共享辦公引入“大企業(yè)”青睞，才能逃脫“死亡魔咒”

曾經(jīng)風(fēng)靡的共享單車、共享雨傘、共享充電寶、共享KTV等共享經(jīng)濟(jì)，在2018年遇到了前所未有的挫折，整合的整合，倒閉的倒閉，似乎一夜之間共享經(jīng)濟(jì)就迎來(lái)了自己的寒冬。2018年年末，各類租賃共享創(chuàng)業(yè)企業(yè)相繼出現(xiàn)了不同程度的經(jīng)營(yíng)困難，據(jù)《工人日?qǐng)?bào)》報(bào)道，短短半年時(shí)間，共享經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域用戶押金損失就已達(dá)到15億元。

在共享經(jīng)濟(jì)泡沫不斷破裂的大背景下，共享辦公成為為數(shù)不多僅存的“碩果”，進(jìn)入2018年，共享辦公行業(yè)加速洗牌，裁員、倒閉不斷，并購(gòu)成為常態(tài)化，不少頭部企業(yè)獲得融資。 盡管今年2月份有國(guó)外媒體報(bào)道，中國(guó)共享辦公空間初創(chuàng)企業(yè)優(yōu)客工場(chǎng)意欲今年在紐約上市，估值有望達(dá)30億美元，但縱觀整個(gè)共享辦公行業(yè)，日子并不好過(guò)。

壞消息不斷

受共享經(jīng)濟(jì)大潮減退的影響，共享辦公領(lǐng)域也迎來(lái)了洗牌期，行業(yè)壞消息不斷傳來(lái)。

今年1月初，去年曾一度風(fēng)頭無(wú)倆的共享辦公企業(yè)氪空間宣布取消年會(huì)，在通知郵件中，總裁鐘澍簡(jiǎn)單復(fù)盤了2018年，并表示，資本市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，市場(chǎng)調(diào)整使得公司策略也必須隨之改變，目標(biāo)是“活下去并堅(jiān)持到本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整結(jié)束”。2月14日，有消息稱氪空間近期關(guān)閉旗下6個(gè)空間，共計(jì)3萬(wàn)平方的面積，之前簽約的一些項(xiàng)目也被報(bào)撤出或和業(yè)主重新商談租金條件，如上海吳中路項(xiàng)目，蘇州協(xié)鑫等項(xiàng)目。而在《地產(chǎn)資管網(wǎng)》的監(jiān)測(cè)中，氪空間官網(wǎng)公布的空間數(shù)量，相比一個(gè)月前減少了15家，從52個(gè)減少到了37個(gè)。

另一家共享辦公頭部企業(yè)優(yōu)客工場(chǎng)也迎來(lái)了估值縮水，早在2018年3月份，優(yōu)客工場(chǎng)在并購(gòu)了洪泰創(chuàng)新空間、無(wú)界空間以及Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社后，其對(duì)外募資的PPT數(shù)據(jù)顯示估值達(dá)到110億，但沒(méi)過(guò)多久，一份疑似優(yōu)客工場(chǎng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同上，顯示其估值為60億，縮水了45%。

外部的美國(guó)共享辦公巨頭WeWork的日子也并不好過(guò)。今年1月軟銀原本計(jì)劃支付160億美元購(gòu)買美國(guó)共享辦公巨頭WeWork的多數(shù)股權(quán)，最終遭到大多數(shù)投資者態(tài)度鮮明的反對(duì)，所以不得不把投資額縮減到20億。但它燒起錢來(lái)一點(diǎn)不含糊，2017年虧了9.33億美元，2018年頭個(gè)月就虧了12.2億美元。在今年3月初，WeWork又完成裁員300人，約占其員工總數(shù)的3%。

據(jù)VC SaaS的數(shù)據(jù)顯示，2018年至今，聯(lián)合辦公品牌減少40家，運(yùn)營(yíng)時(shí)間均未超過(guò)2年，發(fā)展緩慢、瀕臨破產(chǎn)倒閉狀態(tài)的共享辦公空間品牌占總數(shù)的28.1%，眾多非頭部企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入淘汰階段。而頭部企業(yè)的日子也似乎并不好過(guò)，頻頻傳出資金鏈?zhǔn)芾шP(guān)店、裁員、融資受阻等消息。

三大生存難題

在共享經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展情形不利的情況下，唱衰共享辦公行業(yè)的聲音不斷，但必須正視行業(yè)目前面臨的發(fā)展瓶頸，就目前而言，共享辦公面臨著三大生存難題：

一是“二房東”生意不好做?！?018年中國(guó)聯(lián)合辦公活力指數(shù)報(bào)告》指出，收租的“二房東”模式仍是共享辦公的主要盈利模式，行業(yè)盈利太依賴賣“工位”，而且只有共享辦公出租率平均達(dá)到85%時(shí)，才能保持盈虧平衡。共享辦公做的是地產(chǎn)租賃生意，即前期拿地、中期維修、后期出租，這種俗稱“二房東”的模式，優(yōu)客工廠、SOHO 3Q等頭部企業(yè)要么在地產(chǎn)領(lǐng)域的深厚資源，要么本身自家就有房產(chǎn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)“二房東”的生意好做點(diǎn)，但絕大多數(shù)共享辦公企業(yè)“二房東”的角色并不好扮演，知名度、服務(wù)能力遜色于頭部企業(yè)，“工位”出租率難以保證盈虧平衡，基本上都是干著燒錢的事。

二是目標(biāo)客戶穩(wěn)定性太差。共享辦公目標(biāo)客戶為中小企業(yè)，據(jù)美國(guó)《財(cái)富》雜志報(bào)道，中國(guó)中小企業(yè)的平均壽命僅2.5年，集團(tuán)企業(yè)的平均壽命僅7-8年，每年倒閉的企業(yè)約有100萬(wàn)家。共享辦公的目標(biāo)客戶大都為中小企業(yè)，這種中小公司大都為創(chuàng)業(yè)公司，本身就面臨著資金有限，公司發(fā)展不穩(wěn)定的現(xiàn)象，必然造成客戶的穩(wěn)定性差，也使得工位存在空置的風(fēng)險(xiǎn)，提升了共享辦公企業(yè)的成本。在租金占據(jù)現(xiàn)金流很大比重的情況下，目標(biāo)客戶的不穩(wěn)定性，必然造成現(xiàn)金流的不穩(wěn)定。

三是衍生服務(wù)盈利能力弱。目前很多企業(yè)圍繞場(chǎng)地空間入口為客戶提供綜合性服務(wù)，尋找新的盈利點(diǎn)，inncube眾創(chuàng)空間，通過(guò)會(huì)員服務(wù)體系僅拿到5%占比的收入；氪空間就通過(guò)孵化服務(wù)、廣告售賣、會(huì)員體系等拿到20%占比的收益；優(yōu)客工場(chǎng)通過(guò)販賣包含會(huì)議室使用時(shí)間等會(huì)員包的服務(wù)，拿到非桌子收入僅8%；還有一些利用國(guó)際化租戶群體的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)外活動(dòng)場(chǎng)地租賃，吸引外部公司在其辦公空間舉辦主題社交聚會(huì)和產(chǎn)品推介活動(dòng)。盡管，但通過(guò)衍生服務(wù)盈利的空間開拓不夠，盈利能力還是較弱小。

“二手房東”的模式利潤(rùn)太薄，客戶不穩(wěn)定也帶來(lái)運(yùn)營(yíng)壓力，衍生服務(wù)發(fā)展不利進(jìn)一步加劇共享空間們的生存困境。

大企業(yè)是救星？

隨著共享辦公的發(fā)展，以低成本著稱的共享空間，也開始吸引眾多名企的加入，在國(guó)外，如微軟公司、亞馬遜、facebook等全球知名行業(yè)翹楚開始入駐共享辦公。中國(guó)也有包括中糧、滴滴、易到、今日頭條、學(xué)而思等大型知名企業(yè)將部分員工入駐到共享辦公。天浩認(rèn)為，當(dāng)前的環(huán)境下，大型知名企業(yè)入駐，說(shuō)明共享辦公以得到了認(rèn)可和青睞。

大企業(yè)的入駐將是共享辦公未來(lái)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵，天浩認(rèn)為它們的入駐將帶來(lái)三點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：

首先，大企業(yè)能消耗更多“工位”。大企業(yè)本身就員工規(guī)模大，如滴滴有1.3萬(wàn)的員工、今日頭條約有1萬(wàn)員工，此外有些大企業(yè)每年都在擴(kuò)張，對(duì)人員的需求量更大，動(dòng)輒就進(jìn)行人數(shù)成百上千的招聘，可以消耗更多共享辦公工位。同時(shí)，大企業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)穩(wěn)定性更強(qiáng)，能夠保障穩(wěn)定的租金收入。相比起直接租賃大廈，大企業(yè)選擇共享辦公能夠節(jié)省時(shí)間與金錢的成本，可以說(shuō)大企業(yè)的入駐是“雙贏的選擇”。

其次，大企業(yè)的品牌效應(yīng)。大企業(yè)本身?yè)碛写艌?chǎng)效應(yīng)，能夠吸引更多的企業(yè)進(jìn)行集聚，北上廣深每個(gè)大企業(yè)的所在地都是CBD繁華地段，大企業(yè)入駐共享辦公能更好的帶來(lái)示范效應(yīng)，能夠吸納更多的企業(yè)選擇共享辦公，與大企業(yè)比鄰辦公本身就是一種巨大的吸引力。這對(duì)共享辦公企業(yè)來(lái)說(shuō)，不僅能夠提高“工位”使用率，更能夠?yàn)槿腭v的企業(yè)員工提供更多的衍生服務(wù)探索更廣的空間。

最后，共享辦公應(yīng)不止于“租工位”。單純靠“燒錢”租工位收取租金的共享辦公不是真正意義上的共享辦公，共享辦公真正的未來(lái)是形成創(chuàng)業(yè)生態(tài)閉環(huán)，租賃、配套服務(wù)、投融資、孵化等綜合性一體化服務(wù)，而要想要實(shí)現(xiàn)閉環(huán)，少不了大企業(yè)的加盟。

大企業(yè)本身實(shí)力強(qiáng)大，在閉環(huán)的高端鏈條上，屬于必不可少的一環(huán)，另一方面大企業(yè)能夠提供更多的資本支持、資源支持，與中小企業(yè)形成良性互動(dòng)，生態(tài)的完善將讓共享辦公去探索更多的盈利模式，讓共享辦公創(chuàng)造更多可能。

2019年2月，國(guó)家信息中心分享經(jīng)濟(jì)研究中心發(fā)布《中國(guó)共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展年度報(bào)告(2019)》指出，我國(guó)共享經(jīng)濟(jì)未來(lái)三年仍將保持年均30%以上的增長(zhǎng)速度，未來(lái)共享經(jīng)濟(jì)的前景必然十分廣闊。而根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測(cè)，中國(guó)共享辦公行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模2019年將達(dá)到1302億元，2020年將達(dá)到2315億。

天浩認(rèn)為，從目前來(lái)看，共享辦公在經(jīng)歷了高增速低容量的導(dǎo)入期之后，即將進(jìn)入高增速高容量的成長(zhǎng)期，想要行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康持久發(fā)展，還需要完善自身生態(tài)，就目前而言單純靠“二手房東”吃租金及部分衍生服務(wù)，必然不會(huì)走得長(zhǎng)遠(yuǎn)。改變盈利方式，在“二房東”的基礎(chǔ)上，提供全流程的企業(yè)服務(wù)，不斷強(qiáng)化和拓展產(chǎn)品的服務(wù)能力，通過(guò)服務(wù)、創(chuàng)意、運(yùn)營(yíng)、差異化等創(chuàng)造出空間的增值，創(chuàng)新盈利模式才是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保障。

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