租客已滿，只差房東；農(nóng)民工怎成樓市救命稻草？

于是，突然之間，農(nóng)民工成了香餑餑，各地政府、開發(fā)商、專家們都把中國房地產(chǎn)拯救的希望寄托在了農(nóng)民工身上，中國農(nóng)民再一次要扛起中華民族振興的大旗。要記得，在幾年前，不只一個開發(fā)說過，我們只給有錢人蓋房子。

仿佛一夜之間，中國的老百姓也了解了中國房地產(chǎn)市場的真相，在拯救樓市政策出臺的前一天，各路媒體還在報(bào)道中國房地產(chǎn)市場紅紅火火，房價一路上漲銷售量屢創(chuàng)新高，可現(xiàn)在都開始輿論轉(zhuǎn)向，中國樓市到了崩潰的邊緣，只有依賴農(nóng)民工兄弟靠搬磚的錢來救市。

大家都有房了，很多人有幾套房，剛需成了空想

一般的說法中，政府部門公布的數(shù)據(jù)顯示，在2007年，中國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到二十三點(diǎn)七平方米，農(nóng)村人均住房面積達(dá)到二十七點(diǎn)二平方米，已經(jīng)達(dá)到世界中高收入水平。2010年，中國人均居住面積已經(jīng)高達(dá)31.6平方米，按照2010年東歐國家人均住房面積多在24-29平方米之間，新加坡為27平方米，韓國也只有33平方米，中國已經(jīng)高于很多發(fā)達(dá)國家。

在2012年，北京大學(xué)發(fā)布了《中國民生發(fā)展報(bào)告2012》。調(diào)查顯示，2011年全國家庭現(xiàn)住房完全自有率為84.7%。在住房類型上，42.2%的家庭現(xiàn)住房為平房，比前一年度下降8.5個百分點(diǎn)。全國家庭的平均住房面積為116.4平方米，人均住房面積為36平方米。

到了2015年，我國家庭的住房擁有率已達(dá)到90.8%，其中城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87.%，農(nóng)村家庭住房擁有率則為95.8%。

2012年6月，浙江大學(xué)不動產(chǎn)投資研究中心、清華大學(xué)媒介調(diào)查實(shí)驗(yàn)室與《小康》雜志聯(lián)合發(fā)布《中國居住小康指數(shù)》報(bào)告，報(bào)告顯示，有21.4%的受訪者表示沒有買房，65.4%的受訪者擁有一套住房，10.9%的受訪者擁有兩套住房，2.0%的受訪者擁有三套住房，0.3%的受訪者擁有四套住房。在40個城市排名中，居民擁有住房比率為90.1%的長沙位居榜單榜首。而上海以67.9%的比率排名40個城市末位，其余調(diào)查城市的居民擁有住房比率均在70%至80%之間。調(diào)查顯示，自2009年以來，超過七成國人購買了住房，有報(bào)告數(shù)據(jù)表明，2013年城鎮(zhèn)家庭擁有多套房比例上升至21.0%。

再看人口數(shù)據(jù)，中國0~14歲人口比重從上個世紀(jì)六七十年代到現(xiàn)在一路下滑，到2010年已經(jīng)降為16.6%。隨著新增人口的銳減和老齡化加快，住房越來越多會被“閑置”出來，購房動力也已經(jīng)消失殆盡。

房子都被閑著，房子還沒建著，供給嚴(yán)重過剩

當(dāng)然，這種算法有問題，人均住房面積并不能準(zhǔn)確反映中國人住房的現(xiàn)實(shí)，因?yàn)樵谕稒C(jī)盛行的情況下，平均數(shù)沒有意義，太多的住房被小部分人購買擁有，這部分住房一部分用于出租，更多的是在閑置。

根據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心(CHFS)的報(bào)告，2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%，較2011年提高1.8個百分點(diǎn)，其中北京住房空置率19.5%、上海18.5%、天津22.5%、重慶25.6%。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2014年年中發(fā)布的一份關(guān)于城鎮(zhèn)住房空置率的調(diào)研報(bào)告提出，我國有大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)。2013年我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達(dá)22.4%。據(jù)此估算，全國城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。我國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)。

即使美國樓市最差的2007年到2008年，租房空置率最高時候也就達(dá)到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國為6%左右，德國約為8%。

2015年11月末，全國商品房待售面積在10月末68632萬平方米的基礎(chǔ)上再創(chuàng)歷史新高，達(dá)到了69637萬平方米，折合約680萬套。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前70個大中城市中，去庫存周期超過12個月的城市多達(dá)27個，其中北海去庫存周期高達(dá)30.1個月，煙臺26.4個月，荊門25.5個月，呼和浩特24.9個月，三亞也多達(dá)23個月。

農(nóng)民工有心無力，根本就沒有有效需求

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年底農(nóng)民工的總量為2.74億人，有人算了，這么多人里的十分之一去買房，就可以拯救樓市庫存。但是，農(nóng)民工真的要買房和能買房嗎？

從2010年起，我國農(nóng)民工的增速已連續(xù)4年出現(xiàn)下滑。觀察者網(wǎng)查詢《2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報(bào)告》發(fā)現(xiàn)，根據(jù)抽樣調(diào)查結(jié)果，去年全國農(nóng)民工總量為27395萬人，比上年增加501萬人，增長1.9%。2011年、2012年、2013年和2014年農(nóng)民工總量增速分別比上年回落1、0.5、1.5和0.5個百分點(diǎn)。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，16-20歲年齡段的農(nóng)民工較6年前減少了1453萬，減少的幅度超過60%。與此對應(yīng)的，2014年一年的高齡農(nóng)民工數(shù)量就增長了近600萬。根據(jù)第二次全國農(nóng)業(yè)普查的數(shù)據(jù)，2006年，51歲以上的全國鄉(xiāng)村戶籍從業(yè)人員的數(shù)量為13118萬人。據(jù)此，專家估計(jì)去掉中間不得不留守鄉(xiāng)村（不從事非農(nóng)工作）的比例剩余高齡農(nóng)村勞動力只有不到2400萬。事實(shí)是，也就是說，未來3-4年，農(nóng)村剩余的高齡勞動力也可能全部轉(zhuǎn)移完畢。高齡農(nóng)民工不會城市買房，年輕農(nóng)民工在減少，誰去買？

就是真的想買，農(nóng)民工有這個錢嗎？據(jù)國務(wù)院農(nóng)民工工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2月發(fā)布的數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。如果平均一個農(nóng)民工家庭有兩個人工作，其年家庭收入約為5萬元，以小城市的房價為例，房價收入比達(dá)到10倍，要在地市級城市購房，這些家庭不吃不喝也需要三年才付得起首付。但是，他們能不吃不喝嗎？孩子上學(xué)、租房居住、日常消費(fèi)、家里的老人養(yǎng)老、社會交往，恐怕5萬的年收入根本剩不下幾個錢，還拿什么去買房救開發(fā)商？

有房地產(chǎn)中介老總提出來，以一線城市的收入去三、四線城市買房，大部分農(nóng)民工支付首付款問題不大。這簡直是信口開河胡思亂想，在一線城市的農(nóng)民工拿著錢去三線城市買房，他接下來在哪里工作，如果去了三線城市，那房貸的按揭用什么來還？更重要的是，一線城市比二三線還眼巴巴的指望這些農(nóng)民工買房救市呢？

這些年，中國大城市，一邊享受著農(nóng)民工進(jìn)城帶來的人口紅利和社會福利，一邊使用各種手段排擠歧視農(nóng)民工，用戶口學(xué)籍社保等等讓農(nóng)民工妻離子散造就了大量留守老人兒童婦女社會問題，可現(xiàn)在卻要忽悠他們用微薄的收入去拯救紙醉金迷的地產(chǎn)大亨，這些所謂的優(yōu)惠政策到底是在優(yōu)惠誰？

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