三年降債4500億，恒大減“負(fù)“前行

“

去金融屬性之后的房地產(chǎn)風(fēng)向，終究需要硬實(shí)力的比拼。戰(zhàn)略角度而言，恒大已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。

”

作者丨韓小黃

編輯丨顧盼

來源丨AI藍(lán)媒匯

上市11年，在經(jīng)歷了跨越式高增長之后，恒大決意進(jìn)入新的戰(zhàn)略階段——降負(fù)債。

3月31日，恒大召開了2019年度業(yè)績發(fā)布會。

會上公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月31日止，公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額6011億元，同比增長9%;核心利潤408億元，同比下降48;資產(chǎn)負(fù)債率77.9%，同比增長4.2%;凈負(fù)債率159.3%，同比增加7.4個百分點(diǎn);現(xiàn)金余額2287.7億元，同比增長12%。

各項(xiàng)數(shù)字，均處于行業(yè)領(lǐng)先水平，除了負(fù)債。

所以，相較于過去一年的經(jīng)營成績，恒大更關(guān)心的是下一階段的路該怎么走。

管理層深諳這個邏輯，所以正常業(yè)績發(fā)布會最大的亮點(diǎn)并非數(shù)字，而是面對既定數(shù)字，恒大2020年的新型戰(zhàn)略方向。許家印宣布：“全面實(shí)施‘高增長、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來。”

銷售的比拼中，恒大已然領(lǐng)先。而后者主動提出的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，則一舉將房企戰(zhàn)事帶進(jìn)了降負(fù)債的下半場。

高負(fù)債，不只是恒大的問題，更是行業(yè)的心病。

2019年，國內(nèi)商品房銷售額共計(jì)15.97萬億，增速比上年回落5.7個百分點(diǎn)，這是“住房不炒”政策之下，市場回歸理性的結(jié)果。且普遍的分析稱，這種理性不會發(fā)生根本性的改變，未來較長的一段時間內(nèi)，全國商品房市場容量均將維持現(xiàn)有水平。

而在五年前，市場還不是這樣的形勢。

發(fā)布會上，許家印主動提及，五年前的恒大戰(zhàn)略還是“三高一低”：2015年，宏觀背景之下，經(jīng)濟(jì)下行的壓力較大，房地產(chǎn)的核心訴求是去庫存。而金融業(yè)對于房地產(chǎn)的支持，造就了整個行業(yè)的空前發(fā)展機(jī)遇。

“你買一個項(xiàng)目，上一個項(xiàng)目，項(xiàng)目還沒有到手了，就有好幾家金融機(jī)構(gòu)開始跟你主動來談。”

彼時，房地產(chǎn)和金融的關(guān)系極度親密。

所以，恒大也正是在那時提出了“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、低成本”的核心戰(zhàn)略。這在當(dāng)時的政策背景和行業(yè)背景之下，無疑是迎接機(jī)遇最好的方式。

恒大也抓住了這波紅利帶來的機(jī)會。

2015-2017的三年間，恒大的銷售額實(shí)現(xiàn)了從1300億元到2000億元，再到3700億元、5000億元的跨越式發(fā)展。

強(qiáng)勁的銷售能力和運(yùn)營能力，讓恒大這個資歷算不上老道的房地產(chǎn)公司一躍至行業(yè)領(lǐng)先地位。

在中國房地產(chǎn)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評結(jié)果中，恒大蟬聯(lián)榜單第一。

中國房市的黃金十年，恒大憑借戰(zhàn)略優(yōu)勢迅速崛起，成為了巨人。而伴隨著潮水的變化，恒大也在改變戰(zhàn)略這件事上率先反應(yīng)過來。

2018年伊始，降負(fù)債的遠(yuǎn)謀已經(jīng)顯現(xiàn)。恒大的戰(zhàn)略正式從“三高一低”轉(zhuǎn)向“三低一高”，低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的模式成為核心。

這是宏觀政策及市場集體需求之下必須開啟的轉(zhuǎn)變，“房地產(chǎn)商的黃金二十年是沒有了，我們現(xiàn)在必須將房地產(chǎn)的金融屬性去掉。”自此之后的兩年，恒大的資產(chǎn)負(fù)債率從430%降至150%。

直到這一次正式將“降負(fù)債”提升至集團(tuán)最重要的戰(zhàn)略之一，是恒大再次踩準(zhǔn)節(jié)奏的體現(xiàn)。

三年降4500億負(fù)債，這是恒大明確的KPI。

如何實(shí)現(xiàn)這個明確的數(shù)字目標(biāo)，則是戰(zhàn)略層面之下的策略體現(xiàn)。

首先，恒大自身最重要的銷售優(yōu)勢不能丟，高增長的開源策略是重中之重。許家印為這個策略定下的KPI是年內(nèi)實(shí)現(xiàn)8000億元，到2022年突破1萬億。

線上布局，是恒大最大的優(yōu)勢所在。

進(jìn)入2020年，突如其來的疫情黑天鵝讓各行各業(yè)都遭受重創(chuàng)，本就遇冷的房地產(chǎn)也隨之進(jìn)入寒冬，多數(shù)房企業(yè)績出現(xiàn)同比下滑。

根據(jù)克而瑞研究中心3月31日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年第一季度TOP100房企全口徑銷售業(yè)績規(guī)模同比下降約20.8%。

但與之相對應(yīng)的是恒大線上銷售帶來的逆勢突破。根據(jù)其公布的數(shù)字顯示，恒大一季度銷售額為1465億元，同比增長23%，銷售回款1133億元，同比增長55%，名列行業(yè)第一，刷新了公司一季度銷售及回款最高歷史紀(jì)錄，疫情陰霾之下，迎來了業(yè)績的“開門紅”。

許家印直言，主要源于“網(wǎng)上銷售”帶來的顛覆性營銷革命。

始終優(yōu)越的銷售能力，讓恒大無論如何轉(zhuǎn)向，都具備了基本的底氣。

而為了實(shí)現(xiàn)高增長的銷售額，除了營銷能力的革新，最重要的還是恒大20年布局中的規(guī)模優(yōu)勢。

發(fā)布會上，管理層多次強(qiáng)調(diào)，“我們有足夠的土地儲備，但在支撐銷售額高增長的目標(biāo)同時，也要實(shí)現(xiàn)控規(guī)模的戰(zhàn)略方向。”

數(shù)據(jù)顯示，在不包括舊改項(xiàng)目的前提下，恒大擁有的土地儲備是2.93億平方米，67%分布在一二線城市。也就是說，恒大只需發(fā)揮營銷優(yōu)勢，充分利用現(xiàn)有“糧儲”，增加現(xiàn)金回款的同時減少買地支出，就能夠大幅降低債務(wù)總額，最終完成戰(zhàn)略目標(biāo)。

許家印算了一筆賬，“18年、19年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實(shí)現(xiàn)銷售8000億，回款按7000億計(jì)算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實(shí)現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億的目標(biāo)。”

除此之外，搭配過硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強(qiáng)大的管控能力和團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，開源節(jié)流、環(huán)環(huán)相扣，這正才恒大提出“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”三大戰(zhàn)略的內(nèi)在邏輯。

去金融屬性之后的房地產(chǎn)風(fēng)向，終究需要硬實(shí)力的比拼。戰(zhàn)略角度而言，恒大已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。

生成海報(bào)

免責(zé)聲明：本網(wǎng)站內(nèi)容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準(zhǔn)確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準(zhǔn)確性及可靠性，讀者在使用前請進(jìn)一步核實(shí)，并對任何自主決定的行為負(fù)責(zé)。本網(wǎng)站對有關(guān)資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負(fù)任何法律責(zé)任。任何單位或個人認(rèn)為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識產(chǎn)權(quán)或存在不實(shí)內(nèi)容時，應(yīng)及時向本網(wǎng)站提出書面權(quán)利通知或不實(shí)情況說明，并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細(xì)侵權(quán)或不實(shí)情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后，將會依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實(shí)，溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開相關(guān)鏈接。