“
去金融屬性之后的房地產風向，終究需要硬實力的比拼。戰(zhàn)略角度而言，恒大已經做好了準備。
”
作者丨韓小黃
編輯丨顧盼
來源丨AI藍媒匯
上市11年，在經歷了跨越式高增長之后，恒大決意進入新的戰(zhàn)略階段——降負債。
3月31日，恒大召開了2019年度業(yè)績發(fā)布會。
會上公布的數據顯示，截至2019年12月31日止，公司實現合約銷售額6011億元，同比增長9%;核心利潤408億元，同比下降48;資產負債率77.9%，同比增長4.2%;凈負債率159.3%，同比增加7.4個百分點;現金余額2287.7億元，同比增長12%。
各項數字，均處于行業(yè)領先水平，除了負債。
所以，相較于過去一年的經營成績，恒大更關心的是下一階段的路該怎么走。
管理層深諳這個邏輯，所以正常業(yè)績發(fā)布會最大的亮點并非數字，而是面對既定數字，恒大2020年的新型戰(zhàn)略方向。許家印宣布：“全面實施‘高增長、控規(guī)模、降負債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”
銷售的比拼中，恒大已然領先。而后者主動提出的戰(zhàn)略轉型，則一舉將房企戰(zhàn)事帶進了降負債的下半場。
高負債，不只是恒大的問題，更是行業(yè)的心病。
2019年，國內商品房銷售額共計15.97萬億，增速比上年回落5.7個百分點，這是“住房不炒”政策之下，市場回歸理性的結果。且普遍的分析稱，這種理性不會發(fā)生根本性的改變，未來較長的一段時間內，全國商品房市場容量均將維持現有水平。
而在五年前，市場還不是這樣的形勢。
發(fā)布會上，許家印主動提及，五年前的恒大戰(zhàn)略還是“三高一低”：2015年，宏觀背景之下，經濟下行的壓力較大，房地產的核心訴求是去庫存。而金融業(yè)對于房地產的支持，造就了整個行業(yè)的空前發(fā)展機遇。
“你買一個項目，上一個項目，項目還沒有到手了，就有好幾家金融機構開始跟你主動來談。”
彼時，房地產和金融的關系極度親密。
所以，恒大也正是在那時提出了“高杠桿、高負債、高周轉、低成本”的核心戰(zhàn)略。這在當時的政策背景和行業(yè)背景之下，無疑是迎接機遇最好的方式。
恒大也抓住了這波紅利帶來的機會。
2015-2017的三年間，恒大的銷售額實現了從1300億元到2000億元，再到3700億元、5000億元的跨越式發(fā)展。
強勁的銷售能力和運營能力，讓恒大這個資歷算不上老道的房地產公司一躍至行業(yè)領先地位。
在中國房地產協(xié)會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯(lián)合發(fā)布的2020中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評結果中，恒大蟬聯(lián)榜單第一。
中國房市的黃金十年，恒大憑借戰(zhàn)略優(yōu)勢迅速崛起，成為了巨人。而伴隨著潮水的變化，恒大也在改變戰(zhàn)略這件事上率先反應過來。
2018年伊始，降負債的遠謀已經顯現。恒大的戰(zhàn)略正式從“三高一低”轉向“三低一高”，低負債、低杠桿、低成本、高周轉的模式成為核心。
這是宏觀政策及市場集體需求之下必須開啟的轉變，“房地產商的黃金二十年是沒有了，我們現在必須將房地產的金融屬性去掉。”自此之后的兩年，恒大的資產負債率從430%降至150%。
直到這一次正式將“降負債”提升至集團最重要的戰(zhàn)略之一，是恒大再次踩準節(jié)奏的體現。
三年降4500億負債，這是恒大明確的KPI。
如何實現這個明確的數字目標，則是戰(zhàn)略層面之下的策略體現。
首先，恒大自身最重要的銷售優(yōu)勢不能丟，高增長的開源策略是重中之重。許家印為這個策略定下的KPI是年內實現8000億元，到2022年突破1萬億。
線上布局，是恒大最大的優(yōu)勢所在。
進入2020年，突如其來的疫情黑天鵝讓各行各業(yè)都遭受重創(chuàng)，本就遇冷的房地產也隨之進入寒冬，多數房企業(yè)績出現同比下滑。
根據克而瑞研究中心3月31日發(fā)布的報告顯示，今年第一季度TOP100房企全口徑銷售業(yè)績規(guī)模同比下降約20.8%。
但與之相對應的是恒大線上銷售帶來的逆勢突破。根據其公布的數字顯示，恒大一季度銷售額為1465億元，同比增長23%，銷售回款1133億元，同比增長55%，名列行業(yè)第一，刷新了公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄，疫情陰霾之下，迎來了業(yè)績的“開門紅”。
許家印直言，主要源于“網上銷售”帶來的顛覆性營銷革命。
始終優(yōu)越的銷售能力，讓恒大無論如何轉向，都具備了基本的底氣。
而為了實現高增長的銷售額，除了營銷能力的革新，最重要的還是恒大20年布局中的規(guī)模優(yōu)勢。
發(fā)布會上，管理層多次強調，“我們有足夠的土地儲備，但在支撐銷售額高增長的目標同時，也要實現控規(guī)模的戰(zhàn)略方向。”
數據顯示，在不包括舊改項目的前提下，恒大擁有的土地儲備是2.93億平方米，67%分布在一二線城市。也就是說，恒大只需發(fā)揮營銷優(yōu)勢，充分利用現有“糧儲”，增加現金回款的同時減少買地支出，就能夠大幅降低債務總額，最終完成戰(zhàn)略目標。
許家印算了一筆賬，“18年、19年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
除此之外，搭配過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執(zhí)行力，開源節(jié)流、環(huán)環(huán)相扣，這正才恒大提出“高增長、控規(guī)模、降負債”三大戰(zhàn)略的內在邏輯。
去金融屬性之后的房地產風向，終究需要硬實力的比拼。戰(zhàn)略角度而言，恒大已經做好了準備。
免責聲明：本網站內容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網站出現的信息，均僅供參考。本網站將盡力確保所提供信息的準確性及可靠性，但不保證有關資料的準確性及可靠性，讀者在使用前請進一步核實，并對任何自主決定的行為負責。本網站對有關資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負任何法律責任。任何單位或個人認為本網站中的網頁或鏈接內容可能涉嫌侵犯其知識產權或存在不實內容時，應及時向本網站提出書面權利通知或不實情況說明，并提供身份證明、權屬證明及詳細侵權或不實情況證明。本網站在收到上述法律文件后，將會依法盡快聯(lián)系相關文章源頭核實，溝通刪除相關內容或斷開相關鏈接。
