海外房產(chǎn)投資新模式 WeHome大數(shù)據(jù)尋找投資洼地

近些年來，隨著社會體制的變革和財富總量的增長，中國金融市場迅速發(fā)展，國民投資意識日益覺醒，新中產(chǎn)進行海外房產(chǎn)投資的熱情日益高漲。當下，資產(chǎn)配資專業(yè)服務(wù)不再是高端人群的專利，已經(jīng)逐步成為新中產(chǎn)共同的投資訴求。國內(nèi)首家海外房產(chǎn)股權(quán)投資平臺WeHome通過大數(shù)據(jù)優(yōu)選投資洼地，并通過獨創(chuàng)的房產(chǎn)股權(quán)投資模式，以其降低參與門檻、簡化投資流程、增強流動性等獨有優(yōu)勢成為新中產(chǎn)海外投資的新寵。

優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)霧里看花美國市場成中產(chǎn)階級新熱

根據(jù)《2017新中產(chǎn)資產(chǎn)配置報告》顯示，中產(chǎn)群體對不同產(chǎn)品種類投資認可度中，房地產(chǎn)仍然是給新中產(chǎn)帶來最大財富增值的領(lǐng)域，而互聯(lián)網(wǎng)理財作為近年迅速普及的投資品種，投資滿意度緊隨其后。

那么目前國內(nèi)房產(chǎn)趨勢如何?根據(jù)國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的2018年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)初步測算，全國70個城市中，4個一線城市(北京、上海、廣州、深圳)新建商品住宅的銷售價格以及二手房的銷售價格同比分別下降0.6%和0.2%，這已經(jīng)是四個城市分別連續(xù)4個月和3個月下降，降幅對比上月分別收窄0.4和0.5個百分點。

當下，伴隨國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，國內(nèi)房產(chǎn)市場未來喜憂參半，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)霧里看花，要取得預(yù)期的收益，中長期穩(wěn)健型的資產(chǎn)配置產(chǎn)品和服務(wù)依然是新中產(chǎn)人群的首選。與此同時，在各方唱衰資產(chǎn)泡沫的壓力下，尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、獲得穩(wěn)定投資收益，也成為新中產(chǎn)人群緩解財富焦慮的共同訴求，新中產(chǎn)階級的目光逐漸瞄準海外市場。

根據(jù)CoreLogic發(fā)布的最新HPI(房價指數(shù)報告)顯示，2017年12月的美國房產(chǎn)市場的房價指數(shù)環(huán)比11月上漲了0.5%，同比過去一年的房價指數(shù)上漲了6.6%，在現(xiàn)有的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，預(yù)估2017年12月到2018年12月，房價同比將繼續(xù)上漲4.3%，美國房地產(chǎn)的火熱對世界各地的投資者充滿吸引力，再加上其市場狀況成熟穩(wěn)定，美國房產(chǎn)已經(jīng)成為海外買家最看重的投資標的。

房產(chǎn)股權(quán)投資小杠桿撬動大趨勢

在傳統(tǒng)印象中，參與美國房產(chǎn)投資一直是一件高門檻的游戲，美國房產(chǎn)的投資通常是20萬起投，手續(xù)有十幾道，至少要2個月才能走完流程。而且和在國內(nèi)買房完全不同，購買者需要對租客進行背景調(diào)查，后續(xù)還要面臨收租、報稅等問題。除此之外，購買者還要繳納房產(chǎn)稅、房產(chǎn)維護管理費、HOA費用、保險等。

另外在資金風險方面，因為外匯數(shù)額上的限制，每個人每年的額度為5萬美金。這筆數(shù)額對于買房來說，明顯是不夠的。那么對于想要獨自購買整套房產(chǎn)的投資者來說，這無疑增加了資金上的風險和門檻。

WeHome作為一個基于大數(shù)據(jù)選房的房產(chǎn)股權(quán)投資平臺，為每一套房子在美國設(shè)立一個SPV，即特殊目的公司，投資者購買的是SPV的股權(quán)，享受房子帶來的全部租金和增值收益，并嚴格受到法律保護。

簡單來說，投資者投資的不再是一整套房子，而是房子的股權(quán)，大大降低了參與海外房產(chǎn)投資的門檻。WeHome在美國房產(chǎn)市場上找到預(yù)期投資回報高的房子后，將一棟房子的產(chǎn)權(quán)拆分成數(shù)份或數(shù)十份在國內(nèi)發(fā)起合投，參與合投的所有投資者一起擁有該房產(chǎn)，分享房子的租金及出售收益，同時負擔該房子產(chǎn)生的費用。

相較傳統(tǒng)海外房產(chǎn)數(shù)十萬美金的一次性投入，WeHome將合投門檻降低至5000美元，參與者可視自有資金配置情況自由購買。此外，這種投資方式不僅能夠在稅務(wù)上享受更多的優(yōu)惠，提升風險緩沖能力，還可以大幅提升資產(chǎn)的流通性，降低出售成本。

在規(guī)避風險方面，WeHome聯(lián)合美國當?shù)刭Y深經(jīng)紀人、資產(chǎn)管理公司，法律機構(gòu)建立深度合作，建立了一個投資縱深的垂直行業(yè)多角色協(xié)同網(wǎng)絡(luò)，以幫助投資者解決從決策到投后管理的問題。

甄選投資洼地WeHome用大數(shù)據(jù)說話

WeHome自有的大數(shù)據(jù)引擎通過監(jiān)測公開數(shù)據(jù)、和MLS、HouseCanary等專業(yè)數(shù)據(jù)機構(gòu)合作，獲取包括消費形態(tài)、交易變化、經(jīng)濟變化等預(yù)判性的數(shù)據(jù)，建立量化模型。實時監(jiān)測美國市場超過2100萬套房源，優(yōu)選投資標的。

這里介紹一個簡單的甄選路徑。首先WeHome通過城市不同分區(qū)的房價中位數(shù)、房價增幅、租金回報率等房產(chǎn)市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，去判斷哪些大區(qū)存在價值洼地的概率更大;選定大區(qū)之后，通過多項地段因素去判斷哪些街區(qū)值得投資，最后通過街區(qū)士紳化的數(shù)據(jù)模型，更精準判斷出值得投資的街區(qū)。

WeHome的首席數(shù)據(jù)科學家是大數(shù)據(jù)與機器學專家，曾在Airbnb任數(shù)據(jù)分析經(jīng)理。他們搜集了全美房產(chǎn)的多項數(shù)據(jù)，包括熱門城市價格、市場周期、回報率以及項目的租金回報率、增值回報率等多項數(shù)據(jù)。經(jīng)過建模與大量實際測試，該系統(tǒng)甚至可以估算出房屋在多長時間能租出去，該數(shù)據(jù)的準確性可以達到80%以上。

WeHome自主研發(fā)的數(shù)據(jù)量化模型“鷹眼”，可以對房屋進行投資性評級，結(jié)合房源位置，城市，人口結(jié)構(gòu)，當?shù)厥杖耄袌鲋芷?，犯罪率，學區(qū)評分，歷史價格等數(shù)十個維度的數(shù)據(jù)，對上千萬套房源進行分析和建模后得出分數(shù)，根據(jù)分數(shù)為投資人提供科學有效的投資建議，確保獲得鉆石級優(yōu)質(zhì)房源。

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