房地產(chǎn)醒腦怪圈：越容易買(mǎi)房，越不能買(mǎi)房

最近一段時(shí)間，各種有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)的消息又開(kāi)始飛揚(yáng)，而且，一方面是各地房子熱銷(xiāo)的報(bào)道，另外一方面卻是各種接連不斷的救樓市政策出臺(tái)。

我們只要簡(jiǎn)單的想想就知道了，如果房子真的那么熱賣(mài)，還用得著政府去救市？如今的開(kāi)發(fā)商又一次陷入了兩難境地，如果承認(rèn)房子不好賣(mài)，那就更難賣(mài)，但如果證明房子好賣(mài)，政府就不會(huì)出臺(tái)新政救市，所以，才會(huì)有如此分裂的信息狀態(tài)出現(xiàn)。當(dāng)然，目的是一樣的，一方面忽悠老百姓買(mǎi)，另一方面忽悠政府快出手救市。

歷史早已經(jīng)證明，只要是各種房地產(chǎn)限制政策不斷加碼的時(shí)候，都是買(mǎi)房的好時(shí)候，那個(gè)時(shí)候出手的人都被發(fā)現(xiàn)是英明偉大，反之，只要是各種政策放開(kāi)鼓勵(lì)的時(shí)候，不管是做什么，都是錯(cuò)誤的，因?yàn)樽罱K都會(huì)被證明是失敗者。

現(xiàn)在的中國(guó)，利率水平幾乎要成歷史最低，而且按揭的首付與利率都達(dá)到了最有利于購(gòu)房者的水平，但實(shí)際情況卻是，中國(guó)的房子賣(mài)不完了。按照中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的統(tǒng)計(jì)，以2015年商品住房總庫(kù)存計(jì)算，總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，其中，期房庫(kù)存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達(dá)4.5年，現(xiàn)房待售面積方面，庫(kù)存4.26億平方米，去化周期為23個(gè)月。

前不久的新聞也報(bào)道，在國(guó)內(nèi)很多城市，連保障性住房都還在長(zhǎng)期閑置，除了有關(guān)部門(mén)工作拖沓的原因，肯定也有其他方面的因素。比如，因?yàn)榉课萏?，保障性住房的市?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力下降，還有可能是地方政府為了市場(chǎng)上商品房的銷(xiāo)售需要而刻意減緩保障性住房的交付。

現(xiàn)在有一種普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然住房總量短缺時(shí)代已過(guò)去，三四線城市住房短期過(guò)剩明顯，但由于人口的凈流入及收入水平的提高，一線城市住房現(xiàn)階段仍存部分短缺。實(shí)際上，一線城市的房地產(chǎn)泡沫一點(diǎn)也不比二三線小，只是因?yàn)檫@些專(zhuān)家和支持這些專(zhuān)家的大開(kāi)發(fā)商往往主要集中的一線城市，話語(yǔ)權(quán)掌握在他們手中罷了。

北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)至今還在上漲，主要的理論就是這些中心城市的人口仍在增加，只要有人有吸引力，房子就會(huì)稀缺，從而上漲。但是，北京在逐漸的向外疏散人口，2017年的時(shí)候還會(huì)有機(jī)構(gòu)向外的大搬遷，更嚴(yán)峻的是因?yàn)橐痪€城市的房?jī)r(jià)太高逐漸的喪失了對(duì)于流動(dòng)人口的長(zhǎng)期居住吸引力，人口外流的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。

有一篇紅遍網(wǎng)絡(luò)的文章《逃離你終將衰落的家鄉(xiāng)》分析，一線城市的現(xiàn)在和未來(lái)全靠人口凈流入，北京、上海、天津、浙江、廣東、福建，這六個(gè)省級(jí)單位的跨省人口流動(dòng)全部都是凈流入，只是人口的抽水機(jī)，而它們抽取的水源，則來(lái)自河南、安徽、四川、湖南、湖北、江西等等。2050年，2.5億勞動(dòng)力的凈減少，下跌至51%的勞動(dòng)年齡人口占比，以及高達(dá)31%的老齡化率。這些人口凈流出的省份已經(jīng)被榨干，本地化的發(fā)展也會(huì)吸引這些地方的采取措施回流人口，一線城市的人口不可能繼續(xù)增加。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院建議，出臺(tái)按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策，降低購(gòu)房還款負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋和藏富于民雙重目標(biāo)。對(duì)居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套普通商品住房提供購(gòu)房補(bǔ)貼和利息補(bǔ)貼。這也就是社會(huì)上傳言的，用按揭充個(gè)稅，這樣的政策很多人確實(shí)會(huì)支持，但這樣的政府到底會(huì)優(yōu)惠了誰(shuí)呢，又怎么去實(shí)施，至今還只是傳言而已，具體落實(shí)太難。

現(xiàn)在已經(jīng)放開(kāi)了生兩個(gè)孩子，很多人認(rèn)為是對(duì)房地產(chǎn)的重大利好。確實(shí)，因?yàn)楹⒆拥脑龆?，需要更多的大房子，但這對(duì)于短期來(lái)講只是房子結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，而非數(shù)量的增加，在20年之后可能增加對(duì)于房屋的數(shù)量需求，但那個(gè)時(shí)候的人口總數(shù)都已經(jīng)下降，即便生二孩政策有了效果，也對(duì)房地產(chǎn)只是托底而非膨脹。

不過(guò)，只要是想救市，總是有辦法的，比如最后一招，用買(mǎi)房換戶口。這種政策在三線城市，甚至二線城市都已經(jīng)不具有什么吸引力，但對(duì)于北京、上海等城市還是可以有顯著的效果，也可以作為絕招來(lái)用。但是，這種政策的推出勢(shì)必和天津當(dāng)年一樣有各種限制，比如全款購(gòu)房等，等于是給有錢(qián)人開(kāi)特權(quán)的綠燈，社會(huì)壓力巨大。更嚴(yán)重的是，會(huì)帶來(lái)戶口含金量的急速貶值，也會(huì)導(dǎo)致本地人的強(qiáng)烈反對(duì)。即便有買(mǎi)房送戶口出現(xiàn)，也一定會(huì)是發(fā)生在戶口特權(quán)消失殆盡的時(shí)候，還是那個(gè)道理，你買(mǎi)什么容易的時(shí)候，買(mǎi)什么一定是虧的。

中國(guó)的人口下降趨勢(shì)已經(jīng)形成，勞動(dòng)力短缺已經(jīng)是事實(shí)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)，老百姓的投資渠道隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展更加多元化，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)前十年的高速發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩，這個(gè)時(shí)候再去買(mǎi)房投資，一定會(huì)是當(dāng)接盤(pán)俠！當(dāng)然，如果你買(mǎi)房是著急自己住，什么時(shí)候買(mǎi)都沒(méi)有問(wèn)題！

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