并不好，其原名劉永學(xué)，在老家打獵時(shí)，曾持槍威脅飯館老板，并舉槍掃射，逃跑途中還打死一名協(xié)警，被判刑11年。1996年，保釋出獄，來(lái)到北京，做起了房產(chǎn)中介生意。

劉益良

劉益良的房產(chǎn)中介，也屢次違規(guī)，其本人于2009年涉嫌尋釁滋事罪、敲詐勒索罪、聚眾斗毆罪和故意傷害罪，再次入獄。檢方指控其在經(jīng)營(yíng)中大恒基過(guò)程中，成立了一個(gè)屢次犯罪的犯罪集團(tuán)。

另一名深圳中介人蔣飛，也是1997年正式開始了中介生意。在此之前，他在四川農(nóng)村，高二輟學(xué)，無(wú)所事事，其父看不下去，邀請(qǐng)親朋一人兩千湊錢，為其湊齊創(chuàng)業(yè)基金。

蔣飛的第一家中介鋪?zhàn)娱_在立交橋下，只有8平方米。蔣飛善于利用客戶收付房款的時(shí)間差，將客戶購(gòu)房錢挪作他用，因?yàn)槟苷业皆丛床粩嗟目蛻?，他就可以不停地利用顧客的房款拆東墻補(bǔ)西墻，保證手中有足夠的現(xiàn)金流。這些現(xiàn)金被他用作用于炒樓、炒股和開設(shè)門店，賺取巨額利潤(rùn)。他自稱找到了“比銀行印鈔票更快的賺錢方法”。

很快，蔣飛在深圳開了110家門店，業(yè)務(wù)還延伸到華東和西南，在上海設(shè)有門店26家，成都參股12家。蔣飛的這家公司就是中天置業(yè)。蔣飛本人也榮膺“深圳地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”。

2007年，由于股市大跌和其炒作的房產(chǎn)流動(dòng)性差，中天置業(yè)資金鏈斷裂，無(wú)法支付客戶資金，蔣飛捐款潛逃。監(jiān)察機(jī)關(guān)指控，蔣飛授意下屬挪用客戶贖樓專項(xiàng)資金、客戶定金和購(gòu)樓款等專項(xiàng)資金共計(jì)1177.2萬(wàn)元，并涉嫌合同詐騙1659.34萬(wàn)元、信用卡詐騙8萬(wàn)多元，中天置業(yè)就此倒閉。

左暉是從保險(xiǎn)行業(yè)進(jìn)軍房產(chǎn)中介行業(yè)的，2000年，左暉創(chuàng)辦鏈家地產(chǎn)，面臨中介吃差價(jià)的行為，左暉率先推出陽(yáng)光交易模式，“不吃差價(jià)”，讓買賣雙方見面，簽訂三方協(xié)議，這使得鏈家地產(chǎn)得以發(fā)展。而后，面臨中介行業(yè)普遍使用的、用假房源吸引客戶的方式，左暉又于2011年推出了“真房源行動(dòng)”，為鏈家贏得了聲譽(yù)。

如今，鏈家地產(chǎn)在全國(guó)門店數(shù)量約8000家，旗下經(jīng)紀(jì)人超過(guò)13萬(wàn)名，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其為地產(chǎn)行業(yè)的第一名。

而左暉的創(chuàng)新步伐沒(méi)斷，“貝殼找房”這幾年一騎絕塵，在房產(chǎn)中介市場(chǎng)橫沖直撞，再次攪動(dòng)行業(yè)。

即使如此，鏈家地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，頗受爭(zhēng)議，經(jīng)?！皹s登”房產(chǎn)交易投訴榜的前十名。2019年1月7日，北京市東城區(qū)人民法院對(duì)鏈家地產(chǎn)及實(shí)控人左暉采取限制消費(fèi)措施。

地產(chǎn)中介，還有一位攪局者，那就是順馳，這是出獄不久的孫宏斌在1994年創(chuàng)辦的，很快做到了天津二手房中介的第一名，但孫宏斌眼光放到了一手房開發(fā)，所以，沒(méi)有繼續(xù)在房產(chǎn)中介領(lǐng)域深耕。

以上的房產(chǎn)中介的牛人，除了桂強(qiáng)芳知道房產(chǎn)中介行業(yè)混亂而主動(dòng)隱退，其他的牛人們，或多或少都違法、入獄之類有所聯(lián)系。其實(shí)，房產(chǎn)中介還有兩位，屬于功成名退的典型。

陳早春也是九十年代入行房地產(chǎn)中介，他是從為老外提供房屋中介服務(wù)開始起家的，1995年成立了上海斯坦?；▓@老洋房屋機(jī)構(gòu)，2000年，著名的我愛我家在此基礎(chǔ)上成立。因?yàn)樵缜盀橥鈬?guó)人服務(wù)，意識(shí)到房產(chǎn)中介素質(zhì)的重要性，陳早春對(duì)中介業(yè)務(wù)人員素質(zhì)要求很嚴(yán)，而且主打租賃服務(wù)，這使得我愛我家違規(guī)的事情較少出現(xiàn)。

截至2018年，我愛我家業(yè)務(wù)覆蓋國(guó)內(nèi)17個(gè)大中型城市。擁有3300 余家連鎖店面，55000余名業(yè)務(wù)人員。我愛我家于2017年成功上市，陳早春套現(xiàn)離開。如今，掌舵我愛我家的是謝勇掌。

陳早春曾有名言，大不了破產(chǎn)，自己打工也會(huì)百萬(wàn)年薪，所以心態(tài)平和。

另一家著名的房產(chǎn)中介公司中原地產(chǎn)，源自港商，其創(chuàng)辦者施永青崇尚“無(wú)為而治”，多次退出日常經(jīng)營(yíng)。中原地產(chǎn)雖然發(fā)展得不溫不火，但施永青人生平安。

房產(chǎn)中介三宗罪

魚龍混雜的房產(chǎn)中介行業(yè)，創(chuàng)辦者如此，備受詬病也在所難免，主要在于三宗罪。

其一為“假房源”。房產(chǎn)中介為吸引買家，掛出去的房產(chǎn)，相當(dāng)一部分為假房源。買家上門后，再被死纏爛打，用花言巧語(yǔ)去忽悠其購(gòu)買房源，鏈家主推“真房源”獲得聲譽(yù)，可見假房源問(wèn)題之嚴(yán)重。

有一年，北京存量房為700萬(wàn)套，按照一般情況，每月的在售房源為10萬(wàn)套左右，可房產(chǎn)中介公布出來(lái)的房源達(dá)到了40萬(wàn)套，可見其中的30萬(wàn)套都是假房源。甚至有業(yè)內(nèi)人士指出，房產(chǎn)中介掛出的房子，十套房有九套都是假房源。

其二是“兩頭騙”。房產(chǎn)中介一頭連著買主，一頭連著賣主，按說(shuō)，應(yīng)該讓買賣雙方信息透明。但是，中介卻利用信息差，來(lái)賺取超額利潤(rùn)。譬如，一套房賣家報(bào)價(jià)100萬(wàn)，中介卻報(bào)價(jià)150萬(wàn)，然后經(jīng)過(guò)砍價(jià)，120萬(wàn)與買家成交；中介在中介費(fèi)之外，多賺20萬(wàn)。

2016年，黃先生通過(guò)一家大品牌房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買一套二手房，交完定金后，黃先生才發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介沒(méi)告訴他那套房子有340萬(wàn)的抵押貸款。黃先生想后悔，中介卻不退回10萬(wàn)押金，只得出資幫房東解除抵押。誰(shuí)知，簽完購(gòu)房合同，卻發(fā)現(xiàn)那套房子依然被銀行查封。黃先生花了錢，房卻沒(méi)了。中介卻撒手不管了，理由是黃先生是簽完合同，房子再被查封的，與他們無(wú)關(guān)。

此次事件中，中介一直在隱瞞消息，騙客戶上套，最終被上海消保委點(diǎn)名批評(píng)，但該家中介毫不畏懼，其業(yè)務(wù)員認(rèn)為，其他客戶賣房買房，還得找他們，因?yàn)樗麄儙缀鯄艛嗔水?dāng)?shù)夭糠质袌?chǎng)。

中介壟斷房源信息，然后哄抬房?jī)r(jià)，更是經(jīng)常發(fā)生。

其三是中介費(fèi)過(guò)高。中介費(fèi)一般在2%到3%，而2018年底，上海鏈家其中介費(fèi)達(dá)到了3%其中，買家承擔(dān)2%，賣家承擔(dān)1%，鏈家兩頭都收錢。

中介雖然收取不菲中介費(fèi)，卻沒(méi)有提供相應(yīng)的服務(wù)，如咨詢、代理、評(píng)估和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，甚至沒(méi)有提供透明的信息，僅僅是動(dòng)動(dòng)嘴皮子就拿下了這筆錢。有時(shí)候，中介為了盡快成交、拿到傭金，忽悠買賣雙方，使得很多買房、賣房的人都感覺(jué)不愉快，甚至陷入糾紛。

除了二手房，如今一些房產(chǎn)中介也開始觸及新房的銷售，這些中介啥也不用多干，只需將購(gòu)房的客戶帶至售樓部，等著開發(fā)商的銷售人員將房子賣出去，1000萬(wàn)的房子，中介就能拿到3%，即30萬(wàn)的傭金。

房產(chǎn)中介之所以犯下三宗罪，有兩大原因。

其一是入行門檻過(guò)低，什么人都能開中介，譬如上文的劉益良和蔣飛，一個(gè)是刑滿釋放人員，一個(gè)只有高二的學(xué)歷，但不耽誤他們創(chuàng)辦兩大中介公司。

有這樣的創(chuàng)始人，其手下的中介人員素質(zhì)未必能高起來(lái)。入行做中介的人員都是看中房產(chǎn)這塊肥肉，想賺快錢。所以，中介業(yè)務(wù)員流動(dòng)性高，有些人騙了一單就離開，換家接著騙。

其二是行業(yè)還是不夠規(guī)范。中介費(fèi)的獲得，不是來(lái)自服務(wù)，而是來(lái)自各種“潛規(guī)則”，飛單子、刷數(shù)據(jù)、洗案場(chǎng)、撬端口，一套一套地，而法律監(jiān)管又不嚴(yán)格。

房產(chǎn)中介還有存在的意義嗎？

房產(chǎn)中介，其存在的意義，在于打破買房與賣房人之間的信息鴻溝，使得房產(chǎn)信息透明，從而利于雙方交易。

但如今，房產(chǎn)中介的存在，從某種程度看，不但沒(méi)有打破信息壁壘，而且出現(xiàn)了“數(shù)字化鴻溝”和“信息孤島”。很多房產(chǎn)中介充分利用這種買賣雙方的信息不對(duì)稱，以及房產(chǎn)信息壁壘，大賺特賺，引發(fā)了很多房產(chǎn)交易的問(wèn)題。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在一手房交易方面，由于房產(chǎn)中介的介入，買房者從被開發(fā)商忽悠，變成被中介和開發(fā)商共同忽悠。

不僅社會(huì)層面這么看，官方對(duì)此也深感其害。取消房產(chǎn)中介的河南永城房管部門的蔡副局長(zhǎng)說(shuō)，由于房產(chǎn)中介的炒作，疫情期間網(wǎng)絡(luò)上永城房?jī)r(jià)居然比商丘還要高出一千多元，這是危害社會(huì)穩(wěn)定大局的一種很大隱患，對(duì)永城的社會(huì)發(fā)展是一種擾亂。

從這個(gè)意義上看，房產(chǎn)中介成為社會(huì)穩(wěn)定的隱患了。因此，當(dāng)?shù)厝∠慨a(chǎn)中介，有很大正當(dāng)性的，因?yàn)檫@與“房住不炒”的大原則嚴(yán)重違背。

深圳市最近二手房?jī)r(jià)格暴漲200%多，北京處罰炒作學(xué)區(qū)房的21家房產(chǎn)中介，無(wú)一例外，也是與“房住不炒”的原則違背。

為方便二手賣買賣，河南永城房管部門搭建了一個(gè)信息平臺(tái)，所有二手房買賣都是公開透明交易的，而且免費(fèi)，不收中介費(fèi)；而在5月10日，武漢開通二手房自行交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，市民可以不通過(guò)房產(chǎn)中介之手，自行自助交易二手房。

（永城房產(chǎn)信息中心，圖據(jù)每日新聞）

取消房產(chǎn)中介，或許不顯示，但加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介的管理，提高中介人員的素質(zhì)，卻迫在眉睫。

古代，在宋、明、清，對(duì)房產(chǎn)中介都有著嚴(yán)厲的管理。如今的西方的房產(chǎn)中介，入行門檻很高，從業(yè)人員要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的考試，持證上崗。因此，西方的中介人員年齡偏大，經(jīng)驗(yàn)豐富。這類中介人員，才能夠?yàn)榭蛻籼峁┯袃r(jià)值的房產(chǎn)服務(wù)，形成有序的中介市場(chǎng)秩序。這才是我國(guó)房產(chǎn)中介應(yīng)該學(xué)習(xí)的地方。

如今，一些品牌中介公司招聘985的大學(xué)生，甚至碩士，看似在提高中介門檻，但業(yè)內(nèi)人是認(rèn)為，其目的僅僅是用高學(xué)歷來(lái)獲得客戶的信任。如果不增加中介的專業(yè)知識(shí)，加強(qiáng)管理，提高誠(chéng)信度，房產(chǎn)中介的惡評(píng)不會(huì)因此變少，最終真有可能被全面取消。

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